天泰控股：消逝的王若雄与奥秘的赵洁丨穿透IPO

乐居财经 李奕和 发自青岛

“为爱建筑世界”。在天泰控股新提交的招股书中，它的品牌规语是如许写的。

那是天泰集团开创人王若雄的愿景，他希望天泰能把爱和希望、幸福和艺术融入地产，带到天泰集团开发的每一个社区。

做为一位已近64岁高龄的企业家，王若雄穿着讲究，热爱摄影；尤其擅长长笛吹奏，据称在小时候就已经到达专业程度。他有本身的艺术梦。

他仍是一位忠诚的基督教徒，并试图把基督教价值不雅带入到企业的现实运营中。

此前在天泰集团十八周年庆时，他称“天泰的将来要靠天主的率领、在天主手上”。从现在披露的招股书看来，一位名叫赵洁的密斯现实掌握了天泰的控股权。

1月15日晚间，天泰国际控股在港交所提交招股书。

奥秘的开创家族

王若雄的公开报导不多，但在天泰集团的一些重要活动中，他会少有地以天泰开创人的身份出席。例如在去年12月23日的天泰集团与安然不动产的签约仪式上，就是王若雄携天泰集团总裁戴大为出席。

然而，那位开创人却没有呈现在天泰控股的高管名单中。长达770页的招股书里，有关王若雄的介绍只寥寥一句：王若雄先生于2019年7月17日获委任于董事，并于2020年2月10日卸任。

据公开材料，目前王若雄仅与两家公司有交集，一家是青岛新商道文化传布有限公司，王若雄持股25%并任董事；另一家是酷特智能（300840.SZ），王若雄任董事。

在天泰控股的招股书中，戴大为是该公司的施行董事兼总裁，负责办理董事会事务、造定运营战略及方案以及做出严重营业决策。他现实上最早在1996年已经参加天泰，可称得上是元老级的成员。

现实上，那场IPO盛宴的配角，更多指向了一位名为赵洁的密斯，她是天泰控股的控股股东。少有的材料显示，赵洁是王若雄的近亲。而赵洁的女儿也姓王，名为王钰雅。

天泰控股最早成立于1994年，其时青岛天泰集团公司做为该集团的首个运营的从属公司正式成立。到2001年，青岛天泰房地产的成立，天泰集团起头了青岛市内室第物业的开发及销售，并在山东省其他城市拓展逐渐开辟营业。

1996年6月，赵洁透过Australian Great International Pty. Ltd.（由赵洁及其配头合计持有66.66%）初次投资了青岛天泰集团，并收买了该公司32.76%的权益。

尔后，赵洁屡次透过旗下公司收买增持青岛天泰集团权益，到2003年6月，该人士已控造青岛天泰集团很多于70%的股权。赵洁也自2001年起，在天泰集团及旗下公司担任董事及董事长。

但在2016年11月，赵洁以投入更多时间在家庭及其他小我兴趣为理由，辞去了其行政职务。天泰集团的日常办理及运营，起头交由施行董事戴大为及王清建以及办理团队停止办理。

王清建是何许人也？

现实上，她是即将上市的天泰控股的施行董事兼副总裁，负责该集团内部审核及合规事项。关键的一点是，她其实是赵洁的大姑姐，出于家族摆设及为便利行政工做，王清建还以赵洁受托人的身份持有青岛天泰集团公司8.19%的权益。

在天泰控股招股书中，重组完成后及上市前股权构造显示，青岛天泰集团公司通过间接和间接体例持股青岛天泰房地产83.45%，后者恰是天泰集团境内房地产运营的主体，旗下控股多家房地产公司。

值得一提的是，在2003年6月，天泰集团的股东方仍包罗上海国雄（由赵洁现实控造）、天泰集团49名雇员、高科园中王商贸、Australian Great（由赵洁及其配头持股99%），四方的持股比例别离70.72%、29.23%、0.03%、0.02%。

随后通过一系列收买、增资，到2019年2月，天泰集团股东方已变成青岛天泰控股（赵洁全资持有）、上海国雄、王清建（代表赵洁持股）三方，天泰集团的全数股权已根本被赵洁握于手中。

从天泰控股的股权构造也能够看出，重组完成后的天泰控股现实为一家境外公司，其由一家名为Great Prospering的公司100%持有，然后者由赵洁100%持有。

上市完成后，天泰控股除了由Great Prospering和公家股东持股外，还将由Luck Rock持有股份。那是一家企业上市后因将接纳股份鼓励方案而成立的信任，现实也由赵洁全资拥有。

土储仅有110万平方米

但颠末二十多年的开展，天泰控股的营业范畴仍次要集中在山东省内。材料显示，于2020年10月31日，天泰控股已在山东省的青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市成立营业。

目前拥有54个处于差别开展阶段的物业项目构成的多元化组合，包罗天泰控股从属公司开发的52个项目及联营公司开发的两个项目。该公司构成了三大尺度的室第物业系列，即欢乐颂系列、英雄系列及田园系列，别离针对市场上的首置及首改、再改及高端的买家和客群。

招股书显示，2018、2019年度及截至2020年9月30日行九个月，天泰控股实现的合同销售额别离为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。同期对应的已交付建筑面积为24.49万平方米、45.71万平方米以及21.43万平方米。

2019年的销售额，同比2018年呈现了21.66%的下降。

若是以其2019年的销售额算，根据克而瑞昔时的排行榜，如许的成就排在了全国房地产的200名以外。而按照招股书，即便天泰控股的大本营就在山东，该公司在本地的排名也相对靠后。

按照行业陈述，以2019年的销售总额计算，天泰控股是于山东省设立总部的16大处所物业开展商之一，市场份额仅占0.49%；而按2019年已出卖总建筑面积及销售总额计算，天泰控股于总部在青岛的所有处所物业开展商中的排名也别离排到第22及第27位。

而若从该公司的地盘储蓄情况来看，除了现阶段规模体量“迷你”，天泰控股的持续开展才能也略显不敷。数据显示，于2020年10月31日，天泰控股拥有由从属公司及联营公司开发的地盘储蓄总量约520万平方米。

然而，那傍边除了可供销售总建筑面积约30万平方米的已完工物业以及总建筑面积约380万平方米的开展中物业，天泰控股可以持做将来开发物业的土储总建筑面积仅有110万平方米。

那是一个如何的概念。在“碧万恒”三大房地产巨头中，万科在去年12月单月的合同销售面积就达642.2万平方米，恒大为510.2万平方米，碧桂园公布的同期权益合同销售建筑面积也达147万平方米。

据领会，在天泰控股应占的总建筑面积约为520万平方米，此中约250万平方米或约47%位于山东省内的青岛、济南及烟台。即便在山东省内，区域也相对集中。

融资利钱超越净利

相关于规模的问题，天泰控股的营收却实现了不错的增长。2018、2019年及2020年前9个月，该公司总收入别离为26.44亿元、33.62亿元以及29.31亿元。2019年同比增长27.16%，2020年1-9月则同比大幅增长了126.51%。

据领会，其收入次要来自物业销售、办理征询办事和其他收入（包罗高尔夫俱乐部运营、物业租赁租金收入）。此中，2018、2019年及2020年前9个月，天泰控股的物业开发及销售收入别离为25.98亿元、33.34亿元及29.14亿元，别离占同期总收入约98.2%、99.2%及99.4%。

此外，截至2019年12月31日行两个年度及截至2020年9月30日行九个月，天泰控股的毛利别离为9.57亿元、8.85亿元以及10.35亿元。该公司同期的利润则别离为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元。

不外，那期间的归母净利润别离为1.9亿元、2.42亿元、0.8亿元，占净利润的比例别离为60.9%、76.3%、34.5%，天泰控股的少数股东侵蚀了绝大部门利润。

相对而言，近段时间以来，中斗室企频频赴港上市，与其急需扩展融资渠道、缓解资金压力、降低欠债不无关系，天泰控股同样也面对必然的资金压力。

按照招股书，还未上市的天泰控股外部融资的次要来源为银行贷款。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，天泰控股的未了偿银行及其他告贷别离约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元。

此外，截至2020年9月30日及2020年11月30日，未了偿信任及其他融资摆设总额约为4.3亿元及1.3亿元，占告贷总额（别离包罗银行及其他告贷）约11.5%及4.0%。

不难看出，天泰控股在递表前，已有意控造非标融资占比，不外，从过往数据来看，天泰控股的融资成本，已成业绩增长中的“沉疴”。

据披露，2018年、2019年、2020年前9月，天泰控股金融欠债利钱总额别离为2.21亿元、3.18亿元、2.36亿元，而同期净利润别离为3.12亿元、3.17亿元、2.31亿元。也就是说，从2019年起，天泰控股的融资利钱已经超越当期净利润。

利钱本钱化是房企应对高额成本的习用手法，2018年、2019年、2020年前9月，其本钱化率从83.6%提拔至91.5%。如斯一来，固然对当期净利润有所“庇护”，但会影响将来业绩增长。

就偿债才能而言，2018、2019年及截至2020年9月30日，天泰控股的现金及现金等价物约为16.54亿元、21.18亿元、25.05亿元，现金及银行结余除以计息银行及其他告贷的即期部门的比率为2.7倍，短期偿债无忧。

文章来源:地产K线