去年广州二手房转向“卖方市场”

□文、图 信息时报记者 罗莎琳

2020年广州二手楼市表示可谓畅旺，成交“先抑后扬”。全年仅第一季度因疫情影响，客户需求被“急冻”，成交急剧下滑，月度成交不及去年均匀程度（8959宗），其余大部门月份成交量根本可以连结在万宗程度以上。此外，业主对后市自信心较强，“买方话事权”明显削弱，整体大市情况从本来的“买方市场”逐步向“卖方市场”改变。

去年二手房成交“先抑后扬”

据广州中原研究开展部监测，2020年，广州市二手楼市场成交宗数为131009宗（自助网签+中介促成网签），比2019年同期（107504宗）增加21.9%。从历年成交情况比照来看，成交履历持续3年的回落后，二手房市场再度苏醒，需求明显回暖，整体成交量与2018年相当，交投气氛更趋安康、活泼。

广州中原研究开展部门析认为，2020年，广州二手楼市次要特征为：买涨不买跌心态做祟，客户入市热情升温。楼市明显回暖，部门板块楼价呈现上调迹象，促使很多客户担忧价格继续补涨，以致于加快入市程序。据监测，2020年新增客户数量较2019年增长三成以上。

区域楼市明显分化，部门板块成交畅旺。2020年二手楼市呈现明显分化，部门如天河珠江新城、越秀东风东等高端板块需求较2019年同期大增，以致于很多业主借此时机上调报价，根本不存在议价空间。而大社区刚需板块则供需平衡，价格相对不变，如祈福新村、碧桂园凤凰城等。目前刚需盘源调价幅度较小。

此外，业主放盘积极性较低，求过于供情况加剧。据监测发现，2020年新增放盘量比2019年下滑两成。业主惜售心理严峻，很多业主选择看定后市价格才决定能否抛售物业，招致市道上货源稀缺，很多优良楼盘呈现“没房卖”的为难场面。

二手房向“卖方市场”改变

据中原大数据显示，业主报价指数从2018年、2019年的20%~30%区间上升至目前40%以上，部门二手房交投活泼板块根本不存在明显的议价空间，以至呈现成交反价现象。不难看出，目前业主对后市自信心较强，“买方话事权”明显较2019年削弱，整体大市情况从本来的“买方市场”逐步向“卖方市场”改变。

从各区盘源报价变更能够看出，目前各个区报价均呈现差别水平的上扬，此中以中心区报价上调幅度最为明显，好比黄埔、天河、海珠等区域报价上调幅度别离为18.0%、10.1%、11.6%；而花都、增城等外围区域报价上调幅度则偏小，仅别离为7.4%、4.0%。据悉，目前东圃板块亦面对盘源紧缺、业主报价高企的为难场面。市道上优良盘源略显稀缺，客户可选择性较少。别的，因为市场需求量较大，很多业主起头纷繁上调报价。好比中海康城一南向110平方米的单元，2020年一季度成交套均总价在480万元摆布，而进入下半年成交套均总价上调至550万~600万元，涨幅超10%。无独有偶，2020年番禺洛溪板块成交活泼度远超2019年，上食客数量明显增加，成交才能明显加强，很多高价改善盘如珊瑚天峰、时代外滩等成交表示尤其亮眼。在市场需求活泼的情况下，业主以至呈现反价现象。好比之前成交的珊瑚天峰，本来谈好价格是1100万元，签约前业主反价至1300万元，但最初仍是完成交易。

但是，在业主议价空间收窄、报价上调的布景下，客户入市热情不减反升。据中原数据监测显示，无论是带看量仍是新增客户数量，均呈现稳步上扬的态势。此中，中原带看房量从2020年第二至第四时度别离环比上涨14.2%、24.8%、10.5%，新增客户数量亦环比别离上涨26.5%、11.4%、6.8%。据悉，海珠区二手室第网签占比呈现稳步上扬，2019年网签占比仅11.4%，2020年1月上升至12.2%，到2020年12月占比高达16.3%，较2020年1月净增加4.9个百分点。

广州中原研究开展部认为，即便部门楼盘上调报价，客户亦加快入市程序，次要因素在于：部门客户买涨不买跌的心态做祟，担忧价格会持续上涨，因而选择提早“上车”，以降低将来有可能增加的置业成本。

业主“惜售”行为加剧

遭到市场根本面向好、成交相对较热影响，业主对后市看涨自信心较强。因而，很多业主担忧“低价”抛售物业，从而选择看清后市价格走势再决定能否出卖，招致市道上新增盘源数量呈现明显削减。据监测显示，2020年中原周度新增盘源量已不敷800套，比2019年大幅削减两成摆布，处于近5年以来新低。

记者领会到，2020年越秀区楼梯楼成交活泼度大不如往年同期，楼梯楼盘源成交占比仅为30.7%，比2019年净削减14.6个百分点。次要是因为成交周期明显缩短，卖一买一的置换客户居多，促使楼梯楼需求大不如电梯楼热；另一方面，部门楼梯楼业主惜售行为加剧，放盘积极性较低，使得市道上盘源不敷，可供客户选择不多，招致楼梯楼成交占比下滑。

此外，2020岁尾东风东板块成交活泼，客户入市热情明显升温，不外因为板块盘源“人浮于事”，出格是铁一中学的学位房房源，购房客户需求尤其大，对应楼盘已经处于“没房卖”的情况。在如许的布景下，业主惜售心态强硬，很多盘源纷繁上调报价，遍及涨幅根本在3%以上，根本不存在议价空间。以东堤湾为例，进入2020岁尾阶段，部门优良户型市场报价连年初上调了两成多；别的，为2021年入学做筹办，加上日后的拆修、过户以及后期处置等所需时间较长，大都客户选择在2020岁尾间段置业，确保可以准时入学。

大户型室第更“抢手”

据中原监测数据显示，2020年大面积高总价户型成交相当活泼，成交占比明显上扬。此中，700万元以上房源成交占比上升至14.6%，同比大增4.6个百分点。500万~700万元总价段的房源成交占比13.9%，同比净增3.4个百分点。而144平方米以上的高捧住宅户型成交占比，亦较2019年上升3.3个百分点，到达10.4%。

好比荔湾区2020年的1房、2房户型成交占比别离为15.4%、38.5%，同比别离净减5.4个百分点、5.5个百分点；而3房房源成交占比则大幅上扬，成交占比高达39.7%，同比大增11.3个百分点。业内人士认为，荔湾小户型成交回落次要原因在于：一是市道上盘源稀缺，楼梯楼业主放盘积极性不高，容易形成有客无盘的为难场面；二是客户以改善、置换旅居多，在2019年不雅望的改善客户因担忧价格涨幅超越预期，加上成交周期缩短，手上资金丰裕，从而起头陆续入市。而市场对刚需客户影响其实不大。

业内人士暗示，形成改善户型如斯“抢手”，次要有两方面原因：一方面，疫情事后，客户购房行为有所改变，愈加重视优良的医疗、生活配套，招致越秀、天河具备完美的生活配套和教育资本的区域备受存眷；另一方面，“卖一买一”客户明显增加。市场交投活泼，成交周期明显缩短，促使部门客户可以快速出卖手上旧物业以置换新房源。别的，在全球面对通胀风险、不确定性因素增加大情况下，高捧住宅的特殊性，具备较强的保值、升值才能，属于高净值群体资产设置装备摆设的优良选择。因而，高捧住宅房源去年成交亦相当活泼。