“刚刚过去的2020年，在二手房交易方面提交了一份失败的答卷，全年零成交。在新房方面营业则比力顺利，卖出了17套。”济南一家房产中介的销售参谋刘彤彤在年末总结中写道，“等待在新的一年中，二手房方面有所打破，新房方面延续2020年的态势。”
经济导报记者在查询拜访中发现，刘彤彤的年末总结，可谓2020年济南楼市的实在写照。一方面，二手房挂牌量激增，价格持续回落，由卖方市场转为买方市场；另一方面，据不完全统计，2020年有超越200个楼盘通过中介那一渠道卖房，在开发商高佣金吸引下，中介将手中的购房者资本换手到新房市场。
二手房转为买方市场
“说起来实挺丢人的，做为一个在那个行业干了六七年的从业者，没想到一年下来一套二手房都没有卖掉。”4日，刘彤彤在承受经济导报记者采访时说，“多个原因吧，除了本身的原因，市场的转换是别的一个因素。”
在刘彤彤看来，2019年时，二手房市场是卖方市场，挂出一套二手房，1个月内必定能成交，并且成交价格根本上就是卖方的订价。2020年则呈现了大反转，有房东降价30万仍难以出卖。
济南鑫汇房地产经纪公司的负责人初鑫给经济导报记者举了个例子：有一套辅仁的学区房，2019年报价410万元，其时有顾客暗示降价10万元就能够签合同，但卖家回绝降价销售。没想到市场优势向改变，去年6月份，卖家主动降到了380万元，但有买家希望能350万元成交。“最末通过撮合，那套房子以365万元的价格成交。”
“降价是主旋律，不降价必定欠好成交。”初鑫说道。
济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏告诉经济导报记者：“二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在2%摆布，如今扩大到5%摆布，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房均匀降10万元达成了交易。”
呈现如许的情况原因，刘彤彤认为是二手房挂牌量激增。去年12月份，贝壳平台挂牌的济南二手房有51263套,链家济南则有51274套。而在2019年岁尾时，济南市的二手房挂牌量还不变在3万套摆布。
合富灿烂山东分公司副总司理许传明认为，目前济南市场上的二手房供给确实比力充沛。此中一个重要原因是，过去几年济南有大量的新建社区陆续迎来交房，二手房也在陆续入市，那使二手房供给量有明显增加。
新房掠取二手房市场
关于刘彤彤亮眼的新房业绩，徐华鹏认为很一般。去年，济南有超越200个楼盘通过中介那一渠道卖房,那一数字是2018年的4倍多。在开发商高佣金吸引下,中介将手中的购房者资本换手到新房市场。
徐华鹏告诉经济导报记者，2018年下半年,市场行情下行时,济南起头呈现开发商开佣金给渠道中介人员卖新房。最起头大约有五六十个项目停止测验考试，2020年，那个数敏捷到达200多个。“200多个项目是什么概念?也就是说，目前济南在售的室第项目中,未与渠道公司合做的楼盘数量一只手能够数过来，绝大大都都已经通过渠道中介卖房。”
“率直说,二手房比新房更难卖。动静分离,需要中介掌握大量房源信息,可能一天没跟进,房子就被其别人卖掉。新房是开发商卖,房源可选的多,并且价格也根本固定。”徐华鹏解释说，“比拟二手房市场,新房市场产物更同一,中介人员只需要掌握片区和楼盘详细情况。”
在初鑫看来，中介费在二手房交易时,购房者实其实在晓得,而新房的佣金则隐蔽得多。“购房者买新房其实不需要额外付出中介费,佣金则是开发商付出给渠道人员。此外,很多新房中介人员还可能拿到了比售楼处更低的优惠价,吸引购房者买新房。”
据领会，目前济南的二手房中介费多在房价的1%―2%之间，也就是说一套300万的房子,中介费或在3―6万不等。评估费也有明白规定,一般是需要缴纳房源评估值千分之五的费用给评估公司,那也是贷款买房必需缴纳的费用。在打点手续方面,二手房则比新房更复杂,中介人员承担的工做量更大。买卖一套二手房,中介需全程伴随打点手续和税费。
新房销售的高佣金是吸引二手房中介机构的一个重要原因。据经济导报记者领会，大大都楼盘给中介机构的佣金返点定在2%-2.5%摆布。去岁尾，济南曾有多个楼盘临时将佣金进步至3.5%，部门高价商铺的佣金能到达20万元。
“固然中介会引导一部门二手房购房者买新房,但那部门会被引导的人其实是自己没有打定主意,带他们看一些新房，他们就会被吸引。”刘彤彤暗示，“开发商愿意让我们卖新房，新房又比二手房更好卖，佣金还高，我们天然愿意转战新房市场。”
本年市场不会过于安静
谈及本年的市场，初鑫暗示，从宏不雅来看，目前二手房市场起头呈现分化现象。
二手房价格持续下降也让市场产生了明显的降价预期。“近几个月来,二手房市场比力平平,成交量不高。良多人都有‘买涨不买跌’的心理，如今整个市场不雅望情感比力浓重。”初鑫说。
在初鑫看来，济南新房的价格在逐渐走低，新房的降价将会持续影响二手房的价格，将来济南二手房的价格可能还会走低。
“如今二手房市场买家和卖家都在不雅望，买家担忧价格会继续下滑，卖家也不想随便降价。”刘彤彤对经济导报记者说。
此外，初鑫和徐华鹏都认为，2021年，济南的新房市场还会呈现中介大军的身影，那对二手房市场的影响是显而易见的。
从往年的情况来看，一些房东急用钱考虑将房子做资金变现，大要率会呈现急售房源。此外，部门房东资金较宽裕，则不急着售卖，盼着在适宜的时候卖个好代价。“若是购房者有方案购房，能够去意向小区淘淘看急售房源，但那类房东对付出可能有必然要求，好比全款或增加首付等。”徐华鹏认为，挑选二手房万万不成以焦急，“渐渐选，认真挑，不激动，如许才气选到合适本身的房子。”
（经济导报记者 刘勇）
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