东四环内现单价3.6万二手室第 低价房背后“玄机”安在？

“东四环内、拥有70年室第产权、建筑面积112.97平方米的二手房，售价403万元，单价约35673元/平方米。”近日，记者在一家房产线上平台上发现，后现代城小区的一套“低价”房源呈现在该平台的二手房捡漏榜中。

从区位和价格上看，上述房源临近CBD、单价约3.6万元，无疑处于“价格凹地”。据领会，该房源位于后现代城小区B区，其低价并不是个案，B区4号楼和5号楼属性均较为“特殊”――立项为“室第”，但定位却是写字楼。那两栋楼约有500套房，目前的市场价不到4万元/平方米，然后现代城小区其他二手房源单价在6万元以上。

据业内人士介绍，除了后现代城小区外，周边优士阁、华腾国际等小区内也有同类“室第商用”的房源，单价也都比其他通俗室第房源要低出2万多元。户型功用限造、无燃气等“硬伤”，以及商办气氛的栖身体验，是形成那类房源与其他房源价格差别的次要原因。

后现代城小区一套112.97平方米的二手房，总价为403万元，单价约35673元/平方米。

产权性量为“室第”，现实用处次要为商办

据领会，后现代城小区分为A、B、C、D四个区，此中B区4号楼、5号楼性量为“室第”，但定位却是写字楼，那两栋楼共有约500套的二手房，市场价在3.5万元至4万元/平方米不等，较后现代城小区其他二手室第6万元以上的单价有着明显差距。

据小区周边一中介门店的房产经纪人介绍，上述两栋楼为后现代城小区第二期开发项目，于2005年前后建成，不动产产权证书上的规划用处为室第，但现实上次要为商办用处，“两栋楼内也不满是室第性量的房源，好比底层有少数贸易性量的房源。”

房产经纪人展现的5号楼某房源产权信息。

“那类房源是比力特殊，但确实是室第，房本和纯室第没有区别。”另一位房产经纪人向记者展现了上一笔交易过户时新房本上的信息，规划用处一栏确实为“室第”。相较于一般商办用处的房屋，此类房源享有与室第项目同等的待遇，包罗住房贷款、税费、落户等，并且也同样拥有70年的产权。

不外，因为定位办公，B区4号楼、5号楼在户型构造、燃气接入、物业费以及栖身气氛上，都与纯室第小区有很大差别。

记者实地看望发现，从外形看起来，4号楼、5号楼与小区内其他纯室第没有不同，但是因为早期设定为写字楼，户型多为大开间和复式，面积在106平方米到180平方米之间。同时，未接入燃气，那意味着屋内烧饭、供暖只能用电。

后现代城B区的4号楼和5号楼为70年产权室第，但现实上为商办用处。

此外，4、5号楼物业费按商办尺度收取，为4.5元/平方米・月，比统一小区内的纯室第物业费用2.5元/平方米・月要贵上近一倍。不外，另一家中介门店的房产经纪人暗示，4.5元/平方米・月的商办物业费，现实上在周边商圈写字楼中处于中等程度。

还值得留意的是，因为4、5号楼内90%房源都是用来办公，活动生齿多，若是做为室第自用，栖身情况体验感相对较差。

体验感差除了因为来往人流量大外，也因为两栋楼内的设备和公共情况不尽如人意。记者察看到，5号楼共有3个单位，每个单位有2部电梯，6家住户。与纯室第差别的是，三个单位之间的隔墙被打通，构成一个能够贯穿18户的大长廊。同时，走廊里设置装备摆设了公共卫生间，但记者在看望中发现，或因人流量较大，公共卫生情况难以维护，一些公共卫生间内呈现了垃圾随意堆放的现象。

后现代城B区5号楼一层安插为写字楼前台。

B区5号楼内打通了三个单位之间的隔墙，构成一个能够贯穿18户的大长廊。

房价相对较低，租金与小区内其他室第根本持平

关于后现代城4、5号楼的房源来说，产权证上的规划用处为室第，现实用处为商办，那么，能否实的能注册办公？

连日来，多位房产经纪人均暗示，上述房源能够间接注册公司。1月4日，记者以租赁办公室的名义致电后现代城小区物业办理处，物业方面明白暗示，目前，4、5号楼房源是能够注册公司的。

记者以购房者名义征询北京市工商行政办理局向阳分局工做人员, 其回复称，只能由房主本人拿着房产证才气查询能否可以注册公司。

尔后，记者通过北京市市场监视办理局官网查询了在5号楼办公的多家公司，成果显示，那些公司的注册地址确实与现实办公地址一致。

关于上述4、5号楼房源的特殊情况，麦田房产百子湾大区后现代城区营业司理李小伟认为，整体来看，其出卖价与房屋价值相对婚配，“那与自己用处有关”。除了后现代城小区外，周边优士阁、华腾国际等小区内也有此类70年室第产权却用做办公的房屋，价格也相差不多，好比优士阁与华腾国际二手房单价也在3万至4万不等。“从性价比来看，那类房源单价低，租售比也较高，用于办公仍是比力适宜的。”李小伟如是称。

关于市场存眷的租金问题，多位房产经纪人均暗示，目前后现代城小区4、5号楼中110平方米摆布的开间，月租金均匀在1.1万元摆布，未受疫情影响前约为1.3万元，年化收益率在3%至3.5%摆布。而该小区其他120平方米的通俗室第租金程度也与其差不多，根本上为1.1万-1.2万元。

此外，从出租率方面来看，有房产经纪人透露，2020年4、5号楼挂牌房源的出租率在八成摆布，目前两栋楼共有近20套房源空置，但2019年期间两栋楼空置房源不会超越10套。

室第性量、位置较好、房价相对较低，但是无燃气、栖身气氛差、增值空间有限，那类房源好坏势明显。李小伟提醒购房者，在购房过程中，针对那类“室第商用”的房源，起首需考虑与需求能否婚配，其次还需留意房屋有没有落户、有无工商注册、因持久出租物业水电有无欠费等情况。

来源：新京报