细细的红线｜金茂十年长短

编者案：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产若何在求开展与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网在2020年中期业绩会上，中国金茂首席施行官李从瑞曾说道：“金茂是一个起步比力晚的公司，我们2007年上市，2009年才完成合并金茂大厦的资产，那个公司到如今实正的开展也就十个岁首。”

十年，亦长亦短。

说长，中国房地产行业大开大合，周期往复；说短，一家企业能够从无到有、敏捷强大的不多。

十年前，中国金茂还叫做方兴地产，阿谁时代，金茂名不见经传，但那个“小公司”却展示出斗胆、无畏的精神，短短几年打响了品牌，业绩也快速增长。

2018年以来，国内房地产调控政策持续加码，行业起头调整，中国金茂也收敛了矛头，调营收、衡利润、推进混改、降欠债成为主旋律。

2020年，中国金茂进入了新的周期，透过城市运营再度回归开展的快车道，实现了2000亿规模。但那种回归陪伴而来的是以价换量、毛利下滑，以及财政压力的增加。

当前行程序加快后，中国金茂能否实现快速开展与欠债风险的平衡？两千亿之后，金茂又该何去何从？

我们试图撕开汗青的尘封，去探寻中国金茂生长的规律。

“方兴不再”

中国金茂不再是以前的方兴地产了。

2009年，在完成整合金茂集团资产后，未改名的方兴地产一鸣惊人，斩获北京广渠门15号地王。随后，那家自称“小公司”的企业转战上海，拿下了炙手可热的海路径55号地王。

紧接着，方兴地产又接连造造了上海大宁地王、北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王，以及南宁、深圳地王等等。

那是中国金茂快速开展的第一阶段，那个期间也是中国房地产行业快速开展的阶段，金茂凭仗“初生牛犊不怕虎”的气焰，在行业龙头手中夺食，敏捷做大。

其时间来到2015年，中国变革进入“深水区”，传统的粗放型开展体例走到尽头，对地产行业而言，规模取胜的时代起头走向落幕。

那一年，方兴地产正式改名为中国金茂，并从传统意义上的地产开发商正式向城市运营商改变，试图通过城市运营降低拿地成本，改动过往的“地王形式”。

但城市运营是一门周期很长的生意，那个期间的金茂，一边拿着相对廉价的地，一边发力城市运营。

中国金茂的第三阶段要从2019年起头算起，那一年，城市运营营业进入规模复造期，从头逃上最后的开展速度。

数据来源：企业财报、概念指数整理

新增土储方面，中国金茂2015年至2018年别离新增土储建面182万平方米、285万平方米、932万平方米与2264.4万平方米。

近两年，在政策趋严、地价高企、后市不明朗的情况下，中国金茂在纳储方面更显隆重。2019年，中国金茂新增土储为1390万平方米，同比下降38.62%，而2020年上半年进一步降至583万平方米，且城市运营奉献占比超越50%。

拿地战略上也发作了变革，过去几年，中国金茂逐渐走入二三线城市，在南京、武汉、汕头等城市不竭加仓。

从数据看，2020年上半年，中国金茂先后落地武汉方岛聪慧科学城、天津上东金茂聪慧科学城和常熟聪慧科学城3个城市运营项目，目前城市运营项目总数到达23个。

受惠于城市运营转换的土储，中国金茂可以快速收成大量地盘储蓄，同时大大降低拿地成本。2020年上半年，中国金茂录得总地盘储蓄9068.8万平方米，较2019岁暮增加55.13%。

地价方面，自2016年喊出“坚定反对拿地王”标语后，中国金茂拿地成本亦逐年下降。2017年，该公司地盘成本为1.07万元/平方米，到2018年，那一数值下降至8124元/平方米，2019年进一步下降到7525元/平方米。

有人说，方兴地产“消逝”了，连同它过往那股子冲劲也一并“消逝”了，但从另一个层面而言，那家企业颠末市场风波的历练后，走上了另一条道路。

数据来源：企业财报、概念指数整理

2020年，疫情黑天鹅来袭，工地停工、售楼处、中介门店封闭，房地产行业遭到的影响不成估量；下半年，“三条红线”新规的出台，更是为房企的开展上了一把锁，在如许的情况下，提销售、促回款成为金茂的首要应对办法。

数据显示，2019年，中国金茂录得签约销售额1608.07亿元，同比增长25.63%，2020年，累计获得签约销售金额共计2311亿元，同比增长43.71%；累计签约销售建筑面积约1129万平方米。

据概念指数统计，在2020年新冠疫情、地产调控等因素下，2020年1-12月TOP100房企总销售金额13.18万亿，同比增长11.6%，累计销售增幅较上年同期下降6.1个百分点。12月单月TOP100房企总销售额为1.67万亿元，同比增长18.3%。

无论是迫于市场压力，抑或是悟得了“适者保存”的事理，对中国金茂而言，在市场颠簸的大周期与房住不炒的稳基调下，只要不竭停止自我调整才气适应市场的规律。

盈利之问

适应与生长的过程犹如破茧成蝶，中国金茂的改动同样需要履历痛苦悲伤。

近两年，在政策调控及“限地价、限房价、限销售(出租)对象”的情况下，中国金茂加速销售回流资金，但与此同时，“以价换量”的难题亦同步闪现。

2020岁首年月，中国金茂组织了一场线上发布会，暗示将会拿出2000套房源，以85折的优惠供应抗疫人员。

中国金茂称，此次定向优惠是企业战疫动作的一部门，但那场爱心行动的背后，折射出的是金茂销售均价大幅下跌。

数据来源：企业财报、概念指数整理

数据显示，2020年1月，中国金茂的销售均价为1.82万元/平方米，与2019年同期2.57万元/平方米比拟下滑近三成，2月销售均价再度下滑至1.23万元/平方米，那是中国金茂近三年来最低销售均价。

因新冠疫情突然来袭，大大都房企的销售节拍被打乱，中国金茂也不破例。打折促销固然是源于本年疫情黑天鹅下房企债券集中到期与资金回流的需求，更源于企业保留资金应对后市不确定性的重要考量。

但从中国金茂近几年销售情况来看，销售均价的曲线是持续下滑。2020年中国金茂的销售均价为2.05万元/平方米，2019年那一数值为2.15万元/平方米，而在五年前的2016年，金茂的销售均价则为2.54万元/平方米。

把察看的时间线拉长，中国金茂销售均价下滑的原因，有城市运营与地价降低的因素，有限价政策与高端项目之间的矛盾，更有应对市场及业绩压力的无法之举。

数据来源：企业财报、概念指数整理

那一切表里因的变革，给中国金茂带来的影响远不行于此。

据概念地产新媒体领会，近两年，中国金茂净利增幅存在逐年下降的趋向，毛利也是呈现了下滑。

数据显示，2016年至2019年，中国金茂净利润别离为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速别离为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，增速在2017年到达最高值后，便触顶下滑。

2020年中期，中国金茂录得营业收入120.97亿元，同比下降-17.94%，股东应占溢利约37.7亿元，同比增长1.73%。

利润增幅逐渐收窄的同时，毛利亦较过往呈现了明显的降幅。据悉，2019岁暮，中国金茂录得整体毛利127.65亿元，同比下降12.2%，毛利率为29.44%，相较上年同期也下降了9个百分点。

2020年中期，中国金茂毛利下降27.73%至39.26亿元，毛利率为16.23%。

数据来源：企业财报、概念指数整理

在“限房价”影响下，传统地产开发营业毛利下滑已是遍及现象，况且中国金茂在2016年、2017年拿了很多高价地，跟着调控深切与项目陆续入市，企业的利润空间不竭被压缩，那就招致了中国金茂近两年的盈利问题。

跟着中国金茂土储构造的转换与城市运营的转型，将来或有望改动那一情况。

钱荒来袭

2020年，对地产行业而言必定是不服凡的一年。

岁首年月疫情来袭，招致售楼部封闭、销售冰封，下半年楼市调控持续收紧、“三条红线”新规压顶……

疫情和调控双重影响下，房地产企业又迎来债务了偿顶峰期。有数据统计，2020年，房地产行业到期债务约在1.46万亿元，此中7月份是到期顶峰，到达1490亿。2021年，房企到期债务规模估计达1.25万亿元，偿债压力继续高企。

就中国金茂而言，2020年上半年录得总资产3901.09亿元，总欠债2980.27亿元，较2019年同期上涨35.75%。数据显示，近五年以来，中国金茂欠债总额持续走高，资产欠债率亦从2015年的62.93%上升至2020年中期的76.40%。

净欠债方面，2015年至2019年，中国金茂净欠债率别离为46%、69%、71%、74.4%、76.59%，2020年中期到达76.59%，较2016年的46%有较大幅度的增长。

数据来源：企业财报、概念指数整理

2020年，监管部分持续收紧地产开发商的融资，设置了“三道红线”，此中，红线1是指剔除预收款后的资产欠债率大于70%；红线2指净欠债率大于100%；红线3指现金短债比小于1.0倍。

从中国金茂最新数据来看，2020年中期资产欠债率为76.40%，剔除预收款后资产欠债率为66.64%，净欠债率为76.59%，未触及前两条红线。

但值得留意的是，2020年中期，中国金茂账面仍存在195.46亿永续债，若算上永续债数据，净欠债率将升至124%。

此外，透过中国金茂期末现金及一年内到期有息欠债计算出的现金短债比来看，2020年中期，那一数值仅为0.603倍，超越监管红线。

数据来源：企业财报、概念指数整理

比照同业业来看，销售排名前20强的房企傍边，仅有中国恒大、融创中国、绿地控股、招商蛇口、中国金茂五家房企的现金短债比在1.0红线之下。

上述踩线的五家房企傍边，招商蛇口现金短债比为0.9倍，非常接近1.0，恒大现金短债比最低，仅为0.36倍，短期偿债压力较大，其次是融创和金茂，均为0.6倍。

现金短债比是权衡企业短期偿债才能的重要目标，次要反映企业某一时点的现金流情况及平安性，若现金短债比小于1.0，申明企业货币资金不敷以了偿短期有息债务，仍需其他渠道筹措资金。

数据来源：企业财报、概念指数整理

翻阅近几年数据，自2016年以后，中国金茂短期偿债才能目标不断处于低位。

2016年，中国金茂录得期末现金及现金等价物180.46亿元，同期计息银行贷款及其他贷款为479.25亿元，一年内到期的有息欠债为129.44亿元。由此计算，现金短债比为1.39，处于红线之上。

2017年至2019年，中国金茂现金短债比别离录得0.7、0.97、0.65，2020年中期，中国金茂在手现金为203.6亿元，一年内到期的欠债为337.45亿元，现金短债比仅为0.6，那就意味着该公司的现金流不敷以笼盖其短期告贷。

现实上，城市运营项目前期容易沉淀大量资金，且利润释放的时间较通俗室第、贸易等项目更长一些，容易形成中国金茂活动性承压。

无疑，城市运营是中国金茂实现高速增长的重要形式，但那种增长下，同样需要面对盈利才能下滑、欠债攀升、资金压力增大等代价。

围城之下，中国金茂的狂奔还能持续多久？

降债命题

2020年，中国金茂起头加速融资与降债。

2020年上半年，新增银行贷款和其他告贷367.96亿元，同时了偿了473.15亿元的银行贷款和其他告贷，以及部门非控股股东贷款等。截至2020年6月30日，录得计息银行贷款986.47亿元，融资成本降至4.68%。

期内，中国金茂通过筹资活动产生的现金流净额为-147.14亿元，同比下降573.44%。据察看，该公司自2019年起已经持续两年筹资活动产生的现金流净额为负值。

数据来源：企业财报、概念指数整理

一般而言，筹资活动现金流量净额为负数，申明陈述期内公司吸收的融资金额小于了偿债务、分配股利等金额。

2020年中期，中国金茂录得运营活动产生的现金流量净额为257.58亿元，同比增长35.61%，投资活动产生的现金流量净额为-119.39亿元，同比增长23.85%，而筹资活动现金流量亦为负数。

那连续串数字反映了中国金茂目前的现状：在销售快速上升的当下，为了扩大市场份额，企业仍然需要逃加大量投资，但仅仅依靠运营活动产生的现金流量净额并没有法满足所需，因而需要从多种外部渠道筹钱扩张。

据悉，除了银行贷款、ABS、公司债、中期票据等体例，2020年下半年，中国金茂完成了定向增发股份，筹集资金19.92亿港元。

彼时通知布告显示，完成配发后，中化香港最新持有中国金茂股份数量增至4,476,188,025股，占比由此前33.32%增至35.15%，中国安然人寿保险股份有限公司、瑞银集团（透过其若干从属公司）、公家人士持股数量稳定，持股比例别离摊薄至14.03%、9.93%、40.89%。

配售股份占公司于通知布告日现有已发行股本约5.11%；及经配售事项扩大的公司已发行股本约4.86%。配售价为每股5.70港元，较股份在最初交易日联交所所报收市价每股6.10港元折让约6.56%。

事实上，以增发形式融资与银行贷款、公司债差别，其实不计入有息欠债傍边，不只不会进步杠杆比率，在现金流增长的情况下，那种融资形式还有助于降低欠债率，在三条红线新规之下，那种筹资体例或许更受企业喜爱。

但配股融资容易招致股东股权被稀释，因而本钱市场其实不看好那种融资体例。

对中国金茂而言，筹钱与扩张的体例有良多，一方面，通过打折促销体例加快销售变现；另一方面，通过发债、定增融资等体例；但比拟上述两个体例，出卖项目股权，也是一种回笼资金的选择。

数据来源：概念指数整理

除了销售回款和融资筹钱，出卖项目公司股权的体例回笼资金，或许是降债的最优选择。

据概念地产新媒体不完全统计，2020年以来，中国金茂挂牌让渡了10个项目公司的股权，包罗位于北京、上海、杭州、青岛、福州等项目，回笼资金超越50亿元。

出卖项目股权，一方面可以快速实现项目变现，回流部门资金；另一方面，中国金茂大部门都是通过出卖部门权益引入合做方，通过扩大合做比例，用更少的资金去撬动更大的规模。

值得一提的是，下半年，安然频频通过股权收买体例撑持金茂的开展。

10月15日，中国金茂通过股权让渡体例引入绿城配合开发北京颐和金茂府项目，金茂持有60%股权，而绿城持股40%。一个月后，中国安然收买金茂所持部门股份，一系列操做后，金茂、绿城各持有颐和金茂府40%股权，中国安然持股比例为20%。

12月15日，中国金茂通过产权交易所让渡了金茂常州子公司45%股权，中国安然做为金茂二股东，通过项目公司股权让渡体例可以瓜熟蒂落为项目公司供给股东贷款。

通过那种体例获得安然的“融资”，不只弥补了现金流，更能降低三道红线带来的压力。