细细的红线｜金科调仓与踩线

编者案：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产若何在求开展与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网2020年长短常出格的一年，关于金科亦长短常关键的一年。

那一年的不确定性因素太多，诸如新冠疫情影响叠加房地产行业下行周期压力，再到下半年各地房地产政策调控，以及“三道红线”下融资新规穿透式监管……

显然，正“雄心壮志”筹办迈入新阶段的金科，所面对的情况必定不甚乐不雅。

岁首年月举行的2019年业绩会上，金科办理层曾称“做好了打硬仗的筹办”。

那场硬仗里，金科起首提到了成立商管公司进军贸易，另一项贯串全年的重头戏则是金科办事上市，于11月17日敲钟港交所。

除此之外，或许良多人关于金科的第一记忆点，应该在4月份，与融创历时4年的股权之争画下句点那一刻。

尔后，金科起头测验考试展示其轻拆上阵的“全新面孔”。

2020年12月，金科正式对外发布了将来五年（2021-2025年）的开展规划，力争2025年冲击4500亿元目的。

据概念指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单，金科2020年实现销售额2234.9亿元，将来五年要达成翻番的目的，不成谓不远大。

究竟结果规模愈大，增长愈难。

战略调仓

4500亿战略中，城市规划调整是实现逾越式开展的根底所在。

走向“规模”的第一步，肯定是全国化规划，金科与蓝光、龙湖等房企并没有二致。

2020年9月份，金科总裁喻林强在相关媒体采访中透露：“那几年金科不断对峙全国化规划，并有意识的停止战略调仓，那不只是出于控造开展风险的考虑，也是提拔金科开展战略纵深和销售规模的重要手段。”

早于2016年，金科提出“三圈一带”规划（京津冀、长三角、成渝、长江经济带），锁定“核心十城”（重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉），2017年则施行“深耕25城”规划。

尔后，金科不再以单个城市为尺度的区域战略，而是施行以二线和强三线城市为主，一线、四线城市为辅的“三圈一带、核心25城、八大城市圈”战略。

据披露的数据，金科2016年全年地盘项目总投资约208亿元，新进郑州、南京、武汉、天津、南宁五个城市，均为二线城市。

尔后，金科地盘投资不竭加码，从2017年的640亿元增长到2019年的888亿元（均为全口径）。2017年新进杭州、南昌、福州、石家庄等15个核心城市，“八大城市群”战略规划根本完成；2018年，新进上海、广州、宁波等城市，核心25城规划根本完成。

根据城市能级划分，2019年以来，金科新增项目次要集中在三四线、二线城市，占比别离为62.9%、37.0%。

不外金科确实加大了二线城市的土储规划，据相关统计，2020年1-9月二线城市拿地占比59.8%，较2019年上升21.2个百分点；三四线城市占比38.7%，较2019年下降22.7个百分点。

别的，金科新增土储前五城市依次是重庆、贵阳、郑州、沈阳和苏州，建面占比别离为18.9%、13.5%、6.4%、5.4%和4%。

新增土储按金额口径看，城市圈散布上，长三角、珠三角、环渤海、中部、西部门别占到41%、4%、9%、16%和30%。新增土储集中于成渝和长三角，并且在滇黔和长江中游规划有所增加。

数据来源：年报，概念指数统计

虽然区域规划不断在扩大，但许多人关于金科的印象都停留在“西南王”。

过去良多年，金科几乎是局限于西南地域，于重庆、四川、云南、贵州等地的市场份额都很多。事实上，曲到2007年，金科才选择走出重庆。

并且不成轻忽的是，近些年金科在大本营重庆的市场份额仍不竭增加，2019年占有率到达11.66%，同比增长2个百分点，签约销售金额稳居第一位。

数据来源：年报，概念指数统计

另一方面，金科重庆的签约销售面积、签约金额增长却呈现放缓趋向，那与上述土储调整战略不无关系。

到2020年上半年，金科实现销售金额868亿元，此中华东地域销售额为372亿元，占集团销售额的43%，初次超越传统按照地大西南区域。别的，华中、华南地域的销售占比别离到达10%和8%。

截至上半年，金科总可售面积超7400万平方米，此中，重庆占比降至25%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比别离为25%、16%、17%、8%、4%。

一方面是全国化规划的需求，另一方面又不克不及放弃重注大西南区域，那是矛盾点所在。该深耕仍是全面笼盖，金科似乎有些扭捏不定。

早于2019年，标普就点评称，金科在重庆的营业集中度较高，跟着营业扩张至新城市，施行风险敞口较大。材料显示，2016至2019年，金科存货周转效率别离为0.36次、0.31次0.22次、0.26次。

确实，之前囿于重庆等西南区域的开展带来了一些猜疑。有阐发称，因为土储大量集中在低房价的西部地域，此前多年金科销售均价在行业内处于低位，招致整体销售规模不断无法向前。

现实上，金科的销售面积有良多年都位于行业前十，据概念指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单，金科2020年销售面积为2229.9万平方米，继续位居全行业第八名。

但得益于此轮战略调仓，金科销售均价逐年上升，末于在2020年打破万元。

与同规模房企比拟，2020年1-9月，旭辉合同销售均价约1.52万元/平方米、中南建立均匀销售价格1.34万元/平方米，而金科为1.04万元/平方米，差距犹存。

数据来源：年报，概念指数统计

喻林强亦有提及：“不要把鸡蛋放在一个篮子里，更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的处所。”

2020年前三季度，金科拿地销售面积比达140%，均匀楼面地价较2019年上升39%至3709元/平方米，地价房价比力2019年提拔8.4个百分点至35.8%。

跟着金科近年地价售价比有所下行，产物销售均价还未呈现有效提拔，盈利才能也呈现有所下滑趋向。

数据显示，2020年第三季度，金科受毛利率下滑及少数股东权益占比上升影响，归母净利润下降40.9%至8.21亿元。受结算构造影响，前三季度整体毛利率同比降4.9个百分点至25.2%。

数据来源：年报，概念指数统计

在平衡盈利才能和欠债目标的根底上，金科最新战略中提到，方案到2025年“品量利润型”产物销售收入占比到达30%，并鞭策立异型营业开展如代建营业、城市更新营业，发掘新的利润增长点。

扩张踩线

金科发布的五年高量量开展战略规划傍边，次要目的之一是连结规模较快增长，在综合“规模、营业、利润、欠债”等因素的动态平衡测算下，方案公司及所投资的公司力争到2025年总销售规模4500亿元以上，年复合增长率15%以上。

按照宣传口径，那相当于在目前根底上再造一个金科。

比照现状，如许的目的规模看起来仍然很遥远。最新数据显示，2020年，金科实现销售金额约2234.9亿元，销售面积约2229.9万平方米。

此前金科公布的2020年销售目的为2200亿元，属于踩线达标，且规模增长速度有放缓趋向，同比增长约20%。比拟之下，2019年全年实现销售金额1860亿元，同比增长57%，完成其时年度目的的124%。

当然，20%的增长比照同业而言，仍属优良，出格是“规模愈大，增长愈难”。

数据来源：年报，概念指数统计

将来五年复合增长率要到达15%，与之前增速比拟确实不算高，完成难度也没有那么大。但之中同化着良多不确定因素，包罗金科自己存在一些“踩线”问题。

起首，金科需要处理资金问题。“三道红线”政策一经发布，半年报中被评为红档的金科与大大都房企一致，重心转移为“降欠债”。一旦被限造融资规模，金科要实现上述规模增长底子无从谈起。

最为明显的是，自9月份以来，金科收紧了地盘投资的脚步，第三季度新增拿地金额仅194亿元，较上半年均匀数大幅削减，拿地增速大幅下降8.5个百分点。

一二季度，金科在各地大手笔夺地的身影很多见，以至有地块溢价率到达162%。

2020年前三季度，金科累计获取项目123个，新增计容建面1995.3万平方米，同比下降18.4%，对应拿地金额740亿元，同比增长20.6%。

投资削减，曲不雅的表示是单季度运营活动产生的现金流量净额在第三季度转正，录得11.09亿元正流入。半年度和第一季度，则为流出24.5亿元及59.35亿元。

拿地收入下降，资金流出较少，另一方面也会招致土储不敷问题，以致于不克不及支持后续规模增长。

金科显然不会过多利用那种办法降欠债。

临近年关，于11月18日，金科就“三道红线”对公司的影响及应对办法暗示，跟着金科办事在香港上市，以及四时度结算目的达成，争取在岁暮实现三条红线满足监管要求。

数据来源：年报，概念指数统计

据悉，2020年，金科方案新开工面积约3600万平方米，岁暮在建面积约7300万平方米，但上半年仅新开工730万平方米。

三季报数据显示，金科剔除预收账款的资产欠债率为72.71%，净欠债率为112.2%，现金短债比为1.02倍，踩中了两条线，净欠债率超越100%以及资产欠债率超越70%，间隔目的另有一点间隔。

分拆金科办事上市成为金科降欠债重要的一步，并且有助提振整体估值程度。

4月份发布分拆金科办事上市方案之后，6月底正式向港交所递交招股书，11月5日，金科办事正式启动招股。

那一年，金科办事的动态不竭更新。海通证券早前测算，根据市场均匀58.42倍的PE计算，金科办事对应估值218亿元，融资约60.55亿元。以那项数据连系金科股份半年报财政数据计算，分拆上市将令金科股份剔除预收款后的净欠债率从半年报的124.62%降为103.7%。

11月17日，金科办事正式上市，共发行1.33亿股H股，IPO出售价定为每股H股44.7港元，筹得款项净额约为57.38亿港元，此外超额配股权涉及合共1993.67万股H股，收取所得款项净额8.77亿港元，融资远超越60亿港元。

截至2020年6月末，金科办事已进入全国24个省份133个城市，签约面积约近2.56亿平方米，签约项目843个，在管物业总建筑面积约为1.29亿平方米。

负重奔驰

“三道红线”之下，金科早已针对性造定相关预案。

详细而言，将来将次要聚焦于控造融资成本和提拔融资效率，持续控造有息欠债。同时，从融资品种和融资期限方面停止持久规划，在合做金融伙伴扩展和内部融资的尺度化、信息化建立方面进一步加强精细化办理。

事实上，上半年加速扩张下，金科有息欠债规模也创下新高。截至年中，账面有息欠债1106亿元，较上岁尾增长12%，一年内到期有息欠债总额354亿元，占账面有息欠债比重32%。

虽短期债务看起来压力不大，但货币资金对短期债务的笼盖才能整体呈下降趋向。2016至2019年，现金短债比别离为2.59倍、1.03倍、0.99倍和1.1倍。

截至2020年6月末，金科股份现金及现金等价物余额356.79亿元，现金短债比仅0.98倍。

构造上，金科融资以银行贷款为主，上半年余额为717.1亿元，占比64.5%；境内债余额为171.9亿元，占比15.5%；非标债全融资余额为192.5亿元，占比17.3%，该等比例根本与2019岁尾持平。

从净欠债率看，2016年-2019年，金科净欠债率别离为117.8%、220.22%、137.49%和122.34%，不断为高企形态。截至2020年6月底，净欠债率到达124.62%。

净欠债率要降至100%红线以下，还需下降超24个百分点。按照相关阐发，如现金和净资产程度稳定，有息欠债需降低约145.37亿元至958.09亿元。

不外金科本身估计到岁暮有息欠债控造在1100亿元摆布，如前述所言，金科希冀从别的的路子降欠债。

别的，截至2020年6月末，金科剔除预收款及合同欠债后的欠债总规模为1687.74亿元，剔除预收账款后的资产欠债率为74.08%。往年数据也显示，金科近五年资产欠债率均在70%以上，最高曾达80.47%。

并且金科还存在一些或有欠债情况。从少数股东权益方面阐发，2016至2019岁暮，金科少数股东权益别离为25.26亿元、25.97亿元、145.86亿元和247.84亿元，四年年均复合增长率到达77%，占所有者权益比重别离为11.21%、11.61%、38.62%和45.67%。

所有者权益提拔，次要系金科房地产项目引入合做增加，控股子公司少数股东投入不竭增加。

回忆2020年，金科签定合做协议的动做亦有之，别离与中梁控股、凯德集团(中国)、海伦堡等签定战略合做协议，就项目合做停止了深切沟通。

于2020年6月30日，金科少数股东权益为310.57亿元，占所有者权益比重为49.62%。

停止项目合做，确实能让金科减轻资金方面的压力并敏捷做大规模，但另一方面，也可能因而隐藏部门债务实在情况。

除此之外，金科一如往年披露了很多抵押、量押、担保等的情况。

截至2020年11月末，金科对参股公司供给的担保余额为142.7亿元，对子公司、子公司彼此间及子公司对公司供给的担保余额为775.51亿元，合计担保余额为918.22亿元，占比来一期经审计净资产的335.52%，占总资产的28.55%。

金科对子公司的担保额超越净资产3倍，如斯大的杠杆能否会给资金链带来风险，诸如斯类的疑问也不断存在。