细细的红线｜“拆弹专家”富力

编者案：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产若何在求开展与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网富力地产正将战略收缩停止到底。

就算没有“三道红线”，富力办理层的运营立场在2019年已经发作改变。2019年经济下行中，过去遍及以高杠杆支持的房地产企业风险陡显。

以一份内部档案《关于要求地域公司确保完成销售使命的通知》为节点，富力从2019年下半年起头降欠债之旅。

促销售、促回款、暂停招拍挂之余，该公司在2020年3月份初次提出降欠债目的，颁布发表要在岁暮将净欠债率降至约167%程度。

有了明白的目标，从过去一年的表示看，固然很多房企提出要控规模降欠债，但能够说富力地产在施行上，是最坚决且有决心的。

有如斯的“气概气派”当然值得赞扬，但做为国内欠债情况较重的房企之一，“三道红线”下，降欠债是富力地产必需为之，并且是以牺牲必然开展前景为前提的。

存货、去化与周期

物业销售层面，富力的施行是坚定的。

概念指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示， 2020年富力地产全口径合约销售金额约1496.6亿元，与2019年同期根本持平。

比照1520亿元权益销售目的来说（该目的只比富力2019年全年销售额增长10%），富力那一数据则录得1387.9亿元，完成率为91.3%。

数据来源：企业通知布告，概念指数

以2020年的市场情况而言，富力在降欠债之余要做到销售根本持平，难度不成谓不大。但是，纵不雅国内房地产市场，只要大型头部房企倾向于维持5%-10%的微量增长，浩瀚怀有“落伍之虞”的中型房企，无不维持着15%-20%增长率。

亦不克不及单说富力的销售遭到疫情冲击，因为几乎国内所有大中型开发商都在面临同样的销售情况，所以一部门原因仍是来源于企业本身。

回忆过去汗青，富力地产的地盘购买思维是如许的，某一年或某一两年做为顶峰期购入大量土储，随后一段时间即是消化期。

因而能够发现，2017年、2018年是富力比来的土储购买顶峰期，在那两年内大规模分离式下沉进入低线城市。

数据显示，富力地产别离于2017年新增81幅地盘合共1811万平方米，此中49%新增土储是位于唐山、阜阳、镇江等28座新进入城市；2018年，富力亦积极购入1405万平方米共61块地盘，并继续新进入鹤山、眉山、渭南等28座城市，而有29幅地盘位于那28座城市。

数据来源：企业通知布告，概念指数

与之比照，从2005年上市至2017年，富力12年内从未有一年新进入城市数量超越10个。此中2013年富力曾新进入10座城市，包罗贵阳、梅州、福州、珠海、包头、无锡等，而2013年也是富力的另一个拿地顶峰年份。

那批前两年楼市高涨期间拿下的低线土储，在2019年后转化销售却赶上房地产行业的整体下行。

另一方面，因为富力持久热衷于开发郊区大盘项目，其在较早之前就曾暗示：“本集团决定进军新城市的前提，是能购入地盘用以开展‘旗舰项目’，即总建筑面积超越50万平方米的大型开展项目。”

那些情况，都在必然水平上影响了富力的去化速度。按照过往纪录，富力的去化率不断盘桓在50%摆布，尤其那两年均在50%之下。

2019年，富力目的去化率为53.3%，按全年权益销售金额1381.9亿元计算，去化率约46.1%。2020年，按岁首年月方案，富力将入市销售超越230个项目，对应可销售货值约2700亿元。

现在看来，富力截至前11月的去化率只要43.4%。我们能够称之为富力的土储消化后遗症：在楼市高涨的一段时间内大量购入土储，随后在消化期总能碰上楼市低潮，因而去化不力。

上面提到2013年是富力的另一个拿地顶峰年份，昔时该公司去化率到达50%。但翌年楼市低迷，富力的去化率降至38.3%。所以富力2019年-2020年的销售问题，其实是源于不异原因。

总的来说，富力2020年的销售增长是停滞的，那是近年来该公司的老问题，但在2020年的布景下，变得尤其凸显。

因为那影响了富力地产的现金流和再融资预期。

无论若何，继续加鼎力度将存货销售进来，并收回尽量多的房款，仍是接下来富力降欠债的最重要手段，并且是不克不及松弛的。

隆重的地盘战略

跟着将来富力土储的“聚焦”，该公司物业销售或将有所改善。

利用聚焦那个词，因为富力正一改正往的购地逻辑。

自2019年下半年起头，富力地产就以城市更新项目转化为将来新增土储的次要手段。

“因为我们有大量的旧城革新项目在结转傍边，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”李思廉在2020年半年度会议上说。

过往次要依赖的招拍挂拿地根本停摆，用办理层的话说是“选择性地购入土储”，即次要考虑过往与政府签下的招商引资项目，其余一些能在短时间内构成销售的，地盘总金额10亿元摆布的地块亦能够考虑，不主动去参拍抢地。

在陈述中，富力曾对何为“短平快项目”做出明白定义：在十二个月内，能产生现金流回报的快速资产周转项目。在2019年投资者会上，该表述就被细化为：“3-6个月内能够开工，1年现金流能够回正的。”

而旧改或招商引资项目，凡是都位于城市较好位置，并且地价更低，那对富力将来的销售是有帮忙的。

回忆富力2019年下半年以来的新增地盘情况，据不完全统计，2019年下半年仅新增了286万平方米土储。

此中，7月31日斥资1.86亿元夺包头青山区两宗地盘，12月31日3.6亿元拿下中山石岐总部经济区2宗相邻商务用地，都是政府的招商引资项目。

进入2020年，富力在招拍挂市场愈加隆重，上半年仅购买了243万平方米权益可售面积的地盘，合同金额60亿元。

据概念地产新媒体不完全统计，富力地产全年仅有一次公开市场拿地纪录，于4月23日将兰州平和平静迎门滩中央商务区四宗地盘收入囊中，总成交价15.24亿元。

但此次拿地，亦源于富力2018年与兰州市政府签定的协议。

数据来源：概念指数

反不雅城市更新方面，据不完全统计，富力2019年下半年至今有多达9条动态，此中2020年就胜利签约中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村多个旧村革新项目。

按照半年报数据，富力地产拥有80多个处于差别阶段的城市更新项目，规划总建筑面积超越7000万平米，那些项目兼具优良地段和较低地盘成本优势。

用“旧改同业”佳兆业集团主席郭英成的话说，广州旧改项目毛利率凡是能到达40%，而惠州、中山等城市则为26%摆布。据领会，富力旗下80多个旧改，就有92%位于一线及二线城市，54%位于粤港澳大湾区，尤其是广州。

数据来源：概念指数

2020年半年业绩会上，李思廉亦提到公司鄙人半年可售资本中以旧城革新为主，因为“相信能够保障富力地产的毛利率”。

只是转化需要时间，2019年全年富力仅3个城市更新项目，转化为179万平方米地盘。2020年上半年，亦转化了3个项目，新增土储129万平方米。

当然，富力办理层是希望要“加快速度去鞭策城市更新项目”，详细目标是每年有500万平方米以上的土储实现转化。

富力城市更新集团在2019年4月份成立，随后华南城市更新集团、华北城市更新集团、西北城市更新集团等相继成立，并立即起头攻城略地。材料显示，2019年陕西城市更新集团成立三个月内，就在西安及周边地市跟进项目40余个、签定框架协议3个。

在李思廉看来，将来通过城市更新转化的土储，将占总土储比例超越7成，彻底改变过去次要依靠招拍挂地盘停止“高周转”的运做形式。

那是一件耗时又吃力的工做，但相对其他中型规模房企而言，愈加殷实的地盘储蓄是富力的优势所在，降低了公司觅地的迫切性，留足了过渡所需的资本。

用最简单的地盘储蓄存续比来看，富力2019岁暮地盘储蓄存续比表示为4.6年，处于3.75-5年的行业尺度区间。截至2020年11月底，用半年度土储数据计算，该数据则为5.74年。

数据来源：企业通知布告，概念指数

显然，富力地产的地盘资本仍然优良且丰厚。半年报数据显示，截至2020年6月30日，拥有权益地盘储蓄5700万平米。此中一二线和其他城市别离占比一半，显示土储量量有所改善。

而富力地产2018岁暮权益地盘储蓄面积中，一二线城市占比为41.62%，三四线占比为58.38%。

成本也是优势之一，因为推出了更多地价廉价的项目，富力近三年内每平方米地盘及建筑成本不断处于下降趋向。2019年，该数据由2018年的5780元/平方米微升到5810元/平方米，2020年上半年则下降至5560元/平方米。

数据来源：企业通知布告，概念指数

此外，2016岁暮富力土储成本为1700元/平方米，2019岁暮才升至2600元/平方米。寡所周知，富力2020年在招拍挂方面其实不活泼，半年新增243万平方米地盘，地盘成本为2469元/平方米。

与之对应，富力地产2020年上半年均匀销售价格为每平方米11970元。

不设限的资产处置

事物总有两面性。

积压大量资金的城市更新和酒店两种重资产项目，照旧是压在富力头上的两座大山，因而需要测验考试其他更快速的变现手法。

比来11月份，李思廉承受采访在谈到要若何将红线变绿时，就曾列出三种办法：第一，是按预售证来销售房子，即加快销售促回款。第二，要卖一些已经盖好的投资性物业，包罗写字楼和酒店等。第三，找人合做开发项目，或者卖一些项目股权，那部门涉及室第项目以及城市更新项目。

据领会，富力地产2020年原定方案出卖约120亿元资产，以达成降欠债目的。惠誉则透露，该公司资产处置将不限于120亿元，因为富力拥有大量投资性房地产(截至2020年9月末市值约370亿元)和酒店(市值约540亿元)的投资组合能够变现。

早在2020年1月份，富力就以10亿元代价向建业地产出卖河南建业富居投资有限公司10%股权，并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超越5年的旧城革新项目出表。

另一方面，城市更新项目现实上也是一种出表的土储，未转化之前不算入土储面积，因而地盘的欠债、所积压的资金其实不会表现在财政报表上，那也是富力垂青那种地盘获取体例的原因之一，能够将实在土储隐藏到城市更新项目中，以到达在财政报表中降低欠债程度。

2019年12月至2020年4月份，富力地产将大同恒富物业办事有限公司、天津华信物业办理有限公司和富力物管板块主体――广州天力物业开展有限公司，别离以500万元、500万元和3亿元价格出卖予两位大股东李思廉、张力旗下的投资公司。

由此，最曲不雅的表现为富力削减了员工，得以压缩薪酬收入。材料显示，截至2020年上半年，富力旗下员工数量由2019岁暮的6.2万人下降37.01%至3.9万人，对应的人力成本则下降18.89%至14.6亿元。

凡是来说，开发商之所以将物业公司分拆，凡是是为了鞭策物管板块以更高估值上市，一方面剥离资产降欠债一方面获取IPO收益。但此次富力间接将物业公司出卖予大股东，将来即使完成上市，收益也是归大股东而非富力地产所有。

8月初，富力地产与黑石集团谈妥初步意向，颁布发表向后者出卖广州国际机场综合物流园70%股权。11月9日交易完成，最末出卖价格定为44.1亿元。

另据称，富力在统一时间以约15-16亿元价格，出卖了广州珠江新城某座写字楼的权益。

9月份，富力再传将来10个月内将在新加坡交易所落地一笔REITs，以该公司2017年向万达收买来72家酒店做为底层资产。

11月21日，富力与中国人寿集团驻琼机构签约，正式向后者出卖海口大英山中央商务区富力首府柏丽广场，但并没有披露详细成交价格。材料显示，那栋9层高物业的总建筑面积约为1.5万平方米。

最新动静还显示，富力正向某家国企出卖位于海南陵水县的富力海洋欢乐世界的部门股份。别的，据称富力旗下广州天河区广发证券总部大楼40%股权、黄埔笔村旧改项目亦被摆上货架。

早前，惠誉就曾称：“该公司正与投资者就出卖一些房地产开发项目中的股权停止深切会谈，那可能使该公司在2020岁尾前再融资60亿元人民币。”

总的来说，富力截至目前通过处置资产已经收回的资金或有70-80亿元，固然低于原定的120亿元目的，但仍是一笔可不雅的资金流入。

活动性的另一扇窗

若何在2021年1月1日前“变绿”，成为浩瀚房企迫在眉睫的工做。

按照半年报数据与“三道红线”的详细尺度做比照，富力地产被认为是踩线最多的企业之一。

但情况正在好转，富力全年的防卫性运营是行之有效的。

截至2020年9月末，富力剔除预收款后的资产欠债率录得约为68.3%，较年中数字下降约2个点，已经胜利达标（在H股报表中，次要是剔除了合同欠债，但合同欠债不克不及完全和预收款对等）。

年内，富力的净欠债率下降表示最为明显，截至9月末该数据已经从年中177%下降至约166%，完成了办理层年中做出的许诺。

数据来源：企业通知布告，概念指数

同期，短期告贷由2019岁暮的141.2亿元降至2020年三季度末的93.5亿元，1年内到期持久欠债则由481.5亿元升至三季度末的659.2亿元。

有息欠债总额固然从2019岁暮的1971.4亿元下降至第三季度末的1816.77亿元，但短期欠债占有息欠债的比例升至41.4%。

数据来源：企业通知布告，概念指数

富力比以往任何时候都要面临数额较为庞大的到期债务，来自惠誉的数据显示，截至2020年9月，富力地产有约360亿元债务将在12个月内到期或回售。

与之比拟，截至 2020年9月30日富力持有359.5亿元现金余额，根本能笼盖一年内到期的债务，但那些现金余额中包罗有不明数额的（富力并没有披露相关数据）受限造现金。

按照半年报数据，其时富力现存359.95亿现金中，能立即动用的为179亿元。

不外遭到守旧地盘战略和积极资产处置影响，富力2020年运营性现金流在2012年转负之后初次呈现转正。继截至半年度运营活动产生现金流量净额录得74.35亿元之后，该数据继续在第三季度转好，进一步增长至188.45亿元。

将来一段时间内，富力存在的压力表示在那些方面：“截至2020年9月，富力地产有360亿元的本钱市场债务将在12个月内到期或可回售，此中包罗40亿元人民币将于第四时度到期，另有192亿元人民币和86亿元人民币的债务别离将在2021年第一季度和第二季度到期。”惠誉在11月发布的一份陈述中透露。

另据国盛证券估量，富力地产若想到达绿色档，以2020年半年报数据为根底，需要缩减的债务规模到达约700亿元，不然融资才能将遭到较大限造。

因而，除了加快销售各类物业收受接管资金外，富力地产还需要继续通过再融资渠道停止周转，完成过渡。

2019年全年，富力地产在境内发行了7笔超短期融资券、公司债券，境外美圆票据亦发行了7笔。

2020年，富力在4月发行了10亿公司债，5月份有100亿小公募债获得通过。境外方面，3月份发行了一笔4亿美圆8.625%2024年到期优先票据，11月再发行另一笔3.6亿美圆12.375%2022年到期优先票据。

比照可见，富力地产2020年境外发债数量有所削减，并且利率较高。

但更多的窗口正在翻开，最次要的一个标记是富力在7月份正式获批H股全畅通，境内多达22.07亿股的未上市股份转换为境外上市股份，并于港交所上市。借此，富力地产将增加在境外市场的融资便当度。

9月15日，富力地产颁布发表，按每股9.82港元的配售价配售2.57亿股新H股，并借此筹得24.98亿港元款项。

回忆上述内容，面对显著的活动性资金缺口，富力地产将来的工做重心仍是出卖非核心资产以及加快销售促回款，那些将是决定富力接下来债务压力凹凸的关键所在，而非再融资才能。

因为那两种体例是富力地产最能自主控造的回流资金体例，亦得益于其不断以来对峙独资拿地开发，不大量参与收并购所维持的高权益比。

材料显示，富力地产2018岁暮权益销售比是92%，2020年10月末，该数据仍然维持在92.5%以上。在那个房企倾向于抱团开发的年代，高权益比让富力在出卖各类项目时拥有更高的灵敏性。

同时，高权益比表现的是，富力地产过去老是更倾向于操纵自有资金停止扩张。在报表上，截至2020年第三季度末，富力地产非控股权益占权益总额比例低至3.06%，那令其在表外欠债上的风险低于其他更激进的同业。

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