逆势上涨末到头，价量齐跌收不住，福州第六区楼市现状阐发

我们晓得，自从福州楼市在2017年到达顶点之后，从2018年下半年起头便进入下行期。尔后固然成交量有起有伏，但与2016-2017年的巅峰期比拟已经大幅萎缩。成交量下贬价格天然也守不住，过去三年来福州市区房价每年都要跌一截，价量齐跌也让山顶上接盘的购房人亏得很惨，想卖却又卖不掉，只能眼睁睁看动手上的房子被深度套牢。

不外本号的老读者们都晓得，过去那几年间我并没有完全看跌整个市场，事实上从2017年以来我就不断在提有个处所的房价会上涨，那个独一可以逆势而上的地域就是长乐。为什么长乐房价不跌反涨，不断以来有人问起我都已说得很大白：那是撤市设区之后一定履历的补涨。

有些人日常平凡总喜好海聊某某县市能够设区如许的话题，但他们往往没有意识到，改区之所以不容易，其实不仅在于审批，更重要的还在于财务资金问题。改区不是你想改，想改就能改，县（市）设区后一定要有大把投资随之而来，绝不是改完就不管掉臂。那一点我们在过去四年里看得非常清晰，长成功为福州第六区以来有着如何日新月异的变革，严重项目一个接着一个不断地上马，大量资金不竭注入。昔时赞扬平潭的建立速度称之为“一天一个亿”，长乐可是一天不行一个亿。

恰是因为撤市设区带来的大量利好和投资，让长乐的根底设备建立突飞猛进，城市道貌有了天翻地覆的变革，地盘价格也在翻着跟头往上涨，那些也就带动了房价持续上扬。从2017岁首年月到2021岁首年月，过去那四年间长乐房价涨了几，本地居民深有感到。但有的读者想必还有印象，我曾在评论区答复发问时说过，其实长乐楼市从2019年下半年就已进入强弩之末。

到了2020年那种颓势愈创造显，相信很多人都有觉得：去年长乐的房子很欠好卖了。此前那种房价越涨抢得越欢的火爆场景再也看不到，新盘去化不竭下降，城关和营前首占还算好，乡镇楼盘销售变得好不容易。已经拍出天量地块的滨海新城，一年下来看房人数始末很少，购房人次要来自长乐乡镇。现实上除去榕发翰林壹号，其他楼盘加起来也没卖几。

以往福州五区楼市成交数据公开通明，每季度都有官方核实过的数字正式公布，那一点在小城市、小县城很难见到，楼市体量不大的处所花时间做那项工做看起来也没什么需要。长乐设区之后在那方面也有了很猛进步，固然往年数字没有公布，但是2019年和2020年的楼市数据已在官网公布出来。通过那两份公报，我们得以看到当前长乐楼市的实在面孔。

非室第包罗车位、店面、办公、厂房等太多庞杂的门类且占比不高，阐发楼市时我们一贯只看室第数据就好。先看一手房的成交情况，2020年长乐区一手室第销售4294套，比2019年（6807套）削减2513套；销售面积48.98万O，比2019年（81.32万O）下降39.8%；交易金额92.69亿，比2019年（79.75亿）多了12.94亿。

看到那里各人可能有点傻眼，去年新盘销售面积下降四成，能够看到开发商的日子过得有点暗澹，然而交易金额竟然不降反升？难不生长乐房价又一次大涨？我们用交易金额除以销售面积，能够得出2019年长乐一手室第的网签均价是9807元/O，2020年是18924元/O。但显然2019年长乐房价没有那么低，2020年长乐房价也没有涨一倍，那么那种彼此矛盾的数据是若何产生的呢？那个只要统计的人晓得。

不外相信本号的老读者们都懂得知其然还要知其所以然的事理，都大白看数据的时候还要晓得数据是怎么得来，长乐和五区一样鼎力推行安设型商品房土拍形式，安设房（安商房）纳入网签关于商品房统计数据必定会带来影响。那就是为什么那些用网页爬虫停止数据汇总的房地产研究机构，煞有介事地阐发了半天，得出的成果却往往和现实背道而驰的重要原因。

一手房数据存在干扰没有关系，日常平凡有认实读过本号楼市数据阐发文章的伴侣们都晓得，我们能够看二手房，究竟结果二手房网签及时而且大部门是实在成交，数据不会失实。因而不受干扰的二手房是察看楼市动态的最佳窗口。

2020年长乐区二手室第成交1453套，比2019年（2068套）削减615套；成交面积19.91万O，比2019年（27.71万O）下降28%；交易金额12.81亿元，比2019年（18.35亿）削减5.54亿。成交套数、面积、金额均削减，很明显那才是一般数字，能够让我们由此一窥长乐楼市过去一年间的实在情况。

我们看到，长乐固然已经改区，但楼市成交构成仍是和县级市一样，以一手房交易为主，二手房占比不高。2019年长乐二手室第占有的市场份额只要25.4%，2020年上升到28.9%，但二手室第成交量仍然不到一手室第的一半。去年长乐区二手室第月均成交121套，那个数据和马尾区差不多，和四城区比拟只是个零头，然而长乐生齿数量接近马尾的三倍。过去那几年长乐楼市当然红火，但却少少有人向我征询二手房，显然长乐大部门购房人只想买新房，对二手房的热情始末不高。在二手房如斯难卖的情况下，把钱拿去买新房也只能是进得去出不来。

我们再算一下长乐二手室第的成交均价，2019年是6622元/O，2020年是6434元/O。固然那只是二手房交易的申报价，未必代表实在交易价格，但也能看到长乐房价已经向下回落了一些。高点向下，价量齐跌，2020年的长乐楼市就像2018年的福州市区一样霎时入冬。

虽然每个地域的楼市涨跌节拍纷歧样，即便撤市设区刺激了长乐房价大幅上涨，但富贵事后总要跌落，固然推延了两年，该来的下跌总会来的。不外目前次要仍是成交量大幅下跌，价格跌幅较小，看上去长乐房价暂时还比力坚硬，但没有成交量支持的价格也无法持久维持下去，长乐当地刚需的购置力已接近干涸，降价打折会是很多楼盘在2021年的一定选择。

最初，相信各人读完那篇文章之后会感触感染到，为什么近段时间以来高价买了长乐“第一豪宅”的业主们如斯气愤，除了“豪宅”到手酿成“嚎宅”之外，也跟房价下跌不无关系。最高点上长乐房价迫近鼓楼，那时涨得比安溪还夸大，要不是改了区，长乐妥妥是福建房价第一县。