不看不晓得，一看吓一跳。
2020年大湾区9市共成交61万套室第（江门仅统计主城三区），成交金额超1.3万亿。
相当于2019年湾区9市GDP（11万亿）的非常之一。
2021年若何买房？哪个城市最有时机？预期升幅最大？
我们在2020年的土拍数据中发现了线索。
春江水暖鸭先知
土拍就是知水暖的那只鸭！
2020年，在疫情未断尾的情况下，湾区楼市走出翘尾行情，令许多人大跌眼镜。
但整理2019年土拍数据会发现，一切皆有迹可循。
在宏不雅数据上看，2019年大湾区9市共成交地盘509宗（工业用地除外），同比下降约6%。
但成交金额不降反升，全年收入约4509亿元，同比上涨约21%，地盘成交溢价率遍及上涨。
那意味着，2019年楼市冷谈现实上是一轮对地盘与房企的资本挑选。
从心理预期的角度，申明开发商遍及看好后市，勇于拼抢优良地块。
从市场供给的角度，优胜劣汰，留下的都是好货。
那都是2020年楼市火爆的原因之一。
2021年楼市哪个城市最有潜力，也能够从2020年的土拍数据中窥视一斑。
地盘大发作！
全年成交1645宗地！收入7231亿！
2020年湾区土拍市场再立异高，全年成交地盘1645宗（工业用地除外），同比上涨223%。
成交金额同样暴涨，全年收入约7231亿元，同比上涨约60%。
单从地盘市场数据看，2021年湾区内将会有大量项目入市，并且颠末2020年炽热楼市的洗礼，上车心理将越创造显。
2021年，整个湾区的成交量或许会再立异高。
但从数据上看，亦有倒霉因素。
过多地盘成交，大量新房扎堆入市（共成交7025万平室第），合作放大之下，涨幅或许会不如2020明显。
总体来说，2021年选择性丰裕，对刚需客较为友好；但对投资者而言，一年涨幅或许难以到达预期。
干货来了！
整理2020年地盘数据后，楼市君将湾区9市分红三大类：保举城市、不看好城市与不外不失城市。
保举城市：深圳、广州、东莞、佛山（排名不分先后）
01
深圳
求过于供的深圳，地盘非常矜贵。
但2020年深圳地盘市场，似乎进入狂欢。
全年共成交50宗地，此中商住地块共27宗，缔造自2006年（克而瑞最早记录）以来的新高。
可谓久旱逢甘雨。
但比拟起庞大的购房需求，略微放量，远远达不到解渴成效。
图片来源：摄图网
加上限价影响之下，一二手倒挂严峻，楼市打新比股市打新更好赚。
中签即可赚500万，图片来源：微信搜刮截图
并且2020年深圳地盘成交均匀溢价率仅23.2%（室第用地），溢价率下降11%，地盘成本略微下降。
新房供给量在2021年会恰当增加，抢房胜利率上升亦有可能发作，提拔的比例大要是：千人抢房酿成九百人抢房吧。
2021年，不，往后任何一年，若是有买入深圳的时机，不要踌躇，立即动手！
02
广州
2020年，广州地盘市场可谓多点开花。
全年共有146宗地块成交，揽金约2465亿。此中，室第用地72块，同比上涨41%，预期将来供给量将会进一步上涨。
此外，广州楼面价TOP10地块在2020年大幅换位，当前TOP1地块亦是在2020年降生，楼面地价高达64576元/平。
未有中心五区之外埠块上榜。
南沙地块最受存眷，年内南沙湾共3宗地竞至最高限价，进入摇号阶段。
广州宅地均匀成交溢价率不断不高，自2016年以来，没有超越10%。
从地盘市场上看，供给面积持续增大、地盘成本连结较低程度。
广州楼市并没有大涨的诱因，2021年的广州将对刚需客一如既往地友善。
何时动手都是良机。
03
东莞
东莞就像月亮，本身不会发光，借着太阳（深圳）的照射才气放射光辉。
持续两年宅地成交溢价率超20%，2020年以28.46%的均匀溢价率登顶湾区。
眼看着月亮光辉越来越盛，人民起头觉得夜晚也没什么大不了。
于是，2020年6月时，一纸扩权不扩容建议，告知人们：
太阳只要一个，白日意义不凡，夜晚永久不克不及与白日相提并论。
但总有联系关系者推波助澜，太阳只要一个？总有干涸的时候；
白日意义不凡？造出不夜城又若何。
一番解读之下，利空从头包拆成利好，再次将月亮捧上神坛。
图片来源：华夏时报
先屯上几套，不是坏事。
04
佛山
佛山与东莞的处境颇为类似，一个是“临深地域”一个是广佛同城，都有老迈哥的赐顾帮衬，都承接来自老迈哥的外溢栖身需求。
于是，佛山的地盘也成为彼此争抢的香饽饽，2018-2020年三年间，稳守三甲。
供给量大，成交量大，溢价率高，但反映到楼市中并没有呈现东莞式的暴涨。
图片来源：摄图网
因为每个城市都有其独有的楼市气息，佛山的楼市气息与广州千篇一律，温润而迟缓地攀升。
佛山对刚需者是极其友好，但对投资者来说，回报周期稍长。
不看好城市：惠州、江门、肇庆（排名不分先后）
01
惠州
惠州很想将“临深区域”那顶帽子戴在头上，但可惜帽子太大，头太小，风一吹就掉。
渐渐，戴不安稳的帽子演酿成皇帝的新衣，只要伶俐人才气看到。
画饼很美，但实正吃下去的，又有几？
说到底，仍是供给量太大的问题。
2018年成交648万平地盘；2019年619平；到了2020年间接翻6.7倍，全年成交4129万平地盘。
要多庞大的群体才气将那巨量供给消化？
还没算上1800万平以上的存量房，新旧楼盘的双重夹击下，你手中的二手房就算能升值，能够卖进来吗？
惠州就像山君机，不竭投钱进去，购置一夜暴富的美梦。
当手中的硬币投完之后才发现，梦都是不值钱的。
02
江门
2018年，江门楼市进入疯狂阶段，溢价100%的地盘一宗接着一宗成交，其时最高记录拍至接近1.5万/平的楼面价。
现现在，江门中心三区的新房均价不外万元，更别说台山、开平那些偏僻地域。
不行购房者被割韭菜，开发商同样被割。
03
肇庆
2019年肇庆地盘市场均匀成交楼面价约2411元/平，到2020年下降至1698元/平。
全年溢价率仅为0.4%，流拍、停拍率则高达26%。
图片来源：摄图网
若是说深圳的地盘是鸡腿，那么肇庆的地盘就是鸡肋，想吃的时候拿来嚼一嚼，吐了也不觉得可惜。
不外不失城市：中山、珠海（排名不分先后）
中山成交金额排名也从倒数第一上升至倒数第二，可谓打了个标致的“翻身仗”。
畴前与将来，深中通道是中山的希望，翠亨新区也是中山最具价值的区域。
除此之外，中山看头不大。
珠海地盘供给量不断不高，不像深圳，地盘买少见少。
珠海另有大量地盘存量，只是推出节拍不不变。
供给量跟不上，就算有宏图大计也未能如愿。
写在最初
江门、肇庆都是湾区小通明，无论是地盘成交量仍是成交金额，持久牢牢占据湾区中倒数三位。
那两个城市的开展过程极其类似，都有过属于本身的高光时刻，都快速衰退。
它们缺乏财产带动，影响房价上涨的底层建筑没搭建好，单凭一些概念炒高房价，毕竟只是泡沫罢了。
或许当大湾区逐渐完美之后，财产构造发作变革，生齿增长加深，房价系统会愈加健全。
强者恒强。为什么要撇开广深东佛选择它们呢？
即便是表示不外不失的珠海与中山，也没有一个非买不成的理由。
广深东佛四个城市地盘市场开展较为不变，供求量价连结在必然程度。
深圳、东莞、佛山地盘溢价率连结高企，申明开发商们愿意花更多的钱买入资本。
溢价率现实上也可看做后市楼价潜力的目标。
按此逻辑买房，必定不会错。
湾区土拍你看懂了吗？
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