文|凯风
楼市分化，信号愈发明晰。
在刚刚过去的2020年，中国楼市禁受“疫情冲击”与“货币宽松“的双向拉扯，有城市房价一路向上，再次创下汗青新高，有城市盘桓不前，持续横盘调整。
过去一年，哪些城市房价在上涨，哪些城市下跌了？
01
那些城市房价涨了
2021年1月15日，国度统计局发布2020年12月70个大中城市房价数据，我们能从中一窥中国楼市2020年的详细走势。
与2019岁尾比拟，43个城市房价上涨，26城市房价下跌，1个城市持平。涨幅最高的深圳，高达14%；跌幅最大的为牡丹江，同比为-10%。
那是2020年，房价同比涨幅超越5%的城市：深圳（14.1%）、宁波（8.5%）、银川（8.5%）、徐州（8.5%）、唐山（8.3%）、成都（8.2%）、西宁（7.9%）、沈阳（7.8%）、广州（7.5%）、无锡（7.4%）、杭州（6.9%）、北京（6.3%）、上海（6.3%）、大连（6.1%）、乌鲁木齐（5.8%）、济宁（5.3%）、温州（5.2%）。
可见，那些城市次要以一二线城市为主，北上广深四大一线城市全数在列。
那些城市根本面相对优良，北京上海广州都历经2-3年的横盘调整，市场平安边际相对较高，能迎来一波量价齐升的苏醒走势，契合市场大势。
至于素有“让炒房客有去无回”的长沙，二手房微弱上涨1.3%，连结了罕见的平稳态势。
值得留意的是，那些数据均是基于国度统计局70城二手房价数据而来。
70个大中城市尺度造定于2005年，因为统计因素，至今未能将苏州、佛山、东莞等现在的经济强市囊括在内。
至于绝大大都三四线城市同样未纳入统计，那意味着无论是房价上涨城市仍是下跌城市，都比想象中的要多。
02
那些城市房价回到一年前
那是房价回到一年前的城市：
在纳入国度统计局范畴内的70个大中城市里，有26个城市房价回到了一年前，占比接近4成。
此中，跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅为10%。
在那26个城市中，不乏二线城市，次要包罗：
天津（-4.0%）、郑州（-3.6%）、贵阳（-3.5%）、太原（-3.1%）、哈尔滨（-3.0%）、济南（-2.8%）、石家庄（-2.5%）、青岛（-2.1%）、烟台（-1.5%）、重庆（-0.6%）、南昌（-0.4%）、长春（-0.2%）。
与一线城市差别，二线城市呈现大分化态势。
成都、杭州、无锡等地明显上涨，天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部次要经济重镇则呈现明显回调。
那只是过去一年的楼市走势。
若是将时间推向上一波楼市上涨的巅峰。与最高点比拟，那些城市跌幅更大：
廊坊（-46.9%）、青岛（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇庆（-19.3%）、石家庄（-18）、济南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西双版纳（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、郑州（-13.1%）、中山（-11.9%）。
不难发现，那些城市大都位于北方地域，京津冀地域多个城市入围。
03
楼市分化，房价怎么走？
有城市在上涨，有城市鄙人跌，那申明了什么？
其一，房地产是威胁金融平安的最大灰犀牛，那是1998年以来对房地产的最严定调。
央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出书的《十四五规划建议辅导读本》中颁发文章指出：坚定按捺房地产泡沫……房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
那与以往的连结房地产不变安康开展的定调有了本色性的区别，房地产拉动国民经济、地盘财务的需要性仍旧存在，但金融风险到了不起不防备的时候。
多说一点，防备金融风险，不但是要遏造大涨带来的居民杠杆率飙升，更要防备大跌带来的市场震荡。
其二，新一轮楼市调控，起头转向了，不再诉诸于传统的限购限售等手段。
2020年，房企融资“三道红线”横空出生避世，高欠债房企不能不开启降欠债之路。2021年开年，房贷“两道红线”突然降下，配合修建起中国楼市的信贷防火墙。
正因为那一点，从2020年至今，房企融资“三道红线”+房贷“两道红线”的横空出生避世，标记着中国楼市调控的转向。（参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》）
过去的楼市调控，限购、限贷、限价、限售做为四大根本盘。跟着处所各类试探性松绑不竭，那些行动在市排场前越来越捉襟见肘。
现在楼市调控，起头间接针对房企、银行和购房者。限造房企融资，限造房贷额度，限造银行信贷，无疑更有针对性，也更具杀伤力。
其三，楼市呈现大分化态势。重点存眷大城市群、大都会圈，以及那些区域的穿插地带。
从1998年起头，中国房地产走过20年过程，全国性普涨只要三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
那其间，无论是2011年到2015年，仍是2018年至今，楼市都呈现分化态势。
热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价置之不理，那一趋向有望在将来延续。（参阅《2020国卖地收入排行》）
其四，三四线城市不要一概而论。
过去几年，借助棚改，三四线城市集体上涨。然而，棚改根本接近尾声，三四线城市遍及要面对根本盘的考验。
不外，处于都会圈和城市群的三四线城市仍有升值空间，尤其是处于中心城市穿插地带的城市，照旧有不错的前景。
相反，收缩型城市，无论房价若何白菜价，都不是好的投资对象，那些城市当然能收一时炒做之效，但难以制止失去活动性的宿命。
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