广州楼市：那类房子万万别买，不懂就被宰

我是广叔，你相知恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操做和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公家号。

发问：广叔，又来了，看了您的建议，次要存眷黄埔和科学城，品秀星樾好的楼层没有了，在等城市之光的二期，富颐华庭觉得盘太大了，加推的T2，T3仍是离铁路较近，价格近五万。存眷到附近的五矿招商鹭山府，盘小，只要一些二三楼尾盘，价格也是五万多了，不知附近的规划及开展前景若何，自住及投资能够吗？若是是五矿的高层5.4万和城市之光的好户型高层5.5万，您觉得哪里更有升值潜力。请您着重点评下五矿招商鹭山府好吗

答复：你好。鹭山府体量很小，只要3栋楼，兑现时间长，如今看起来很稀缺，到二手市场却不克不及打。因为那个盘贫乏了两个最根本的支持，一没地铁，二没学位。必然会被金碧、保利学府里吊打，小社区和学位的问题在后期会表露，交易量少，价格也浮动的更慢一些，区域生长性能够，但是附近的城中村旧改，仍是需要大量时间守候。

发问：广叔，请问黄浦区归谷值得动手吗？目标是投资收益。多年后涉及到二次转手容易吗？

答复：你好。归谷link是公寓，不建议买。将来活动性差，打到骨折才气出手。

发问：你好，广叔。目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我妻子还有个名额未用，筹算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万摆布的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层

答复：你好。富力悦禧位置略微偏了点，也没有地铁，四周情况也一般，能够的话，建议置换。天河广场其实不大合适自住的，上面多是办公，商住稠浊，办理乱，楼龄较老，品量一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部门享！

发问：你好广叔，现住广州海珠区有套2居室房改房，想再买一套改善型兼具有投资三房，总价300万摆布，请保举楼盘新房或二手房，希望地铁便利出行的。无贷款记录。6号线浔峰岗附近有个时代天境楼盘在售，能否适宜下手。

答复：你好，时代天境在金沙洲那块，金沙洲属于睡城，不是很看好，比起亚运城就略微强一点点，但也受造于广佛鸿沟无财产的为难，地位不太好。金沙洲狂热期时候，以南海的尺度来说，涨幅持平偏上，以广州西部的尺度来看，根本弱势。加上冷淡期降临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺为难的地段。300万买3房还要投资价值高的的话，仍是有点为难，海珠区的房产是全款能够做一笔抵押，把你的总价上浮一点，选择有价值的三房选项更多。

发问：你好广叔，新人首问，我在南山区南头古镇的一套房子因为古城打造文旅项目 已经被拆了 签订了合做协议（每月租金72一方曲到赔付房子为行）和拆除抵偿事宜备忘录（抵偿房子：按义学街旧改项目标来补）。 备忘录有说明按现实面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 征询了股份公司的董事 估计要8年 。发问：那房子目标大要价值若何 或者说我应该通过什么渠道去领会判断价值 因为有考虑出卖目标

答复：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头固然是价格凹地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整面子貌、楼盘品量有很大关系，新移民甘愿选择更远更新、栖身情况更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老迈楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也未便宜，无勤学区，没有进一步的动力。 能够参考板块周边的次新盘的价格。

发问：你好广叔，目前是如许，佛山桂城金地珑悦一套76平两房2016年买的，广州萝岗的华标峰湖御景 76平两房2017年买，都还在月供。能否应该抛掉佛山的置换到广州来 ，那种情况应该怎么调整收益最大化？

答复：你好，核心问题在于房票、贷票以及和首付预算之间的关系。 从城市轮动和房地产周期来看，佛山桂城的房子其实其实不好卖，比力难，也不是说你想卖掉就能置换过来的，比力难卖的。 但整体看：在枪弹和房票紧缺的情况下，优先选择广州是对的。

发问：您好广叔，我们家庭目前年收入200w摆布，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500摆布），两套小产权房，一套已经筹办旧改，还有三套汗青遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农人房。目前房贷月供3万摆布。想问若是把自住房置换再加杠杆买一套3000w摆布的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比力推介呢？

答复：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不敷，华侨城就是个最大的例子，能够置换优化设置装备摆设。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。 3000万的预算，间接往深圳最顶级的豪宅区看就能够了，因为稀缺放卖，迄今都没停行过上涨，建议尽快动手置换。

发问：你好广叔，我5年前购入的一个军房产，在罗湖京基100后面，宝安南路的幸福华府，41平，80万，如今卖130W摆布，租金4-4.5K，出租却是很快，请问我应该尽早出手么？（家人说是不良资产）觉得丢在那儿收租也没有大碍，出手换回100万出头买商品房也没有几平方，有什么介绍吗？

答复：你好。关于军产房，有些固然位置核心、品量不错，良多办理也不错。但涨幅较弱，次要是因为没有二手中介机构帮销售。在深圳，几大支流的中介公司，都已经明文规定，不挂牌军产房。并且，银行也不为军产房供给按揭。所以，军产房在目前的深圳，几乎彻底失去了活动性。自住或者逃求租售比能够考虑，投资建议换成室第。100也能够买个三百的室第了。

发问：你好广叔，关于买房的工作想请教下您，想买个小三房住，有一个小孩读幼儿园中班，筹办要二胎，资金大要400，首期要五成，总价在800以内，是自主加投资，重视学位，上班在福田和南山，有四个选择：1.龙华的港铁天颂，情况和房子住起来比力恬逸，但地铁应该很拥挤。2.龙华的中海锦城，次要是考虑对面的华东师范学校。3.宝中的纽约佳华客小两房，可改3房。4.宝安的碧湾雅园温馨大两房可改3房。不想再跑输大盘，恳请指点迷津！

答复：你好，1、港铁天颂，房子新，情况好，可考虑。2、中海锦城，地铁之上盖，配套好，生活便利，也可考虑。3、佳华名苑，独栋小区，有空中花园，但靠近新湖路有噪音。4、碧湾雅园在西乡，近地铁，也能够考虑。自住起首考虑通勤间隔吧，不要太远，浪费时间在通勤上。那个价位能买西部尽量买西部，800w还可考虑碧海

发问：你好广叔，我比力喜好龙岗中心城的情况，想买龙岗公园大地大户型160平米摆布的那种自住用（喜好大社区，有漫步的处所，后面有山也能够运动）。再买一套龙岗外国语学区房读书用，如许接送孩子不是太远。公园大地的新亚洲学校比力一般，公园大地的房价处于合理区间吗？谢谢！

答复：你好，公园大地是个豪宅标杆，一个片区的上等马和另一个片区的劣等马是没法子相提并论的。姑且不管涨幅若何，人生还有比升值更重要的工具，那就是享受当下。我们所有的购置行为，应该是在满足我们的根本需求以后再去逃求额外的利润和回报，不克不及本末颠倒。更何况，谁输谁赢还纷歧定。深圳良多V买房可能不外就是那两年的事，连一轮根本的楼市周期都没履历过，就急着去否认一个片区的价值，那是不科学的。公园大地固然在户型和产物构造上有点落伍，但是其他方面实可谓宝刀未老，鸿荣源出品，必属精品。那几年四大神盘被吹得神乎其神，其内部园林情况和外立面调养方面，仍是难以超越前者的

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