都在马不停蹄赶进度的东莞楼市中，有些过于“慢悠悠的项目”，在世人疑惑声对峙“不开盘”。
此中代表，就有鹏瑞天h广场。
2020年年末，东莞楼市呈现强烈“翘尾”行情。据合富研究院数据，上周（12.28-01.03）东莞新房供给2366套，全数集中在2020年最初4天出卖，都在赶进度！包罗南城的华润万象府。
2020年，南城仅有3个新项目，华润万象府、中证云庭、鹏润天h广场。
2019年5月15日鹏瑞拿下西平地王，华润则在同年11月5日拿下万象府地块。
华润拿地晚半年，开发速度却更快，华润万象府目前已有6栋室第楼存案销售。
反不雅鹏瑞天h广场，固然2020年5月拿了建筑答应证，目前两栋室第楼挺拔，却迟迟不开盘。
做为深圳湾1号的开发商，鹏瑞带着国际化的豪宅创作发明才能来到东莞，曾被市场赐与厚望，市场也惯于把天h广场对标深圳湾1号，把它称之为东莞的第一豪宅。
可惜豪宅难产！
按照2020年7月2日，东莞市住建局发布的《关于进一步加强商品住房预（销）售办理的通知》，此中明白提到：“针对近期我市部门区域商品住房供需矛盾凸起、房价涨幅较大的现实问题……要加快在建商品住房入市销售，加强商品住房项目销售监管，加鼎力度冲击捂盘惜售行为。”
鹏瑞天h广场为何迟迟不开盘，先来通过视频看一下现场情况！
视频拍摄于2020年12月30日
鹏瑞天h广场 捂盘惜售实锤？
按照《广东省商品房预售办理条例》的规定：七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二构造工程”契合申请预售证的前提。
据此阐发，鹏瑞天h广场的建立进度已到达预售前提。
按照鹏瑞天h广场总平面图（20200817，来源于项目建立工程答应证），能够判断视频中最高的两栋楼梯别离为5、6号室第楼。
5号楼建立工程施工答应证上显示，鹏瑞天h广场5号室第楼（剪力墙27层1幢），楼高共27层，建立规模（总建面）为15752.14平，建立造价为3141.087万元。
按照“三分之二的构造工程”预售要求，5号楼建到18层，即到达预售前提。
鹏瑞天h广场6号室第楼（剪力墙38层1幢），楼高135.95米，共38层，建立规模（总建面）为22138.68平，建立造价为4438.763万元。
按照“三分之二的构造工程”预售要求，6号楼建到25.33层，即到达预售前提。
我们来看看5、6号楼的详细建立进度。
从下图中，肉眼可看到，5号楼建立进度已超25层，6号楼已超30层，完全契合预售规定。
况且按照项目施工答应信息，5号室第楼总建面为15752.14平，6号室第楼建面为22138.68平，两栋楼合计建面为37890.82平。
也完全契合东莞住建局发布的《关于进一步加强商品住房预（销）售办理的通知》中所规定的“总建筑面积30000平方米以上分期申请预售的，每期申请预售的建筑面积须很多于30000平方米……”
从目前项目公开信息看，鹏瑞天h广场确实到达预售前提。但是，在全员赶进度的东莞楼市中，为什么鹏瑞天h广场迟迟不卖？
为什么捂盘惜售？坐等涨价？
房视君立即想到东莞沉盘界的“常青树”鲁能公馆。
2016年鲁能溢价506%、可售楼面价1.2万元/平，拿下茶山地王，早早建成封顶。
据业界阐发，鲁能公馆要卖到25000+元/平才气回本，但茶山新房价不断没到达该程度，因而项目沉盘超4年。
该项目2021年元旦已开营销中心，即将开盘。有知恋人士透露，该盘存案价将到28000元/平。
莫非鹏瑞天h广场也是因为备不到抱负价格，才捂盘？
2019年5月15日，鹏瑞以23.6亿拿下南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处东南侧地块，占空中积90580.53平，剔除配建、和100%自持的贸易建面后折合楼面价2.17万/平。
该地块竞拍前提非常苛刻，竞得人须无偿配建计容建筑面积很多于16万平的贸易办公楼，并配建1600个车位，需自持剩余9.3万O的贸易面积40年。
商办建面占总计容建面的7成，室第只占3成。
房视君又想到主城区另一块贸易100%自持的项目：保利首铸天际，该地块贸易面积占总建面的37%，仅需自持2年时间，2年后即可交易！
首期存案均价40000元/平，拿地可售楼面价为13970元/平，地房价差为26030元/平，是近两年来东莞最高的地房价差。（地房价差=存案价-可售楼面价）
同为贸易100%自持项目，鹏瑞天h广场根据保利首铸天际的地房价差计算，首期存案价或为：2.17+2.6=4.77万/平。
但连系高配建、高贸易自持年限，鹏瑞方案的入市价格绝对不行4.77万/平。
房视君曾听一位开发商伴侣说到：“我们也测算过那个项目，怎么算都不赚钱”。
可见鹏瑞不只项目定位高，操盘难度也是相当高。
2020年下半年来，东莞市场就疯传鹏瑞天h广场入市价格会破6万。
以至在深圳鹏瑞项目业主群中传说，已经以6万/平的价格认购该项目。
华润万象府在2020年12月25日，最新一期项目存案均价为45596元/平，间隔6万/的差距，仍是十分十分大的。
“因为东莞新房存案的管控，鹏瑞天h广场备不到抱负价格，延迟入市时间。”那是目前市场对此的推测。
根据东莞目前新房存案轨制，短期内南城房价是不成能打破6万。至于会不会为鹏瑞天h广场开绿灯，房视君不得而知。
如许变相捂盘的情况，东莞不行一例。
捂盘惜售 时有发作
常平 颐安云玺
深圳颐安地产在2018年6月29日拿下常平商住地，总价4.9亿+自持45%+自持5年，可售楼面价11675元/平，成为常平地王。
原来估计在2020年入市的颐安云玺，却在9月份封闭营销中心，销售撤场。
其时房视君收到动静：“拿地价太高，要卖25000元/平以上才气回本，但旁边的华润幸福里才卖到18000元/平，很难。”
道 里岸
2017年就已拿到建筑工程施工答应证，早已封顶的道蚶锇叮ū赴该蛐侵廾纷≌砭靡岳炊嘉从锌碳Ｏ蟆
新房缺货的道颍芊裨2021年迎来里岸开盘的曙光呢？
房视君在阳光问政看到一条2020年6月22日发布的问政内容：
位于道蛘蚰铣谴宓男侵廾纷≌ㄍ乒忝豪锇叮92年拿地，尔后二十多年不开发，坐等地盘升值。
17岁尾启动建立，已建好并完成外墙拆修。但该楼盘不断捂盘惜售，大要两年前就到达预售前提，但不断不合错误外销售，坐等涨价。
请市住房城乡建立局催促各级严酷落实《关于开展房产地产市场乱象专项整治动作的通知》，实在维护人民群寡合法利益，严酷侵扰房地产市场次序的违法违规行为。
官方回复：
关于您赞扬反映道蛐侵廾纷≌媾滔鄣奈侍狻
现将有关情况回答如下：经道蛘蜃〗趾瞬椋蛐侵廾纷≌执τ谧笆巫靶奘┕そ锥危寐ヅ袒刮窗炖砩唐贩吭な坌砜芍ぃ菸捶⑾窒殖〈嬖诠鄣那榭觯镁忠呀喙睾瞬榍榭鱿蚰隽说缁盎馗础
东莞房视：你还晓得其他捂盘惜售的项目吗？评论区曝光！
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