社科院传来新信号：“无房刚需”仅剩3％，“囤房族”要遭殃了？

自98年房改引入商品房轨制以来，国内楼市能够说是迎来了“起飞性”开展，此中房价的走势就是最好的证明。相关数据显示，2000年的时候全国房价不敷2000元/O，据社科院发布《中国住房开展陈述(2020-2021)》的陈述显示，截至2020年11月份，全国均匀房价10071元/O，而12月的房价也是环比上涨，因而截至2020年，房价已经打破万元，20年间上涨了5倍，若是排除房价不变或者下跌的城市，那么整体上涨7~8倍的城市仍是比力多的，涨幅超越10倍的城市也并不是百里挑一。

那么房价是若何涨起来的呢？抛开自己就在上涨的物价不谈，次要由两个因素决定：其一是城市化带来的生齿流入，2000年我国城市化率仅为36%，2019岁尾城市化率已经超越了60%，相当于均匀每年有1500万生齿流入城市，大量生齿流入产生了大量住房需求进而房价上涨。其二是因为炒房客、炒房团的投契行为，将房子在价格较低的时候大量买入，形成市场“求过于供”的假象，进一步招致房价上涨，促使楼市泡沫的构成。

现在跟着楼市的不竭调控、购房门槛不竭进步、多套房持房成本不竭增加、以及限造楼市资金的流入，房价逐步回归了平稳趋向。进入楼市的“炒房客”是越来越少了，但是“囤房族”却仍然存在，其次要表示为楼市存在比力明显的空置现象。早在2017年，西南财经大学就关于国内住房空置率停止了调研，成果显示其时的整体住房空置率已经超越了20%，此中商品房空置率已经超越了26%。根据国际通用尺度来看，属于商品房严峻积压区。

社科院传来新信号：“无房刚需”仅剩3.14%。

跟着房价的不竭提拔，苍生买房的压力也在不竭增加，买房变得越来越困难。2019年10月，央行在全国30个省对3万余户城镇居民家庭开展了资产欠债情况查询拜访，那是国内关于城镇居民资产欠债情况最为完好、详实的查询拜访之一。2020年4月，发布了查询拜访统计成果：

家庭资产次要构成来源于实体资产，而实体资产则以房产占据次要部门，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

也就是说，截至到2019年10月，城镇居民住房持有率已经到达了96%。前不久，社科院发布的《中国住房开展陈述（2020-2021）》则是更新了那项数据，陈述显示，截至目前我国还剩3.14%的家庭在城市中没有住房。显然，楼市的需求正在敏捷削减。

但另一方面，楼市的“老弊端”却又起头犯了。按照上海易居房地产研究院发布的陈述显示，全国100个城市新建商品室第库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%，库存规模已连结持续24个月正向增长。简而言之，楼市整体的“库存”压力又大了起来。

但有人对此提出了担忧，其原因是现在楼市和2014年的比力像，同样也是面对着庞大的去库存压力，在降息降准、棚改的鞭策下，投资者以及拿着拆迁款的“土豪”起头纷繁抢房，敏捷处理了楼市的库存压力，但同时也让房地产市场迎来了几年的“牛市”，房价大涨。那么此次楼市的汗青会不会“重演”呢？谜底能否定的，因为此次楼市整体的核心思惟是“房住不炒”，而且在“十四五”相关规划中，敲定了将来5年的房地产开展过程。

消弭了刚需关于将来房价大涨的担忧后，有一类人可能要坐不住了，那就是“囤房族”，目前来看，囤房族至少面对三个窘境：

在近几年的楼市不竭调控下，房价涨幅越来越低，但持房成本越来越高，关于一些囤房族来说，意味着利润空间越来越低。而关于本年的房价走势，持续几年预测房价很准的社科院，也给出了本身的预估，浮动在5%摆布，也就是说以至不敷以抵消多套房的房贷利率。

在楼市的庞大库存压力下，一些持有多套房的开发商可能会加速房产变现，以降低本身的欠债要求，其原因是本年也是“三条红线”正式生效的第一年，良多开发商的欠债率都比力高，因而需要加速变现来到达尺度。因而新房市场可能会关于二手房市场停止必然的挤压和冲击，而囤房族手里的根本上都是二手房。

第三个窘境来源于二手房市场的彼此合作。正如上文已经提到过的，现在楼市整体需求已经很低了，但与此同时越来越多的炒房客正退出市场，将手里的二手房抛售，因而近两年二手房挂牌量不断在增加，但反不雅成交量与成交率却没有多大起色，而跟着需求进一步削减，二手房出卖变现会愈加困难，以至会面对被套牢的风险。

简单总结一下，社科院的那个数据，关于囤房族来说无疑是好天霹雳。事实上，良多囤房族近两年已经有吃亏的迹象了，他们独一的依靠就是将来房价会大涨。但是现在楼市需求已经很低，一方面城市化率已经与兴旺国度差距不大，将来城市化历程会放缓，而且如今农村的政策福利也很好，纷歧定城市逃求来城市。而另一方面，生齿将来几年会进入负增长也是寡所周知的工作，据此判断将来房价是不太可能大涨了，若是不及时退出的话，可能会越陷越深。