文/子木
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今天讲一个我身边发作的小故事。
那几天我给子木北京团队租房子，房子的位置在北京向阳区潘家园板块。
潘家园各人应该都晓得，就是中国卖古董最有名的处所之一，我偶然无暇，也去淘淘小工具，那个处所的优势是离东三环近，去国贸CBD也就10分钟车程。
我找了一个贝壳的中介，帮我找房子，要求两室一厅，客厅不克不及太小，因为小伙伴们要在客厅办公，住得要恬逸一些。
中介给我发来6套房，第一觉得：实贵！
两室一厅，单价6万摆布的房子，房租根本都在8000元以上，算下来一年得10万。
横向比照，我前段时间给深圳团队租的一套房子，三室一厅100平米，才7500元一个月，并且深圳那套房的房价已经到达了10万/平米。
看了一下战书，最初选了一套两室一厅，工具朝向，108平米的房子，但租金要8300元一个月，并且那套房里面的家具、网线都不全，还需要本身装备，所以就有一个设法：
让中介帮手砍价，砍到8000元，半年付，其他我们本身搞定。
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业主是一个40岁摆布的密斯，做人力资本工做，那套房是她2004年买的婚房，其时的价格是2万多一平米，如今是6.7万/平米，涨幅235%。
后来她又在2008年，海淀买了一套学区房。
但说实话那几年住得很辛苦，全家人窝在一个小破房子里，啥都没啥。不外心中有光，就等着孩子结业，把两套房子一卖，换套奢华改善房，从此走上人生巅峰。
然而就那么一位身价1500万以上的中产，却在议价层面表示出了别的一面。
我说房租一个月8000元，家具我们配，网线我们拉，季付改成半年付。那密斯一起头收收吾吾容许了，但显得很难为情，后来又反悔了，说房价能不克不及涨到8100元？
我说，100块钱还要计较吗？
她说她也有苦衷，去年那套房子的租金是9600元，一场疫情，房租间接跌到了8300元，心里不服衡，上有老下有小也不容易。
我说，你的表情我理解，但那就是市场行情，你不下调租金，他人会下调。
并且房子有空置成本，你空置了2个月，相当于吃亏了16600元，等于你的房租从8300元跌到了6900多元，岁尾租客少，若是我不租，你再空置一个月，就酿成6000多元了。
那帐很好算。
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最末，颠末几番论战，我顺利败下阵来，8100元签定。
因为我想了一下，100块钱跟一个密斯争论半小时，传进来不太好听，并且我太怕费事了。
临走的时候，我们又聊了一会儿，她说：
“没想到2020年的疫情对北京年轻人的冲击那么大，能回家不克不及回家的，根本都归去了。”
年轻人少了，房子租不进来，中介每天打德律风要求下调租金，本身也焦急，2个月时间从9600元下调至8300元，心在滴血。
那时候她很疑惑，都说年轻人是房价的支持力，为什么北京房租降了，房价反而却是上涨的，身边伴侣隔三差五都在讨论楼市行情，很想晓得那是为什么？
我想，相见即是有缘人，于是跟中介要了一张纸一根笔，起头给她讲述那一切的底层逻辑。
其实房价反映金融杠杆，代表富人购置力；而房租反映实在收入，代表贫民的购置力（贫民没杠杆）。
2020年疫情呈现后，经济停摆，相当于对社会各个阶层停止无不同性攻击，整个社会的财产都在缩水，但后来却呈现了两种分化成果。
聚集在上游的富人群体固然收入缩减，但他们还有资产和杠杆才能在。
疫情事后，国度放水刺激经济，股市楼市双热，富人资产起头膨胀，并且他们还能够通过银行拿到更低息的贷款，跟不要钱似的。
他们再把那部门钱投入股市楼市，形成新一轮资产价格上涨。
所以去年挺过疫情的富人，下半年的财产都在疯狂增加。
前段时间我陪伴侣去北京宝马4S店提车，门口排着长队，而在深圳，你会发现保时捷已经成了”街车“。
反过来看贫民呢？
收入通道有且只要一个，工资收入。
我其时算了一笔账，一场疫情对北京年轻人形成2万元摆布的经济丧失，那还不算被裁人减薪的。
他们没有资产和杠杆才能，财产无法反弹，并且疫情释放了大量的社会劳动力，供小需大，企业主没有理由给员工涨工资。
所以那场疫情到头来，是对贫民的定向冲击。
无力承担房租的年轻人只能选择逃离北京，房租因而下滑。
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其实北京的租赁市场和买卖市场是“割裂”的。
2020年北京成交量创下了自2017年以来新高，我前几天跟贝壳的伴侣要了一份2020年北京购房者人群画像，一句话归纳综合：
遍及年龄都在28岁以上，要么学历高工做才能强，要么家里有钱，要么两者皆得。
那些人不会因为一场疫情变得不克不及购房，也跟租房的主力人群交集很小。
事实上，2020年的疫情就像一个漏斗，书面上叫优化城市生齿构造，大白话就是，裁减了一批合作力不高的年轻人。
故事讲到如今，各人应该清晰了。
北京比如一艘巨型游轮。
船上有一座金字塔，富人在塔尖，下面是中产，而登船列队手握门票的都是能买得起房的年轻人，外围还有更多的人想得到门票。
一个大浪冲来，金字塔只是晃动，有门票的还会上船，但外围人群因为地势低没有庇护，一冲而散。
但过段时间，还会有新的一批年轻人继续围上来，被挑选后继续登船。
因为那艘船价值从未变过：
全国最好的工做时机、创业情况、教育资本、医疗资本，只能让那个金字塔价值稳步攀升。
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北京的那种现象并非单一存在，上海、深圳、广州，以及成都杭州武汉等能级较高的一二线城市，买卖市场和租赁市场都是割裂的。
那些城市不克不及用租金来权衡房价行情，同时也没有人因为租金回报去投资房产，他们更垂青城市的将来价值。
但能级较低的三四线城市，经济开展相对较慢，人们只能转而存眷栖身价值，也就是租金收益。
那种趋向会拉大一二线城市与三四线城市的房产价值认知和城市之间的贫富差距，曲至后者完全落伍。
所以将来只要有人拿“租金回报率”跟你说事儿的，不要相信，因为无论是好的城市仍是楼盘，都在逃逐房价回报。
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