业主能够拒交或少交物业费的9种情况！（附案例）

来源：最高人民法院、人民法院报

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本期聚焦：物业办理费

日常生活中，买完房屋后，总免不了和小区物业打交道，业主与物业公司之间因各类问题产生纠纷矛盾的现象时有发作。例如：车辆停在小区内被盗，业主以物业办理不善为由拒交物业费；有些业主认为本身房屋存在防水不到位、空中有空鼓等量量问题，持久拖欠物业费。

那么，事实什么情况下

能够合理地拒交（少交）物业费呢？

又有哪些情况不克不及拒交物业费？

以下干货汇总

看完别忘了转到业主群哦！

PART1：不成以拒交物业办理费的几种情况

情况一

关键词：邻人违章搭建、整改通知

【案例】

某物业公司从2016年起头负责奉贤某小区的物业办理。期间，业主王某因邻人私行违章搭建而深受困扰，遂向物业反映。物业公司发出整改通知书并上报有关部分，但工作并未得到处理。王某认为物业公司未虽然理之责，故而拒交物业办理费。物业公司于本年3月诉至法院，要求王某付出物业办理费。

王某认为，物业公司有责任维护小区次序，关于违章搭建的工作，物业能够强迫拆除，但是工作不断没有处理。我认为物业公司没有尽到办理义务，我差别意付出物业费。

物业公司认为，在接到王某反映后，公司一方面向违章搭建的业主发出整改通知书，一方面向所在居委会、房管局、拆违办等政府部分沟通，恳求处理此事。公司已经发出整改通知书并上报有关部分，尽到了办理义务，业主应按合同约定付出物业费用。

以案说法

根据诚笃信誉、等价有偿的原则，物业公司为业主供给了办理办事，业主理应向物业公司缴纳办理费。关于小区违章搭建，改动房屋利用性量等现象是属于公共次序和公共事务办理上的瑕疵。收到赞扬后，物业公司已采纳了积极办法，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，又向有关本能机能部分停止了反映，证明其已经尽到了响应的通知、陈述义务，且物业公司并没有强迫拆除违章建筑的权力，故业主以此为由拒交物业费没有法令根据。

在法院主持下，王某当场付清了欠缴的物业费。

情况二

关键词：车辆被盗

【案例】

2017年9月间，张某放在小区的电动车被盗丧失，张某认为其电动车被盗是因为小区物业办理公司的责任，遂向物业公司索赔，遭到物业公司回绝。

随后，张某又要求以两年的物业办理费折抵补偿款，物业公司不断未做回答。张某因而从2018年1月1日起至2019年12月30日期间，没有交纳物业费被物业公司诉至法院。

因为张某不克不及证明其电动车被盗是因为物业公司未履行约定义务，故张某以此为由不交物业费，法院不予撑持。

以案说法

业主以“物品被盗”做为物业公司违约的事实，那种违约不敷以构成底子性违约、从而完全免去业主交费义务。因而，车辆被盗不克不及成为业主回绝交纳物业费的抗辩理由。

情况三

关键词：房屋存在量量问题

房屋存在量量问题的，业主应向开发商主张权力，以此为由回绝向物业公司付出物业费用的，法院不予撑持。

开发商交付的房屋存在量量问题，并不是物业公司责任。固然有些开发商会出具《室第量量包管书》明白：“住户入住后，有关室第量量的来信来访、赞扬，由本公司委托某某物业负责处置”。但开发商仅仅委托物业公司处置来信来访、赞扬，并未将房屋量量维修义务转移给物业公司，业主以此为由拒交物业费，没有法令根据。

情况四

关键词：业主未签定物业合同

在物业办理办事中，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主所在小区业主委员会与物业公司签定的合同对该小区全体业主均具有约束力，故对业主同样具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行办理和办事义务，业主理应按合同约定付出物业费，而其以本身未与物业公司签定合同为由拒交物业费的，法院不予撑持。

■ 民法典对物业办事人的报答恳求权明白规定：

法条链接：《民法典》第九百四十四条：业主应当根据约定向物业办事人付出物业费。物业办事人已经根据约定和有关规定供给办事的，业主不得以未承受或者无需承受相关物业办事为由回绝付出物业费。

业主违背约定过期不付出物业费的，物业办事人能够催告其在合理期限内付出；合理期限届满仍不付出的，物业办事人能够提告状讼或者申请仲裁。

PART2：能够拒交（少交）物业办理费的几种情况

情况一

关键词：新房、未开通用水用电

【案例】

2017年10月，李某购置了位于奉贤区某小区的一套新房。合同约定，开发商在交房时，供水、排水配套设备齐备，与城市公共供水、排水管网毗连，且纳入城市供电收集并正式供电，由物业公司负责与业主对接、开通。2018年4月，开发商与某物业公司签定前期物业办事合同。2019年5月，李某前去物业公司打点收房等相关手续，发现房屋未开通用水、用电。同日，李某与物业公司签定了《物业办理办事协议》。之后，李某不断未交纳房屋未利用期间的物业办事费。

尔后，物业公司以李某未交纳之前物业办事费为由，回绝为其打点拆修手续，且回绝协助其开通用水、用电。两边经屡次协商未果，于是，李某将物业公司诉至法院，恳求判令物业公司接通房屋内的用水用电，补偿其自收房之日至现实开通房屋用水用电之日行的物业办事费丧失。

以案说法

本案涉及两类法令关系。李某与物业公司签定了《物业办理办事协议》，系物业办事合同法令关系，两边关于物业办理费的交纳产生纠纷，系物业办事合同纠纷。物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电，并因而给李某形成丧失，系侵权法令关系。用水、用电权力是保障公民美妙幸福便当生活的根本权力，物业公司不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以到达促使一方当事人履行合同约定义务的目标。本案中，购房合同已约定商品房交付时应包管供水、排水设备设备齐备，加之小区开通用水、用电的现实责任人系物业公司。李某于2019年5月至物业公司打点交房手续后，物业公司以其未交纳房屋空置期内物业公司办理费为由回绝为其开通用水，拒不出具供电工做函协助其开通用电，损害了李某的合法民事权益，应当承担停行损害、补偿丧失的侵权责任。

最末，法院判决：物业公司协助李某开通房屋的用水用电；根据签定的《物业办理办事协议》约定的物业办事费交纳尺度，补偿李某自收房之日至现实开通用水用电之日行的物业办事费丧失。

法条链接：《民法典》第九百四十四条第三款：物业办事人不得采纳停行供电、供水、供热、供燃气等体例催交物业费。

Q

李某收房之前的物业办事费能否应该交纳？

需要。按照最高人民法院发布的《关于审理物业办事纠纷案件详细应用法令问题的解释》，建立单元依法与物业办事企业签定的前期物业办事合同，对业主具有约束力。业主以其并不是合同当事报酬由提出抗辩的，人民法院不予撑持。

司法理论中，关于业主虽未收房，但前期物业办事工做现实已展开的，视为前期物业办事协议已经生效。按照相关法令规定，物业办事企业已经根据合同约定以及相关规定供给办事，业主仅以未享受或者无需承受相关物业办事为抗辩理由的，人民法院也不予撑持。

故本案中，在物业办事合同法令关系中，李某未收房前，房屋空置未利用也应当缴纳物业费，其不克不及以没有享遭到物业办事为由拒付。也就是说，李某主张的侵权丧失和物业公司主张的物业费是两个法令关系，两者互不抵触。不克不及因为侵权丧失胜诉就排除了物业费交纳。

但鉴于物业公司在案中没有主张，故法院未予处置。

情况二

关键词：物业办事合同到期后未续约

若是物业办事合同到期后，物业公司回绝移交物业办理权，而要求业主付出自物业办事到期日至人民法院判决其移交物业办理权期间物业办事费的，人民法院不予撑持。

物业办事合同的权力义务末行后，固然物业办事企业回绝退出、移交，但两边之间的物业办事法令关系已经末行。物业公司再以存在事实上的物业办事关系为由，恳求业主付出物业办事合同权力义务末行后的物业费的，没有法令根据。

情况三

关键词：物业公司对平安隐患采纳听任立场

【案例】

某小区102房业主违章加建的玻璃顶棚对小区平安构成了必然隐患，马先生因而拒付物业费。诉讼中，物业公司不克不及出示曾向行政机关赞扬反映的相关证据，也没有采纳恰当的合理、合法办法停止应对。

马先生的日常生活因而遭到影响，其平安保障遭到了较大阻碍，法院判决马先生酌情减交物业费。

以案说法

对物业办理区域内存在的违背治安、环保、粉饰拆修标准的行为，物业公司应当避免，并及时向有关行政办理部分陈述。不然，业主可行使瑕疵履行抗辩权，削减交纳物业费。

情况四

关键词：物业公司收取拆修共同费

物业公司无论以何种理由向业主收取拆修共同费，均没有法令根据。即便业主交纳了拆修共同费，该行为也不该视为业主自愿交纳，物业公司应无前提退回该款项。

固然有些拆修共同费系按照业主公约施工办理规定部门收取的，收费对象大多是拆修施工单元，但大多要业主预付或承担。在法令上，物业公司收取拆修共同费没有根据，业主能够回绝。已经收取的，应当退还。

以下几种情况能够拒交物业办理费

1.物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不该该从购房合同写明的交楼日期算起。若是开发商没有通知业主收楼，因而延迟收楼的，业主能够回绝交纳那段时间的物业费；

2.关于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范畴内的，能够回绝交纳；

3.物业供给合同内未约定或未经业主同意的办事时，业主有权拒交；

4.物业公司私行进步物业办事收费尺度的情况 ，业主对私行进步的部门能够拒交；

5.物业费尺度不契合相关部分造定的物业办事收费法子，业主可拒交。