KKR与概念对话：17亿美圆亚洲地产基金探秘

概念地产网私募股权投资巨头KKR于1月14颁布发表，以约3亿美圆的出资，胜利撬起了一笔17亿美圆(约合人民币110亿元)的资金。它们已注入KKR的首只泛亚太地域房地产基金。

对准亚洲地产市场，那并不是一次全新的挑战。

固然在外界看来，KKR在很长一段时间内，其房地产范畴的表示其实不如其他PE同业例如黑石、凯雷等吸人眼球。自1981年首度以私募股权体例停止房地产投资以来，曲到2011年的30年时间内，KKR不断未成立专门的平台并招揽团队专注于那一投资类别。

“其他一些大的国际性基金，他们做得可能比我们早。我们是11年才实正起头设登时产团队。” KKR中国区董事赵然说：“但我们增长得十分快。“

他正为KKR亚洲房地产基金（KKR Asia Real Estate Partners）实现超募而感应快乐。赵然在1月14日下战书与概念地产新媒体停止了面临面交换，那位资深专家向我们透露那只基金的摆设战略与逻辑。

亚洲契机

据介绍，亚洲房地产基金于2018年岁尾起头募集，最后设定的目的总额是15亿美圆，后来再逃加了2亿美圆规模。“起首亚洲那边整个GDP的增长，必定是比北美或欧洲区域快的。”赵然解释，疫情后恢复敏捷的亚洲经济，吸引了全球范畴差别类型投资者的目光。

因而外界相信，亚洲房地产基金是KKR重仓亚洲的最新一步动做。1月11日，KKR才刚官宣完成亚洲根底设备基金的募集，募资总额到达39亿美圆。而去年7月，KKR就已经为旗下亚洲四期基金募集了约107亿美圆，该基金随即成为亚洲史上最大的一只PE基金。

包罗公共和企业养老金、主权财产基金、保险公司、捐赠基金、私家银行平台、家族办公室和高净值小我投资者均参与此中。对他们来说，房地产亦越来越成为遭到重视的资产设置装备摆设标的目的。

以保险公司为例，一般而言保险公司的出资大部门是保费等持久债务，因而其实不希望投资现金流回笼太快。出格在去年新冠病毒疫情冲击之下，全球大放水招致的低利率情况，则更不合适保险公司施行再投资。目前，负利率已成为某些次要兴旺经济体货币政策的常态。

在那种情况下，较持久拥有不变现金流的房地产投资是首选，那与KKR的战略相吻合。由歹意并购“野生番”转型，KKR目前更愿意着眼于持久价值。“疫情后，我觉得不变性对良多投资者来说十分重要一件工作。” 赵然称。

而在2020年岁首年月发布的年度陈述中，KKR就提出看好现金流较好的资产，例如房地产和/或根底设备。KKR全球宏不雅和资产设置装备摆设阐发团队，在最新一份瞻望2021年的陈述中，也建议――

若是你是一位持久投资者，没有短期退出方案的话，则保举10-15%的资金投在房地产方面，做为资产设置装备摆设的一环。

若是你将目光聚焦到亚洲地域，你会发现亚洲的房地产市场在具不变性的同时，亦尤其具有开展潜力。香港、上海、悉尼、墨尔本、东京、新加坡都系全球炽手可热的投资市场。

赵然暗示，亚洲一些地产新范畴可能没有北美和欧洲那么成熟。过去KKR在地产方面次要的投资目标地也次要是那两个处所。2013年该机构募集的第一笔房地产基金就次要投向北美。

但不成熟有不成熟的益处，赵然以互联网数据中心、长租公寓和物流地产为例子，它们多年前在北美欧洲已是比力成熟的地产范畴。但在亚洲，则被视为新兴的资产类别，可能七八年前刚起步，曲到比来三四年才实正遭到存眷。

所以从那个角度来看，亚洲地产将来开展空间的很大。法令律例逐渐得到完美，投资情况正在改善，市场亦未被固化。那时候进入市场的投资者是属于早起的鸟儿，并且是伶俐的那一只。

同时，疫情之后很多亚洲国度或者地域，会呈现“换代或者重整”的时机，赵然认为：“我们如今进来，也是停止收并购的很好的阶段。”

中国目标地

事实上，KKR在亚太地域尤其是中国的地产投资，已拥有将近10年的经历。2011年成立专门地产团队后，KKR便立即与远洋地产停止合做成立基金，公开进入中国房地产市场。

别的截至2020年9月30日，KKR已在亚太地域房地资产范畴投资摆设了超越15亿美圆的股权。房地产投资组合包罗韩国首尔中心贸易区的办公大楼南山广场（Namsan Square）、位于香港的社区贸易地产项目银湖天峰（Lake Silver）及 Parkside、位于澳大利亚黄金海岸的购物中心绿洲（Oasis Shopping Centre）等。

从KKR的角度，如今恰是进入亚洲地产范畴的好时机，此中就尤以中国为凸起代表之一。虽然KKR亚洲房地产基金身为一只定位泛亚洲的基金，不会设定明白的比例，说几资金要投中国，或者几资金投往其他的国度，“但我觉得中国必定是我们基金很大很重要的一个市场。”

赵然强调KKR十分重视基金的灵敏性，那个特点也表现在投资标的目的的选择上。

据领会，KKR亚洲房地产基金重点存眷贸易、工业和室第地产等范畴。对此有三个次要的投资战略。第一是投平台，包罗物流、长租公寓、互联网数据中心、养老地产等。那些平台最次要的核心才能，是具有运营的根底。

第二基金也能够间接收买资产，那是地产基金范畴一个很常见的投资的标的目的。“中国地产行业去杠杆是很明显的趋向。”赵然说，出格部门资产或业主在疫情期间遭到一些影响，正面临财政上的压力，就可能会以优惠的前提出卖一些核心或非核心的资产。对基金来说，是并购的好时机。

第三种是债权投资，包罗买债以及发债。债权投资因为目前往杠杆降欠债的大情况，也大有可为。别的KKR也会一些特殊时机性的投资，例如上市公司股权、物管行业和私有化交易等，都能够涉猎。

但总的来说，资产能否优良始末是基金最核心的存眷点。以债权投资为例，“我们最末也是阐发，一旦要做资产抵押，那些资产是不是我们想要的资产，适宜的资产。” 赵然称，当某个所投项目或者开发商出事，基金保底仍是以资产为主。

投资项目标选择方面，KKR过去更多的是存眷增量市场，参与房企详细项目并停止股权投资，通过阐扬合做企业的专业性，提拔项目价值，并以此寻求回报。在中国，KKR就曾入股过保利、万科等开发商的室第项目。

目前KKR则越来越喜爱于存量市场，去投一些现金流不变的贸易地产项目方面，或一些更新的地产范畴，如物流、数据中心等。该机构近年来就曾与初创合做过奥特莱斯项目。2019年8月，KKR与翰同本钱成立了合资公司，声称两边将在北京与上海核心区域寻找适宜的老旧存量项目停止革新。

值得留意的是，KKR几乎大部门投资城市引入一名合做方。那次要受KKR地产团队规模的局限。据领会，亚洲房地产基金现时由KKR亚太区房地产负责人John Pattar率领的15人团队办理。傍边负责中国营业的是2小我。

“我们的投资战略其实更多是会跟一个合做伙伴一路来投。”赵然说，KKR的做法是通过平台方或者合做方来做更多投后运营办理方面的工做。KKR员工会更多看战略性的层面，次要是给一些战略性的建议。

那令KKR能够凭仗少量的人手，办理庞大的资产。他们无需负责详细项目标日常运营，只需参与一些严重的决定，包罗造定退出的计划。

与大都外资PE基金一样，KKR的退出是比力持久的，“我们的投资并非说投后12个月或者24个月之内要退出，能够按照市场表示，再决定施行怎么样的退出体例。”此中，退出平台一般会通过间接出卖股权，或能够通过IPO。若是是资产，出格是零丁项目资产的话，一般就会零丁卖项目。

在灵敏的投资战略下，KKR正寄望于持续增长的亚洲房地产市场，发掘到越来越多的投资时机。