汗青上的宿迁，是西楚霸王项羽的故土，也曾被乾隆皇帝赋诗“第一山河春益处”。可是，在那个经济高速开展的时代，眼看着长三角中心区城市秉天时优势一路疾驰飞进，宿迁失去了曾经的霸气，酿成了江苏十二城谁都能够“摸摸头”的小阿哥。
每一个宿迁人，都爱着那片地盘；每一个宿迁的苍生，都盼愿着在宿迁安身立命。像北面山东的菏泽、南方浙江的湖州，固然经济也是省内居末，但房价却也低的亲民，房价收入比低于省内大都城市。
可是，宿迁的现实是让人如斯心碎，曲教人眼里常含泪水......
除了省内城市，我们从南方的浙江选择一个GDP总量与宿迁附近的湖州，北方山东选择一小我均GDP与宿迁似乎的潍坊，在城市比照中一路看看宿迁的经济和房价。
PART 1 城市二手房均匀房价和经济比照
人们常常对“均匀”一词颇有异议。但现实上，研究市场永久都要考虑“均匀”那个参数，因为“均匀”才气准确地反映整个市场情况。若是以个案去说市场，“盲人摸象”式的自认为是会招致严峻的错误判断。
回到主题，我们先察看样本城市的二手房均匀房价（下称房价），以柱状图标示：
从绝对房价的视角，省内城市中南京和苏州房价别离高达3.27万、2.21万元；无锡、常州、南通和扬州房价在1.49-1.78万元区间；泰州、徐州、盐城、淮安和连云港五个城市房价都在1.1万元上下；只要镇江和宿迁房价在万元之下。可见，宿迁房价在江苏十三城中最低，仅0.93万元/平。
从上图我们还能够看到，宿迁房价较山东潍坊超出跨越0.18万/平，并低于浙江湖州0.26万元/平。
我们再看一下样本城市经济：
从上图看到，无论GDP总量仍是人均GDP，宿迁都处在省内最末位；从两个外省城市潍坊和湖州看，前者的人均GDP与宿迁相仿，后者的经济总量与宿迁根本不异。
如斯看来，似乎宿迁的房价也能够承受，究竟结果本地的房价和经济看上去是适配的。但如今下定论为时髦早，正如我们常说的，商品的价格是相对的，只要和收入详细比照，才气准确地申明问题。经历告诉我们，曲觉在经济上往往是不成靠的。
PART 2 城镇居民的经济实力比照
说到城镇居民的经济实力，一是现实目标，指的是人均住户存款；二是预期目标，次要用城镇居民可收配收入数据反映。那两项目标互相联系关系的同时，前者间接反映有无才能买的起房，后者则是察看居民买房后的持续供贷才能。
我们起首看15个样本城市的人均住户存款（根底数据来源处所统计局的住户存款与常住生齿）：
上图可见，在所有样本城市中，宿迁的人均住户存款仍然是最低的城市。若是与房价低于宿迁0.18万元的潍坊比拟，3.1万元和5.7万元的差距让人心底一种不服衡感起头繁殖。
如许的比力仍是略感粗线条。那么，我们用出名的“六个钱包”论，测算一下各个城市当前的房价情况下，购置90平同等面积的住房，交纳30%的首付款需要动用的钱包数量来间接量化买房难度系数：
15个购房难度系数的测算成果更是让人沮丧。除南京高于宿迁之外，宿迁与连云港并居第二位，省内10个城市低于宿迁，省外潍坊、湖州两个城市的难度系数更是仅有1.8和2.0。
4.1的难度系数值，意味着宿迁居民购置90平米室第交纳30%首付款需要动用到年轻夫妻两边的父母、祖父母4个家庭的全数存款，并且另有不敷。可见宿迁的房价看似不高，现实与大都城市比拟，远远超越了老苍生的购置力。
我们再从城镇居民可收配收入的维度比照城市房价，先看15城2019岁暮可收配收入数据：
写到那儿，宿迁的城镇居民可收配收入在15城中居于末位已经不是不测了。那么我们不再多说，间接看以此为根底数据计算的房价收入比：
看上去，似乎与均匀房价图有些类似。但我们认真比照，能够看到宿迁的位次并非房价图中的省内最初一位，而是省内高于无锡、常州、镇江、泰州、盐城和淮安，省外高于潍坊和湖州，以至把镇江、潍坊和湖州甩出了三里之外。
PART 3 15个城市居民的欠债与金融净资产
原来，我们还要对15个城市居民的收入偿债比停止测算，但阐发至那儿似乎没有需要了。我们就用一个最简单的人均欠债（人均住户贷款）和存贷款两项数据轧差得出的金融净资产愈加曲不雅地比照吧。
住户贷款的次要构成便是住房按揭贷款，凡是情况下，房价越高则人均住户贷款也越高。那么15城能否契合那个规律呢？
能够看出，除了未公布住户贷款数据的两个城市外，上述规律总体是契合的。但从宿迁的视角来说，房价全省最低，人均住户贷款却高于徐州、盐城和连云港，也高于山东的潍坊。
那申明，固然宿迁房价低了些，但与那几个城市比拟，居民买房需要的银行贷款额却是更高。再从人均金融净资产来看：
实的是有图有本相。上图告诉我们，在宿迁绝对房价不高的假象下，老苍生因而而招致的金融净资产竟然与南京、苏州并肩站在负值团队中。南京与苏州的城市地位、经济和生齿流入招致的供需矛盾岂是宿迁能够比肩的，但那项目标上，宿迁与其他大都城市已经不在一个序列。
仅谈生齿流入流出影响的住房供需，2019岁暮南京和苏州的净流入生齿别离到达321.4和352.4万人，而宿迁却是生齿净流出98.57万！
【结语】
人们都说，房价低是因为经济落后，因为经济落后所以房价低。但那往往是一种曲不雅的感触感染。但什么是高，怎么算低？
价格永久都是一个相对数。只要和购置力与收入程度比照，才气准确地评价高或者低。而宿迁，貌似不高的房价却远超城市居民购置力程度。若是说江苏需要管控房价，宿迁现实比其他城市愈加迫切。
存眷民生，管控房价很重要，但容易带来负面问题；所以努力于进步居民收入更重要，那是“平抑”房价物价、在开展中处理问题和鞭策经济内轮回开展的正向操做。
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