细细的红线｜绿城“辞别绿城”

编者案：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产若何在求开展与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网2010年9月，宋卫平成立了一个名为“绿城房产建立办理”的公司，主营营业是用绿城的灯号去帮其别人盖房子，那是绿城办理的前身。

2020年7月，履新不到两年的张亚东将绿城办理推进了本钱市场，完成了历时四年的“上市执念”，同时也让绿城办理成为了“代建第一股”。

现在，输出产物价值系统已不是绿城办理的全数使命。

2020年中期业绩会上，张亚东提出了绿城“2020年实现销售2500亿，2025年冲刺5000亿”的目的。

在那“5000亿”中，代建部门要做到1500亿，占总销售目的的三成。

差别于曾经在2014年前后高喊“不要规模”的宋卫平，也有别于同出宋氏一脉却多了一份隆重和稳健的曹舟南，张亚东的气概更像是一个传统且地道的地产商。

在和中交渡过了一段稍显漫长的磨合期之后，绿城在轨制、资金、投资以及团队才能上，都已发作庞大的改动。

张亚东现在更想要做的，也许是用最快的速度去逃回那些年“错失”的时间。

履历过前两年增速放缓、营收停滞之后，绿城迫切需要一番朝上进步的表示来向投资者做出交代。同时，现在与中交交割清晰，但又并不是老绿城身世的张亚东，也同样需要一份让市场满意的答卷。

跟着节拍和目的的改动，绿城也垂垂辞别曾经的“自信”。

然而，事物开展自有其既定轨道，增量时代即将见顶，“三道红线”紧随其后，绿城想要逆市完成“超车”实属不容易。

低权益抉择

房地产开发一般需要一到两年的周期，某种意义上看，2020年的财政数据或许才气实正反映出张亚东执掌下的绿城发作了哪些改动。

2019年上半年，绿城累计获得合同销售金额743亿元，实现营业收入186.58亿元，股东应占利润为20.58亿元，同比别离削减1.5%、44.4%和11.9%。

之所以会呈现那份被称为绿城“史上最弱”的中报成就单，次要归因于过往拿地节拍“前低后高”所致。

刚接任不久张亚东，随即提出了投拓平衡，上下半年拿地“五五开”的战略。

2020年上半年，绿城新增43个项目，比2019年同期多了24个。值得一提的是，那也是近五年来绿城初次在上半年就新增超越20个项目。

同时，绿城上半年新增货值1756亿元，权益新增货值为1012亿元，别离较上年同期增长了180.51%和175.75%。

能够比照的是，2019年绿城新增货值2057亿元，此中权益约占1086亿元。也就是说，2020年仅用半年时间就拿下了和2019年全年一样多的权益新增货值。

数据来源：企业通知布告、概念指数整理

但房企的开展往往总会面对着一个又一个的“不成能三角”，绿城在逃求速度的同时，不成制止会丢掉别的一些工具，好比说权益。

现在的绿城和曾经比拟，虽然外表看起来都是“低权益”，但事实上内核早已发作了改动。

早在当初资金链呈现危机时，绿城曾一度陷入过拿地困局。彼时缺乏资金的情况下，没有太多选择，只能通过低权益的体例停止扩张。

2014年和2015年，绿城新增项目总地盘款别离为人民币203亿元和153亿元，此中归属于绿城付出的别离为30亿元和37亿元，剩余大部分均由合做伙伴付出。

后来有了中交入主，绿城的造血、融资渠道垂垂恢复。不外，虽然资金问题得到领会决，但为了争取更快的扩张速度，绿城仍然选择了将权益占比维持在低位。

2019年，绿城新增货值权益占比为52.8%，那也是其规模打破千亿以后的最低值。

和此前资金不敷时有所差别，现在低权益更多是缘于绿城本身的抉择。原因不难理解，即是“规模”。

具象到数据，在疫情影响下，2020年上半年绿城共有881.21亿元的合同欠债（物业预售所得款项），同比增长15.5%；就在同期，合营企业及联营公司的合同欠债为681.56亿元，同比增幅到达34.7%。

借力于合做伙伴，绿城可以获得更快的合同销售增长速度。

与此同时，为了用更低成本完成扩张，加上疫情影响了招拍挂市场的一般运行，绿城也起头全力推行收并购战略。

2019年上半年，绿城新增19个项目中有5个项目为收买所得；到2020年同期，那个数字敏捷攀升至12个，总货值约为738亿元，在新增总货值中占比到达42%。

大举收并购之后，权益占比天然也就不会太高。可以看到的是，2019年至今，绿城收并购项目标权益占比大大都在50%以下。

数据来源：企业通知布告、概念指数整理

2015年报中，绿城曾经表达过公司关于合做形式的规划：“将来公司所有合做项目趋势由绿城控股，并纳入绿城操盘和管控，包管绿城品量和品牌的同一性。”

但现在看来，那个提法似乎也已暂时弃捐。

据悉，绿城中国从集团层面到各个区域公司在2020年已经完成了收并购专项小组的正式组建，现在也在全力推进一批储蓄并购项目。

可以看到，在10月和11月，绿城先后入股了金茂在北京的两个项目。12月，在武汉牵手赛达国际，紧接着又收买复地旗下上海复]实业开展有限公司42.6%股权。

在上述几宗合做里，绿城入股比例超越50%的其实不多。

按照中报数据，绿城上半年新增货值权益占比为57.63%，若是加上下半年的数据，或许还会更低。

固然因为权益不高而有被外界认为“规模虚胖”，但显然绿城其实不筹算做出改动。

规模与欠债

那并不是是人们固有印象中绿城的气概。

因为遭到疫情影响，绿城2月份销售数据曾一度大跌64%至28亿，情况在3月份之后垂垂好转。

可以看到的是，绿城2020年有超越一半月份销售同比增幅高于30%。间隔较近的11月，单月销售为386亿元，同比增长76.26%。

数据来源：企业通知布告、概念指数整理

事有必至，理有当然。让张亚东快乐的是，在一系列决策变奏之下，绿城瓜熟蒂落换来了规模的增长。

当然，变革的远不行权益那一项。

规模冲刺能否胜利且平安，关键在于周转速度。原因不难理解，关于房企而言，项目回款是房企维持资金链平安和确保增速最重要的一环。

最后绿城之所以会呈现资金危机，很大水平上恰是因为其时高杠杆与慢周转之间的节拍不符所致。

因而可以看到的是，中交入主后的2016年，绿城初次在年报中明白提出“加快周转”。张亚东履新一年之后，绿城年报中进一步披露出更详细的关于项目周转的提速变革。

2019年，绿城在拿地到开工、开盘、偿还股东投入、交付那四个周期别离提速了10%、12%、2%及7%。到2020年上半年，那四项目标的周转速度进一步加快，提速幅度到达了24%、10%、14%及5%。

除了项目回款之外，中交给绿城带来的最大变革无疑是改善了后者在本钱市场上的表示。从上半年融资情况看，绿城于陈述期内的加权均匀利钱成本为5.2%，较2019年同期降低了0.2个百分点。

数据来源：企业通知布告、概念指数整理

2020年1月初，陪同和辅佐绿城走过了近十年之久的“财政大臣”冯征选择了分开。2010年冯征参加绿城时，恰是绿城欠债率反弹至峰值之际，从昔时132%净欠债率一路走到2019年的63.2%，冯征也算是完成了一段汗青任务。

回忆绿城与冯征那十年来的过程，很多人心生慨叹同时，也对现在再次提速的绿城多了一丝担忧。

与公司的变奏轨迹相契合，在2019年加速拿地之后，绿城的净欠债率再次上升至60%以上。

2020年上半年，绿城总借贷金额较2019岁暮上升162.75亿至1118.52亿，净欠债上升53.2亿至490.03亿，净资产欠债率上升2.9个百分点至66.1%。

数据来源：企业通知布告、概念指数整理

并且，当下绿城所面对的市场情况，早已不是房企高歌猛进的阿谁“黄金时代”。

因而，即使现在绿城和十年前一样，都想要全力做大规模，但我们再难看到昔时高喊“3-5年内赶超万科”的心气了。

或许，现时的绿城更需要一份“隆重”。

相关数据显示，绿城仍是踩到了“三道红线”的第一条目标，即剔除预付款后的资产欠债率超越了70%。按照绿城截至2019岁暮的财政数据计算，其剔除预付款后的资产欠债率约为73.5%。

根据政策规定，绿城将被归类为“黄档”企业，那也意味着，绿城有息欠债的年增速不克不及够超越10%。

按照绿城上半年总借贷金额增长情况来看，比拟起上岁暮的涨幅为17.03%。

地产本就是一个依靠本钱滚动做为前进动力的行业，仅依靠项目回款显然无法满足绿城关于规模的增速要求，但是三道红线压顶情况下，绿城又难以通过更高的杠杆来弥补现金流。

既不肯放弃扩张速度，又不能不在大情况下“垂头”，绿城只能另辟门路，寻找另一条足以平衡各方因素关系的通道。

好比说，代建。

辞别绿城

2015年，绿城办理集团成立。次年起头，绿城中国年报中新增披露了一项数据，名为“以品牌输出、办理输出的代建办理项目合同销售金额”。

曲到那一刻，代建营业在整个绿城系统中饰演的角色才起头浮出水面。

2016年，绿城代建项目次得合同销售额为181亿元，占总合约销售额15.89%。在接下来几年时间里，那个比例不竭攀升。自2018年起头，代建板块关于绿城总销售奉献占比便不变在了30%以上。

虽然2020年上半年因疫情招致部门代建项目工期顺延，但仍在绿城上半年总销售中占比27.52%。对此，绿城办理方面颇有自信，指代建工程及销售节点延后只会对当期收入形成影响，但实在收入仍在，仅是顺延至下个工程周期确认罢了。

数据来源：企业通知布告、概念指数整理

根据张亚东2020年提出的新要求，代建板块在5年之后的规模要到达1500亿元。据相关人士透露，如许的目的在以往绿城系统内其实不多见。事实上，绿城最后涉足代建时，并没有对该营业抱有太多等待。

绿城内部人士也坦言：“我们刚起头做代建的时，底子没想过有一天会上市。”

如今代建已经酿成了无足轻重的一个板块，以1500亿目的计算，绿城办理那5年时间里，每年销售额均匀增长140亿元才气达标。

2017年-2019年四年期间，绿城办理每年销售额别离较上年增长了249亿元、122亿元和112亿元。仅从那个数值来看，增速有逐步下降的趋向。那或许也意味着，绿城办理想要在将来5年不变连结增速，存在着必然的挑战。

有业内推测，之所以绿城中国要将代建平台推上市，一方面是该平台业已开展成熟；另一方面，也是感触感染到了增长方面的压力，所以希望通过对接本钱市场，寻找新的打破口。

若是说将代建分拆上市是出于“两条腿”跑步的考虑，那么比拟起那个“曲线冲刺”的办法，绿城中国还做了另一件更为间接的事――寻找“新钱”。

从2012年的九龙仓，再到2014岁尾入场的中交，绿城关于“战投”那种既能制止增加欠债，又能拿到大量资金的体例早已轻车熟路。

2020年4月26日下战书，新湖中宝披露通知布告称，公司拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，每股价格为9.5港元。交易完成后，新湖中宝将占绿城中国总股份数的12.95%。

至此，绿城前三名大股东已经不再有昔日“老绿城人”的身影。

关于绿城而言，那一次“引战”的意义颇为明白，就是融资。

值得一提的是，在新湖中宝发出通知布告之时，绿城中国每股报价为7.01港元，按此计算，新湖中宝每股购置价溢价率到达了35.52%。

无独有偶，绿城2014岁尾向中交集团出卖股份时，每股股价较截至最初交易日(包罗该日)行最初5个持续交易日均匀收市价7.07港元溢价了约62.09%。

和前两次引入战投差别的是，绿城与那位“新股东”的关系远不行于股权关系。除了资金之外，绿城的目的还有新湖中宝手中多量天分不错的地产项目。

就在认购股份前夜，绿城与新湖中宝签定了一系列协议。据此，绿城共收买了新湖中宝旗下包罗浙江启丰实业、浙江启智实业等在内4家子公司，总交易对价到达41.02亿元。

左手花钱收并购，右手引战投“回血”。那一番腾挪之后，绿城如愿完成了一次现实收入不多但收成不错的交易，并且还在财政报表上起到了降低欠债的感化。

据领会，那笔超越30亿港元的发行股份所得款项现在已经全额动用，此中约18.98亿港元注入到了绿城日常营运资金池里，剩余11.7亿港元则全数用在了了偿公司贷款之上。

不能不说，绿城在应对诡谲多变的市场变革时，起头变得“面目全非”。以至有人觉得，现在的绿城比拟往昔少了奇特的“情怀”，有些“泯然世人”。

那种改动是好是坏众口一词，但关于绿城而言，或许是时候向曾经的本身道别了。

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