炸锅！30万/平米？天价学区房惊现深圳，一栋楼“市价”超对折A股公司

国城花园 浩林摄

来源：证券时报网 ID: wwwstcncom

学区房价格实的没有天花板？

比来，有动静称深圳福田百花片区的国城花园，44平方米房源成交价格到达1420万元，折合每平方米32.27万元。因为该小区自带深圳尝试小学和尝试中学两个优良学位，多年来，备受家长和投资客逃捧。链家APP显示，该小区建成年代1995至1998年，楼龄已超越20年。

不外，记者在百花片区实地查询拜访时发现，多家房产中介门店的司理均暗示其实不晓得有相关房源出卖的动静，记者在各大房产中介交易平台查询时也未发现该房源。不外，那里的优良学区房“高价”却是不争的事实，以至一栋楼的”市价“堪比一家A股上市公司。

关于学区房，不断是深圳甚至全国多个城市房地产市场中的一个“特殊存在”。以往在夏历新年之前，深圳楼市会进入相对平稳的阶段，但优良学区房的挂牌价实在让许多家长高呼“看不懂”。

一栋楼“市值”超对折A股上市公司

在深圳，优良学区房既有高峻上的新小区，也有不起眼的独栋高层，当然还有“老陈旧”的低层室第。

“就是因为媒体报导了一则动静，说螺岭教育集团可能要办初中，那边的房子诚心放卖的房源登时削减，挂牌价立马大涨。”在深圳罗湖区中兴路处置房产中介的陈司理告诉记者，“两个月前均价10万出头，如今有业主挂牌到14万了。”

因为一些“传言”或者新建名校的动静招致房产价格大涨的情况还有良多，此中福田八卦岭片区的房价变革在置业者心中堪称“奇异”。以八卦四路的翠馨居为例，记者查询拜访发现，2019年上半年该小区接近31平方米的房源成交价是180万元摆布，单价不敷6万，而现在的挂牌价已经高达每平方米12万元，总价打破372万。形成那种现象的原因，恰是“学位之争”，出格是荔园小学东校区将建在八卦岭，而荔园小学恰是深圳的“名校”。乐有家研究中心的数据显示，2020年四时度八卦岭片区的成交均价同比涨幅到达58.97%，位居全市第三位。

能够说，八卦岭的房价跟着学位的变革而超前反响，实在是深圳优良学区房市场的典范案例。“即使是荔园小学东校区，但学校都还没出空中，详细招生范畴也没确定，万一哪个小区没被划进学校招生范畴，怎么办？“有购房者很是慨叹。

优良学区房仍然是深圳楼市里“最香”的硬通货。按照乐有家研究中心的统计，在50个深圳存眷度较高的楼盘中，2020年四时度成交价格的同比涨幅，此中罗湖区的金丽豪苑涨幅到达了66.58%，站在了深圳二手房涨幅的最顶端，金丽豪苑带的是深圳中学初中部和翠北小学学位。此外，涨幅居前的中海阳光玫瑰园属于深圳大学师范学院从属中学及荔湾小学学区房范畴，世纪广场属于学府中学学区范畴，都是比力典型的优良学区房。

2020年深圳二手室第楼盘价格涨幅排行榜 来源：乐有家研究中心

提起深圳的优良学区房，就不能不提到福田百花片区，那个片区拥有尝试小学、荔园小学、百花小学等优良小学以及尝试中学学位，固然大多房屋建于上世纪八九十年代已，但售价颇高，几乎都是单价超越每平方米10万元的“豪宅”。

在那傍边，最常被市场拿来讨论的要属拥有“双尝试学位”的国城花园，出格是一种接近44平方米小户型的“上车盘”备受逃捧，记者在小区周边查询拜访时，有房产中介告诉记者，有一套44平方米小户型放卖，但学位刚刚被占用，虽然如斯该房源叫价1280万元，折合每平方米约29万元。

国城花园 浩林摄

国城花园包罗两栋高层室第，按照房产中介供给的户型图，我们无妨做一个“有趣的比照”。以国城花园此中一栋楼为例，房产中介司理介绍说从2楼起头到31楼是栖身区域，3梯8户，根本都是103平方米（4套）和127平方米（4套）的户型，还有几套特殊户型以及顶楼的几套复式单元。房产中介司理暗示，目前有一套127平方米的房源业主“不怎么诚心卖”，要价2850万元，折合每平方米22.4万元。记者在几个支流房产交易平台发现，国城花园的参考均价为22.64万元。

以目前每平方米22.64万元的价格，一层楼的总建筑面积920平方米来计算，国城花园那栋楼的“市价”大约为62.5亿元。一个可供比照的数字是，目前沪深两市4100多家上市公司中，总市值的中位数约为52亿元，也就是说那栋楼的市值已经超越对折A股公司。尤其是与国城花园一路之隔就有一家A股上市公司深赛格，其A股市值约为64亿元，深赛格旗下最为有名的华强北地标赛格广场与国城花园的间隔相当近，能够说同属“华强北”。

数据来源：Wind

数据显示，截至1月14日收盘，市值在62亿元以下的上市公司超越2300家，目前A股所有上市公司数量超越4100家，也就是说国城花园那一个小区一栋楼的价值已经超越目前50%的上市公司市值。

学位供给量加大 “学区房热”还会维持多久？

“如今阳光六合有一套31平米的房源，满5年，要价570万元，那种房源放卖的很少。”记者在深圳罗湖区田贝四路查询拜访时，有多位房产中介向记者保举那套房源，“入读深圳中初中部和翠北小学的最低总价门槛。”虽说总价最低门槛，但算下来单价已经超越每平方米18万元。与阳光六合小区一路之隔，记者发现许多不带深圳中学初中部和翠北小学学位的室第，均价根本在每平方米5万到7万。

一路之隔的房子，却因为学位差别而价格相距悬殊。银行对一些老旧的优良学区房似乎也显得很“宽大”。一家外资银行的个贷司理告诉记者，一般银行和评估公司评估房产时会考虑物业的楼龄，剩余产权年限等因素，例如在1995年之前建成的物业，该行停止评估时会恰当降低评估价，意味着置业者需要多给首付或者贷款年限会有所削减。不外，记者将一套楼龄超越25年的老旧学区房小区的房产证复印件交给银行司理停止评估，对方告知该物业的评估价几乎能够做到当前的市场价，并且能够贷足30年。只要契合前提，同样就能够三成首付。

就在去年，北京和广州的学区房变革曾被敏捷引爆，出格是采纳“六年一学位”，施行“多校划片”等办法为“优良学区房”降温。事实上，深圳早在2015年就在多个区小范畴内试点“大学区造”以及“共享学区”。此外，深圳正在加鼎力度增加学位供应。日前，深圳市委市政府印发《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快学位建立推进根底教育优良开展的施行定见》（下称《施行定见》）。深圳“教育大礼包”提出了一系列处理办法，此中包罗到2025年深圳市合计将新增根底教育学位接近一百万个；规划新增100公顷教育用地；新增中小学教师5万―6万名等。

虽然深圳在教育平衡化开展方面可谓尽心尽力，但关于学多家长来说，购置学区房仍是在必然水平上为孩子入学供给了“保障”。美联物业全国研究中心总监何倩茹暗示，目前深圳比力热门的学区房，背靠的是已经获得好成就的学校。固然将来政府会鼎力增加根底教育学位，也许诺会平衡教育资本，但那是将来的工作，存在不确定性。因而有才能的家长会锁定已有的优良教育资本，以削减孩子读书的风险，那就是优良学区房持续热闹的原因。那股热潮会持续多久，次要取决于弥补的优良教育资本呈现的时间点。

乐有家营销副总裁孟凡振暗示，深圳一些片区的学校原来市场对其“预期”没那么好，但只要一两届学生的考出好成就之后就会有家长“一拥而上”，一些优良学区房价格也被抬得很高，绝大大都购房者也就是地道为了学位需求，也不满是为了炒做或者投资用。固然学位供给续会不竭增加，但是教育和一个学校的开展仍是需要时间，教育资本和师资力量也需要沉淀。从学位供应角度来看，将来会带来分化和平抑的效果，但短期和中期内难以改动当前的优良学区房热的场面。