苏州楼市“过冬”：买房送特斯拉 “地王”割肉入市

本报记者 方超 刘颂辉 苏州报导

苏州楼市正在“过冬”。

克而瑞苏州数据显示，截至2020年12月底，苏州商品室第库存创汗青新高，高达近7万套，去化周期达12个月，而“苏州二手房价格逐月下跌”更因被央视存眷，登上微博热搜。

《中国运营报》记者实地走访苏州楼市领会到，自2020年下半年起头，除了“限时秒杀”、特价房源等常规购房优惠办法外，还有开发商祭出“买房送特斯拉”等促销大招，而中铁诺德国礼等“地王”项目更有单套房源曲降百万元之举。

“地王”入市拉锯战

单套房源降价幅度最高达百万元，中铁诺德国礼――那个在苏州市场出名度颇高的“地王”项目，当下无疑正处于“水深炽热”之中。

记者在实地走访中发现，中铁诺德国礼项目房源目前皆处于降价出卖的形态，此中，9 号楼 1102 室150.11平方米的房源，原总价为475万元，如今则为360 万元，降价幅度到达115万元，更让人不测的是，购置此房源还可额外获赠一车位。

然而，令人为难的是，在如斯大幅度的优惠办法下，中铁诺德国礼的去化情况却不太抱负。

苏州市区商品房销售网上办理系统显示，截至 1 月13日，在中铁诺德国礼全数148套房源中，仍然有80套处于可售形态，而值得留意的是，中铁诺德国礼拿预售证的日期为2020年7月31日，也即颠末长达5个月的时间，其去化率也不到50%。

遭遇去化难题的中铁诺德国礼，其实颇有来头。

“到目前为行，我们那块地仍是吴中区‘地王’，四年了仍是‘地王’！”置业参谋宋滔谈及此事，颇有些兴奋，“拍地时是19家房地产公司参与争夺，包罗九龙仓、中海、碧桂园、苏高新等，但最初只剩包罗我们在内的两家房企在争，最初仍是我们拿下来了，就是因为那块地规划得好。”

将时间拉回到2016年，那是一个在全国范畴内都频出“地王”的年份，有“房价四小龙”之称的苏州，天然也不破例。2016年9月，中铁诺德以楼面价28965元/平方米，溢价率93%的代价拿下当前的诺德国礼地块，迄今仍是吴中区“地王”。

虽然坐拥“地王”之名，但选择在3年后入市的中铁诺德国礼，仍然“倍感煎熬”。

相关信息显示，中铁诺德国礼项目存案均价为31528元/平方米，但现实售价仅在2.5万元每平方米摆布，“中铁诺德国礼不降价的话，很难卖进来”，一位持久存眷木渎板块的苏州地产行业人士也感慨道，“它周边新房、二手房价格以至还比不上诺德国礼的楼面价。”

第三方平台也显示，同属木渎板块的姑苏金茂府均价2.7万元每平方米，佳兆业和光雅院2.35万元每平方米，而中铁诺德国礼旁边的二手房永新大成郡均价仅为2.2万元每平方米。

关于项目去化等问题，记者此前致电致函苏州诺德瑞宏置地，但截至发稿，未获回复。

值得留意的是，遭遇去化难题的苏州“地王”，不单单是诺德国礼，某品牌房企同样于2016年在苏州市场拿下三块地，成为各自板块的“地王”，但记者走访发现，截至2021年1月，两块地所建项目迄今未完成去化，剩下一块地的销售中心以至还未完全搭建起来。

“姑苏区、高新区、相城区的多宗单价‘地王’，入市周期均在3年以上”，克而瑞地产研究认为，苏州某些“地王”“自己面粉价格明显高于面包价，加上成本之后，在当前较为严苛的限价布景下，推盘即意味着‘赔本’，所以那些‘地王’项目照旧处于弃捐形态”。

买房就“送”特斯拉

“买房送特斯拉Model 3”，苏州姑苏区的绿景公馆1898曾打出如斯告白，在苏州房地产市场一度引发不小的存眷。

“是本来的活动，送特斯拉首付，相当于3万块钱，不是送特斯拉，特斯拉一辆得几钱啊？贵的要20多万，不成能送一辆车” ，在记者实地走访盛名在外的绿景公馆1898项目时，面临买房送特斯拉的疑问，置业参谋刘源连珠箭式地回复道。

记者留意到，在收集传播的“买房送特斯拉Model 3”的宣传画中，开发商确实是在Model 3字样下方标注了一行小字――“尺度版首付”，刘源同时暗示，“如今不搞送特斯拉首付活动了，因为良多客户自己有车，就不想买特斯拉了”。

虽然“蹭”上特斯拉的热度，但绿景公馆1898的去化情况似乎其实不抱负，相关信息显示，绿景公馆1898在2020年9月份获得预售证，一次性领取136套室第房源，但截至2021年1月13日，仍然有95套房源处于可售形态。

不单单是绿景公馆1898，在盛泽湖旁边的九龙仓蔚蓝花园项目，也遭遇去化难题。

“别看如今很荒凉，但是盛泽湖被誉为‘下一个金鸡湖’。”在九龙仓蔚蓝花园销售中心，有置业参谋对着看房人热情地推介着，虽然被描述成“下一个金鸡湖”旁边的项目，但在记者所待的一个小不时间内，却发现来看房的小我百里挑一，绝大大都皆为中介带来的看房团。

“我们带客户成交了良多，之前有100多个中介在那儿打德律风邀约客户，因为良多人都不晓得那里。”中介王丽指着销售中心旁边的一栋楼对记者暗示，参与贝壳购房团一般可以“廉价几万块钱”，以至能够有九二折优惠，而记者也留意到，“贝壳独家 双湖臻品 倾城争藏”的告白画，被摆在九龙仓蔚蓝花园销售中心门口。

虽然找来渠道“助阵”，但九龙仓蔚蓝花园的高层去化情况仍然欠安，苏州市区商品房销售网上办理系统显示，截至2021年1月初，在蔚蓝花园项目所开盘的高层房源中，仍有 500多套处于可售形态，不只如斯，九龙仓蔚蓝花园“高层领证3次均去化暗澹”的情况，早在2020年11月，就被苏州本地房地产平台存眷过。

关于项目去化等问题，记者此前曾致函九龙仓苏州公司相关负责人，但截至发稿，未获回复。

去化焦虑

在买房“送”特斯拉等优惠把戏背后，则是苏州楼市当下所面对的“凛冬时刻”。

克而瑞苏州发布的数据显示，在新房市场上，2020年苏州市区商品室第供给面积1107万平方米，同比增加23.55%；苏州市区商品室第成交面积835万平方米，同比削减12.81%，“很明显能够看出苏州2020年供给增加、需求削减，使得市场呈现供大于求的形态”。

而库存量无疑更能反映苏州市场的冷热，相关数据显示，截至2020岁尾，苏州室第库存量到达69684套，而在2020年，苏州市区新房总签约为66866套，同比下跌12.88%，也即苏州新房库存量完成去化要12个月时间。

“苏州商品室第的库存创汗青新高，高达近7万套，如许的库存数据是苏州汗青未有的”，克而瑞苏州如斯评价道。

“若是算上二手房的挂牌量，去化周期将更是一个可怕的数字。”苏州本地一行业人士对记者暗示，截至2020年12月底，链家网上的苏州二手房挂牌量已经到达9.8万套了，而此前“苏州二手房价格逐月下跌”也一度冲上微博热搜。

“最大影响因素仍是之前的调控政策，苏州楼市目前的情况相当于‘7・24’调控政策的后遗症”，在克而瑞苏常区域总司理戈文问看来，虽然市场会有周期性颠簸，“苏州各方面都比力强，但是也架不住那政策的严厉”。

无独有偶，一位TOP50房企的苏州区域负责人也对记者暗示，2019年苏州“7・24”调控政策后续影响很大，“按捺了很大一部门的投资客户，而在客户房票有限的情形下，会对投资愈加隆重，目前市场仍是以自住为主。”

不外值得留意的是，虽然苏州楼市去化情况不容乐不雅，但苏州2020年的土拍市场却热度较高。

数据显示，2020年，苏州市区涉宅运营性用地共成交74宗，成交面积约为405.55万平方米；总成交金额为1108.4亿元，均匀成交楼面价为13851元/平方米，均匀溢价率为9.35%，且“74宗涉宅地块无一流拍，且绝大大都地块溢价成交”。

“各大房企仍是比力看好苏州市场，因为在整个长三角范畴内，优良区域的地盘比力少，苏州必定是各人不断想深耕的一个处所，所以各人仍是有自信心继续在苏州拿地。”上述房企负责人如斯表述道。

戈文问也对此暗示附和，“苏州是‘最强地级市’，房企仍是想到苏州来，虽然它目前市场欠好，但是去年成交量800多万平方米，在全国也是排在很靠前的位置”，其同时暗示，“苏州是有流量的城市，将来值得看好”。

（宋滔、刘源、王丽皆为化名）