40家头部上市房企总市值2天蒸发超千亿！

原认为走过12月就意味着正式辞别困难的2020，然而尚未体验到“劫后余生”的欣喜，房企们又栽倒在开年本钱市场的暴击中。

1月4日，沪指在2021年首个交易日便站上3500点高位，创下2018年1月以来新高。尔后两个交易日接连上扬，截至1月6日收盘，沪指再涨0.63%至3550.88点。

股市一片飘红的行情下，被称为“大象股”的地产股则逆势下行。

东方财产Choice数据显示，截至1月6日收盘，申万一级28个行业中，有20个行业指数实现上涨，而地产板块以2.02%的累计跌幅位列各行业板块跌幅之首。

多位受访业内人士暗示，地产股当前的走势次要是遭到近日监管层再度加强房企融资办理的影响。

2020年12月31日，监管层发布了《银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制》，对涉房贷款余额占比停止限造，自2021年1月1日起正式施行。同时，1月5日，有媒体报导称，房企融资“三道红线”新规将有望再扩围，第二批房企将被纳入此中。

双重“紧箍咒”之下，地产股前途未知。

地产变“地惨”

开年三个交易日里，地产股表示暗澹。

1月4日，A股首日迎来开门红，而当日地产股几乎集体飘绿。

房地产（申万行业）低开后一路走低，以2.37%的跌幅收盘。此中，金科股份跌7.05%，中南建立跌7.02%，金地集团、保利地产、新城控股、招商蛇口、绿地控股等头部房企也无一幸免。同日，在港上市的内房股合景泰富、中梁控股、把戏年跌幅超越6%，旭辉控股、世茂集团、融创、恒大、中国奥园、碧桂园等跌幅也在5%以上。

1月5日，地产股延续弱势，房地产（申万行业）盘中跌幅一度下探至1.99%。另据东方财产Choice数据，截至1月5日收盘，A股116家房地产开发企业中，71家股价下跌，占比达61.2%，格力地产领跌，跌幅达5.33%；港股126家房地产开发企业中，55家股价下跌，占比达43.7%，中国海外开展跌幅居前，达4.24%。

据记者统计，以人民币计，与2020年12月31日收盘市值比拟，在截至1月5日收盘的前两个交易日里，40家头部上市房企总市值累计蒸发共约1085亿元。

市值缩水水平最高的三只地产股别离为碧桂园、中海和龙湖。此中，碧桂园市值蒸发近150亿元位列榜首，中海、龙湖别离缩水109亿元和96亿元，三家合计总市值削减约354.12亿元，万科、保利、恒大、华润、世茂等市值蒸发均超越50亿元。

中南建立、中梁控股、碧桂园股价累计跌幅位列前三，别离为8.27%、6.95%、6.81%。

跟着市场情感的逐步消化，大跌了两天的地产股末于在1月6日迎来些许温暖。

当日，房地产（申万行业）低开高走，以0.49%的涨幅收盘，但在128只成分股中，仍有79只在跌，此中新城控股、中南建立、华夏幸福、格力地产未翻红。

港股方面，多只内房股走势回暖，美的置业、合景泰富集团、融创中国别离上涨3.58%、2.95%、2.69%。

即使如斯，仍然有内房股的跌幅仍在不竭扩大。

东方财产Choice数据显示，在1月4-6日的三个交易日内，中国海外开展累计跌幅到达9.85%，龙湖集团跌4.29%，正荣地产跌4.28%，华润置地跌4.06%。

双重“紧箍咒”

地产股持续几日的下跌次要源于2020年12月31日下战书央行结合银保监会发布的《关于成立银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制的通知》（下称《通知》）。

《通知》规定，从2021年1月1日起，按照银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度停止办理。

即对银行在房地产贷款占比、小我住房贷款占比上采纳额度占比“双管控”。越大型的银行，上限越高。

工农中建交邮储地产贷款占比、小我住房贷款占比，最高限为40%和32.5%；

中型股份行占比为27.5%和20%；

三四档的城商行和县域银行地产贷款和小我住房贷款占比上限别离为22.5%、17.5%和17.5%和12.5%

占比限造最严的村镇银行，房地产贷款比例和小我住房贷款比例不得超越12.5%和7.5%。

按照各大银行半年报，房地产贷款占比超越上限的招商银行、浦发银行、兴业银行、安然银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行，而小我房贷占比超越上限的银行有建立银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、成都银行。

那也意味着上述银行若是想再放房贷需要压降存量房贷的规模，以此释放空间，或者增加对实体经济的贷款，通过做大致量来控造房贷的占比。

某四大行信贷人员对《国际金融报》记者暗示，本年整体要控造房贷规模，其所在的分行已经明白压缩个贷规模，总行本年的信贷次要将投向造造业、科创、根底设备、普惠和供给链等范畴。另一家四大行的中层则婉言，此举将控造贷款集中度风险，将来涉房贷款存在差别化订价的可能。

房贷“五分档”办理和此前针对房企融资端的“三道红线”政策逻辑一致。

去年8月，市场传言监管部分为控造房地产企业有息债务的增长出台新规，设置“三道红线”，目的明白，指向明晰：房企的净欠债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%；房企的“现金短债比”小于1。按照“三道红线”，将房企分红红橙黄绿四档，每档企业别离对应的有息欠债增长，别离为：三项目标全数过线，有息欠债不得增加；两项目标过线，有息欠债规模年增速不得超越5%；一项目标过线，有息欠债规模年增速不超越10%；全数达标，有息欠债规模年增速不超越15%。以此倒逼房企去杠杆，降欠债。

随后，“三道红线”起头在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点施行。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企需要在每月15号提交《试点房地产企业次要运营、财政目标统计监测表》，该表涉及8项财政目标，别离为剔除预收款后的资产欠债率、未剔除预收款的资产欠债率、净欠债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年运营活动产生的现金流量净额能否持续为负、有息欠债，此中涵盖了融资“三条红线”目标。

1月5日，有动静称，融资“三道红线”试点有望扩围。近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点的房企，亦包罗部门去年未参与试点的房企。《国际金融报》求证得悉，1月1日起头试点已经扩围。某此前其实不在12家名单中、规模超2000亿元的房企近日也参与了上述座谈会，该房企内部人士暗示，“地产强监管时代已经到来。”

受《通知》影响，很多地产行业从业者那个元旦过得其实不轻松，有TOP 20房企人员对记者坦言，假期各人都在讨论房贷“五分档”，团队士气确实遭到了监管趋严的影响。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“三道红线”也好，房贷“五分档”也好，与过去无序的融资窗口指点、周期性的“松紧轮回”比拟，最大的差别就是因企（房企）施策、因行（银行）施策，规则明晰且奖优罚劣。李宇嘉认为，新规则下，任何时候既有开发商被约束融资，也有开发商融资放行；既有银行被约束放贷，也有贷款通顺无阻。如斯，房地产贷款就不会周期性颠簸，地价、房价、楼市成交量也不会明显颠簸。由此，也不会呈现因地产明显下行，拖累投资和经济，倒逼监管层开闸放水的问题了。

中国企业本钱联盟副理事长柏文喜向记者阐发，央行的监管新规不只会影响房企的融资，也对房贷产生影响，从而对房地产的供应端、需求端都构成了按捺，对房企的开展空间、市场空间产生了按捺，同时也进步了将来的营业开展难度，招致市场对地产股不看好。

现实上，早在2020年12月下旬，花旗就下调了多家内房股目的价，将对内房企信贷及对毛利率的担忧反映在股价中。此中，时代中国目的价下调35.13%、中国海外开展下调32%、融创中国下调22%、中国海外宏洋集团下调20.91%、世茂房地产下调16.51%、中国恒大目的价下调8%。

以至，有阐发师更曲白地对记者暗示，“已经不是调低不调低的问题了，如今基金司理都不看地产股，跑去存眷物业股了。”

某基金司理认可了上述现象的存在，其所在的团队比来也都在保举物业股。关于记者提出的目前地产股估值廉价，从股息率角度看具备投资价值，其暗示承认，但关键是“本钱市场能否从高估值行业向低估值行业切换”。

不太乐不雅的情感也传导至投资者，有持久跟踪房地产的投资者向记者暗示，“棚改没了、宏不雅又降杠杆，地产板块都是利空，要起来不容易。”

记者 孙婉秋 郑娜

编纂 沈玉洁

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