2020年-2021年的年关，房企挺难。
2020年下半年，房地产融资三道红线与房地产信贷端的“三道红线”相继出台，行业高周转形式在去杠杆布景下突然生变。
一个信号是：年关将至，职业司理人去职潮涌，且集中于中斗室企。2020年最初一周，持续有多家中斗室企的职业司理人去职：包罗领地集团（06999.HK）总裁许晓军，彰泰集团董事长兼总裁张巧龙，还有龙光集团施行董事兼施行副总裁吴剑、实地集团总裁刘森峰以及三巽集团总裁王本龙等。
从那几家房企的现状可见，“三道红线”压力是存在的，更为现实的是，斗室企的营销压力不小。2020年，遭到疫情的影响，四五线城市楼市去化倒霉，而中斗室企的项目规划比力多在那些区域。过往职业司理人带动企业攀登业绩顶峰的日子，或许一去不复返。
正如2020年10月，万科集团董事会主席郁亮所指出，房地产行业到了办理盈利时代时，将回归成一个通俗行业。
中斗室企洗牌加剧
职业司理人去职，其实是近两年房地产行业常态。此前，业内最为典型的职业司理人案例，是陈凯在2012年阳光城只要20亿年销售规模的时候加盟，用三年时间把那家实正意义上的斗室企带到了200亿规模，实现规模10倍增长。
陈凯并不是个案，在市场好的时候，房企的职业司理人圈内不竭传出高额年末奖、通过跟投实现财政自在等传说风闻。前述职业司理人如刘森峰是业内出名度较高的，他们有一个配合的特点就是，从碧桂园等出名房企跳槽至斗室企，反映出那些斗室企开创人做大企业的诡计。而地产市场呈现巨变后，人员活动也在所不免。
从斗室企办理层人员的不不变，能够看出行业震荡在加剧。克而瑞数据显示，过去十年样本城市投资性需求占比变革，除了南通、徐州和佛山投资需求上升，长沙持平之外，大部门城市均呈现差别水平的下降。一线城市中北京纯投资占比29%，较3年前下降6%；投资兼自住占比19%，较3年前降低9%，整体而言，投资性需求降低了15%。
跟着城市分化加剧，斗室企面对的不确定因素更多了：价格颠簸、城市供求变革、操盘权益下降等。
从2020年新增货值集中度也能够看出,TOP30房企仍然占据了72%，TOP50之外的房企新增货值只占据全行业的13%摆布。
禹洲地产副总裁张岩阐发认为，城市的战略规划会间接影响到公司营销情况。从禹洲地产本身来看，本年已实现千亿规模，会选择继续聚焦深耕目前所规划的一、二线核心城市群(大湾区、长三角、海西、成渝、华中、环渤海等的核心城市群)，持续聚焦利润与风险控造，稳健开展。
那一波市场周期调整下来，房企将面对新一轮洗牌。另一名研究机构业内人士指出，2018、2019、2020年那三年，为了制止和优势品牌房企在一、二线优良核心城市正面拼产物力、营销力，良多中小型房企选择下沉到合作性相对较弱四、五线城市。而2020年受疫情影响，四、五线大部门地域呈现市场严峻下行、去化困难的场面。“现实上，容易拿到的地块，后期都不太好去化”，而那些困难抢到的地块，后期都根本顺风顺水。
上述人士指出，每个企业选择差别，有的选择先难后易，有的选择先易后难。那一轮调整不单单是中斗室企，销售规模早已过千亿的蓝光开展、中梁等，此前在四、五线城市规划较多者，也在去化困难的路上困难维持。三道红线之下，大部门房企都意识到高周转、高欠债不成持续，目前尚在依靠高周转、高欠债开展的企业，其窘境与调整或才刚刚起头。
职业司理人窘境
不断以来，在房地产行业，职业司理人的职责被看做是辅助开创人，把企业销售规模提拔一个台阶的“东西人”。
2018年之前，房企遍及面对做大规模、高欠债、高周转的问题，那个时候职业司理人阐扬着无足轻重的感化。
从2018年到2020年，政策面启动“房住不炒”，去杠杆苗头也随之呈现。进入2021年，行业收紧确实定性进一步闪现：三道红线落地、“房住不炒”已生长效机造。
在如许的宏不雅布景下，职业司理人不再有市场盈利，不能不从办理上要利润空间，那对职业司理人的资本、办理才能等都是严格的考验。
那期间，房企资金压力也随之骤升。克而瑞数据显示，2018年-2020年房企信誉债违约金额从80亿元摆布飙升到将近240亿元。
高地价下的蝴蝶效应起头呈现。高吃亏风险地块呈现在一线和四五线城市，那此中不乏中小型房企身影。好比在上海，2020年7月31日，金隅地产上海公司以总价69.2亿元、溢价率38%斩获上海市杨浦区江浦社区R-09号室第地块，楼面价8.58万元/平方米，周边在售房价约为11万元/平方米，那幅地块的地价房价比（简称“地房比”）到达了0.78，在大大都业内人士看来，地块有吃亏风险。现实上，一名业内人士曾透露，目前上海在售的项目大约有40%是有吃亏风险的。。
比拟之下，一些出名度不如金隅地产的房企在热点城市拿地的地房比更高，风险更高。好比在成都，2020年2月份，华兴地产拿下成都双流区协和街道一幅宅地，总价11.77亿元、溢价率48.6%，楼面价1.37万元/平方米，周边在售房源单价约1.63元/平方米，那幅地块的地房比到达了0.84；在宁波，龙光地产拿了一幅地房比为0.83的地块。
2020年，四五线城市市场下行明显，此前规划四五线城市的房企其实不在少数。面临地盘盈利的磨灭，职业司理人的猜疑接踵而至。一名曾经在TOP3房企工做10年之久的地产老兵张亮（化名），先后加盟多家中斗室企。2020年，其在一家业内排名150名摆布的房企担任副总裁一职半年之后，黯然去职。张亮对21世纪经济报导记者坦诚，业绩驱动下，公司实控人对业绩的诉求十分明白，但本身到任前，公司拿地大都散布于中部的河南与西南的云南两省，在2020年，那两个省份的项目比拟长三角区域与大湾区区域，营销渠道更窄，加上前期拿地成本的管控问题，在疫情与限购、限价影响下，项目利润呈现较大颠簸。
行业变局下，职业司理人何去何从？一名职业司理人认为，平台与人是彼此成就的，从本身的选择角度来看，若是选择了一家战略准确的企业，那么职业生活生计也会很顺利，反之，则是给本身选择了困难的末路。日前，刘森峰在伴侣圈透露其将选择创业。三道红线压力下，更多的职业经司理人，或许还奔忙在为企业快速转“绿”的路上。
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