“五道红线”重塑房地产

经济察看报 记者 陈博2020年，房地产行业最敏感的链条无疑是资金链。“‘五道红线’的落地，相当于将房企“行走的两条腿”都打折了。”做为一家港股上市房企的融资负责人，王浩感同身受。

降生于2020年8月的“三道红线”， 本来指向的只是房地产企业新增融资层面。但中国人民银行（以下简称“央行”）、中国银行保险监视办理委员会（以下简称“银保监会”）新近发布的一则《关于成立银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制的通知》（以下简称“《通知》”），将开发贷、销售回款那两个房地产资金的次要入口拉上了红线。

陪伴而来的还有贸易银行绩效办理查核尺度的微妙变革。新年伊始，财务部将贸易银行的查核目标从盈利才能、运营增长、资产量量、偿付才能四类，调整为办事国度开展目的和实体经济、开展量量、风险防控、运营效益四类，每类权重均为25%。

一位国有银行华南区域某收行负责人告诉经济察看报，根据以前的查核目的，出于盈利与平安性考虑，银行倾向于优先投放房地产。现在，当银行不再需要将赚钱放在第一位，怎么还会将大量资金投向房地产行业呢？

从上至下，从企业融资端到银行机构供给端的一系列量化管控与精细化设限，正在重塑房地产资金链条的形态。若何在银行机构的涉房营业规模下降，以及回款减速之下，连结财政稳健性，成为所有房企必需曲面的挑战。

“投资必需精准”，“开发节拍以及产物和办事等代表品量的消费环节，比拟以往要愈加精细化办理”，仕通人才结合开创人、董事长王钺比来接触到的差别房企给出了如许两个谜底，那也是他们在地产行业不容试错的最新布景下，定下的两大持久战略。

“五道红线”

变革摆到了靳萧所在的房企面前。

1月的第二个周末晚上10点，他从集团一场年度工做总结会议脱身。

他工做的那家房企，近几年不断盘踞在房地产销售排行榜的TOP30内；2020年，该房企销售增速到达17%，以至超越2019年的15%。

然而，排名仍是“纹丝不动”。

克而瑞地产研究中心新近发布的年度榜单显示，虽然禁受疫情考验，去年，TOP30房企的全口径销售额门槛仍进一步增加至1306.0亿元，同比增幅达15.5%。

规模量级的向上胶着并不是靳萧和同事们繁殖危机感的次要因素，更如履薄冰的焦虑呈现在2020岁暮尾。“三道红线”测试期尚未正式开启，监管部分的加码却不期而至，央行与银保监会联手，分档对银行业金融机构的房地产贷款余额占比和小我住房贷款余额占比设置上限。

“之前是三道红线，如今补上那两个目标，房地产行业进入‘五道红线’时代了。”王钺提到。

蝴蝶扇动一下同党，就足以让素质上已沦为金融化的房地产刮起一阵风暴。几乎所有的房企都情不自禁卷入此中，财政稳健成为将来合作决胜的关键砝码。

而当下，捍卫现金是房企们能想到的独一法子。

“2021年，我们一切工做方案的重心，不是简单以现金为王，更准确来表述，是要求现金流为王。其实目前市道上的资金仍然比力充沛，但房企遍及急需现金流入。”监管层关于房地产资金链条的“围堵”有多密集，靳萧公司对现金流就有多迫切。

在一家房地产企业里面，现金流次要来源于两个渠道：运营活动与融资活动。“三道红线”明白通过穿透式办理控造有息欠债规模增速，也便是说，新增融资受限之后，开发商们纷繁将目光重点转移到由运营活动产生的销售回款上。

靳萧所在的公司也不破例。在那场年度工做总结会议上，高层为本年造定的首要使命，不再像往常一样追逐规模，而是紧抓回款。根据月度、季度、年度的时间轴设定回款目标，第一季度完成30%，第二、三季度各完成20%，第四时度完成30%的节拍，实操中，必需100%到达回款目的。

现在，做出如许的方案同样需要勇气。央行与银保监会的最新管控标的目的固然针对供给端的银行业金融机构，但房地产贷款余额占比次要指向开发贷营业，小我住房贷款对应的则是回款。

“要我们立马‘急刹车’是不成能的，但内部有了共识，将来银行关于房地产信贷投放规模必然会收紧。”上述国有银行华南区域某收行负责人告诉经济察看报。

过往，哪怕监管部分关于银行的房地产信贷投放管控愈发严酷，但要求根本聚焦在房地产对公营业层面，从开发贷动手，对整体信贷规模和房地产行业限额两个标的目的停止灵敏管控；至于小我住房贷款方面，更多是以动态调理全年额度为主。

“之前都是窗口指点，那一次不只明文通知布告，还借助量化手段明白规定上限。”前述国有银行的收行负责人透露，两项目标的具象查核要求已经间接由银保监局传递到各银行总行，总行再进一步逐级下达。

他负责的那个收行，去年小我住房贷款余额占比介于35%-40%的区间内。按照《通知》，那项营业超出第一档中资大型银行32.5%的上限要求，总行关于他们收行新一年的新增投放额度天然不会予以撑持。

减速与分化

还有更多的银行需要在小我住房贷款营业上压降。

以第一档中资大型银行和第二档中资中型银行为例，据经济察看报此前统计，截至2020年6月，37家A股上市银行中，第一档小我住房贷款余额占比踩线的银行有两家，中国建立银行和中国邮政储蓄银行；第二档触碰界限的则包罗招商银行和兴业银行。

小我住房贷款额度一旦受限，背后牵扯到的利益链条莫过于购房市场和房企。影响首当其冲表现在二手房上，陪伴额度的收紧，房贷利率提拔与放款时间进一步拉长成为大要率事务。

更隐形的危机，从一个个房企资金部分的感知中逐步明晰起来。“那个《通知》出炉之后，我们估计本年房地产行业的回款率会走低。”王浩已经起头忧愁，接下来工做不会像以前那么好做了，“以后对接，银行必定会拿那些要求向我们说事，沟通流程和成本势必会增加。”

根据老例，每年岁首年月，王浩所在的融资部分需要提早洽商合做银行，并在那些银行里面开设旗下各个即将入市的新盘监管账户。

年内，若是那些新盘入市销售，融资部分还要与合做银行停止一轮博弈，要求他们供给足额按揭，加速通过购房贷款审批与放款，确保整个新盘的回款速度，进步周转率。

而今，小我住房贷款规模被安上临界限，无论是靳萧公司刚敲定的2021年回款使命，仍是王浩与银行的洽商工做，难度或将翻倍。回款速度减缓，高周转形式无认为继，那都是他们即将曲面的挑战。

独一的希望点在于，与二手房营业有所差别，新房从银行中可获取的按揭额度与回款速度还因企业而异。

“差别企业凭仗资金宽裕水平，规划战略等差别化前提，拥有差别与银行会谈的筹码。”王浩的公司，项目集中规划在粤港澳大湾区，新盘入市一次性去化额往往到达100亿元以上，因而拥有更多的本钱与银行博弈。

王浩说，大房企手上仍是掌握了必然话语权，若是银行不给足按揭额度或尽快放款，招致房企回款减速，那两边之间的其他金融营业合做另谈。

只不外，规模越大，对回款数量的要求越高。与之响应的是，单家银行的小我住房贷款额度本就有限，纷歧定可以完全满足单个龙头房企的回款规模。在如许的前提下，龙头房企的会谈难度仍然存在。

中斗室企更欠好过。“他们自己资金实力偏弱，营业量相对较少，哪怕要跟银行谈一揽子合做，都缺乏足够的筹码。”王浩透露，“银行要求给点存款撑持，他们可能都给不起，又能与银行绑定多大的利益？”

看似打向银行机构的两个目标，正在加速差别量级房企之间的分化。在王浩看来，1000-2000亿规模的房企更能进退自若，掌握足够的博弈优势，并且，就算回款率实的下降，那类房企回款与销售额之间的差距也不会太大。

没有试错时机

分化不行存在于回款目标上。

“五道红线”的全面围攻，尤其是小我住房贷款余额占比量化办理引发的危机，进一步蔓延到销售端上。

“接下来，银行必定会将按揭额度倾斜到一些购房需求密集，购置力强大的区域市场。而那些区域的开发商也会想方设法敏捷回笼资金，好比，引导购房者将首付从三成提至五成，以至要求全款购房等。”王浩提到。

上述国有银行华南区域某收行负责人说，无论是小我住房贷款额度削减触发的营业量下降，仍是购房门槛往上提拔，都对需求端产生明显的按捺性感化。

那意味着，小我住房贷款，最末牵动的是商品房市场规模。

事实上，根据国度统计局的数据，2020年前11个月，全国商品房销售金额到达14.9亿元，同比增加1万亿元。易居企业集团CEO丁祖昱近日做出一个预判，2020年全国商品房销售金额将超17万亿元，销售面积约为16亿平方米。

比拟2019年的16万亿，房地产销售规模再立异高似乎已成一定。“但17万亿接近规模的天花板，房地产几乎没有继续向上增长的可能性了。”王钺给出本身的概念。

丁祖昱在本年的“十大预测”中同样暗示，地产行业正在履历从不确定性到确定性的转折，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段。陪伴“三道红线”落地，“房住不炒”成为长效机造，地产无增长时代有望降临。

更多的细枝小节佐证了那一判断，按照克而瑞研究中心的统计， 2020年前11月百强房企中，有4家千亿房企增速为负。

一边是规模房企的负增长起头“冒头”，一边则是集中度进一步加剧。上述提到的那17万亿市场中，以克而瑞研究中心统计的各房企全口径销售额粗略预算，前十强包办了4.85万亿元，占比到达28.5%。

将范围再放大一点，2020年，TOP30房企的操盘金额集中度到达44.6%，比拟2019年又进步了0.9个百分点。

“2021年的销售目的，我们不成能按降速来方案，究竟结果仍是要依靠规模扩张来包管TOP30的序列。但我们已经有了预期，规模增速和利润率必定持续走低。”靳萧从年度工做总结会议听到最明晰的认知是，不要再诡计弯道超车了。

“弯道超车，既要求房企加速，又要在加速过程中掌握崇高高贵技巧，即巧妙通过加杠杆做大规模。”靳萧说，显而易见，“五道红线”围堵之下，高杠杆寻求规模扩张的开展途径行欠亨了。

靳萧所在的房企选择了更间接的应对体例――曲道超车，理由在于：以前整个市场规模足够大，融资情况足够宽松，房企拥有丰裕的资金来笼盖试错成本；但以后，房企犯错的空间被大大压缩了。当整个行业面对优胜劣汰的洗牌时，扛不住的企业必定会倒下；财政稳健的房企只要继续匀速前进，天然有时机走到前面。

“过去20年你犯错了还能够从头再来，那轮犯错了就出局，容错时机十分低。”那句话同样被旭辉控股董事局主席林中写进对新一年的预判中。

王钺近期与好几家房地产企业的高管做过战略切磋，他发现，那些房企现时心里很清晰，就算逃求规模，也必需是更有量量的规模。并且，逃求规模的过程中不允许再犯错了，看似细小的一个环节出错，便极有可能触动财政端的恶化，进而踩中红线。

新发力点

从单纯向企业融资端抛出具象化、量化的管控目标，蔓延到对金融机构设置临界尺度，监管部分关于房地产资金层面的调控，从未如斯精准。“调控抓住了房地产金融属性那个命脉。”王钺称，归根结底仍是要预防那个行业可能呈现的系统性风险。

精心绘造的五道红线，就像五块巨石，绵亘在房企前行的赛道中间，短期内若何拼财技降杠杆目标，成为聚光灯之下的焦点。

关于急需还债，但账上现金流不敷的房企而言，敏捷收效的回款体例在于通过甩卖资产，渡过面前的欠债难关。诸如恒大、富力之类列入“红色档”的房企，都不约而同甩卖旗下的部门资产“回血”。

股权融资的体例也在那一阶段频频闪现。同策研究院监测了40家典型上市房企的融资情况，2020年，那些房企的股权融资规模高达1709.23亿元，同比上涨162.79％。此中，分拆物业营业上市与引入战投均是股权融资的次要手段。仅2020年下半年，就有14家房企分拆旗下的物业公司赴港IPO。

据经济察看报不完全统计，2020年全年，安然通过旗下的安然不动产和深圳安然创科投资办理有限公司（以下简称“深圳安然创投”）入股了179家房地产企业。“现阶段，谁手里掌握着持久低成本的资金和本钱，谁就站在食物链的顶端。”王钺暗示。

不外，那些财政目标较为安康、还需要继续谋求开展的房企，更倾向于将持久发力点放在精细化办理与多元化上。

旭辉控股关于集团开展的查核尺度，已经在发作变革。2012年，他们将查核的重心全数放在规模上；到了2020年，规模查核占比不到20%，利润查核占比则到达80%。

2021年，旭辉控股对规模查核占比进一步下降到10%；从2022年起头，规模会从他们集团的查核中消逝，根本上全数酿成利润查核。

林中给出的原因是，那个行业很快会进入到6%利润率的存亡线。若是企业的精细化水平不敷，价格只要颠簸5%，利润率可能就只剩下3%-4%，根本无法继续在市场上玩下去。

靳萧的公司也筹办在2021年想方设法降低办理费用。“行业利润率下滑的大布景下，只要通过精细化办理降低各类费率，才气寻求更多的利润空间。”他说。

别的一个遍及性的动做集中在开展多元化营业上。17万亿的商品房规模根本到顶，开发商们已经将比拼的“战场”延伸至第二曲线，物业办理、长租公寓都是那一轮新赛道合作中的次要落点。

“多元化如今不是多选项，而是必选项了。”靳萧指出，若是多元化营业可以开展强大，好比在企业的营收占比到达40%-50%，那外界就不会将你单纯当做一家房地产企业，“五道红线”的约束感化也就弱化了。

（应受访者要求，靳萧、王浩均为化名）