广州楼市：如许买房才不亏！秒变里手

我是广叔，你相知恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操做和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公家号。

发问：你好广叔，感激之前的解答。还想考虑投资金沙洲板块的新盘时代天境85方或者95方的刚需户型，请问广叔觉得时代天境怎么样？谢谢

答复：你好，时代天境景不雅还能够，就是地铁远，桥堵了点，自住能够买，投资的话金沙洲属于oldmoney、oldpeople集中的区域，缺乏财产，小岛密封式的睡城，两端都不靠，招致开展力度欠缺。

发问：你好，广叔，本年八月已购鼎峰。年前想购房两套，大壮本周已买，谢谢。剩下那套首房首贷想买珠城或天河，在天河五山附近工做，400-500万摆布首付，月供3-5万均可承受。在珠江新城看房近一月，房源少，可选少，方圆月岛等您保举过的根本无适宜房源可看。还继续看珠城吗？本周有看汇峰苑，隽峰苑和高德公馆，那几个盘怎么样？有点焦急，望指点，谢谢

答复：你好。那三个盘区位很近，都可考虑，重点挑选新一点带花园的。

发问：广叔你好，想问下自住4 5年然后再置换的话，科学城的保利罗兰和越秀岭南山畔，那两个两个楼盘比照，以后哪个潜力更大？

答复：你好。当然是越秀岭南山畔潜力大，第一是科学城核心区域，第二情况也要好良多。保利罗兰旁边有LG厂，有高架桥。

发问：广叔你好，请问如今黄埔区科学城的新福港鼎峰价格去到五万多了，是不是太高了，还能不克不及下手？谢谢！

答复：你好。我认为没问题，因为明年还会更贵。从中持久看还有潜力的。

发问：你好广叔好，比来看了下面那两个房子，烦请广叔从投资以及将来出手的角度阐发下，下面两个盘的情况，以及优先选择哪个，若是那两个都不可的话有没有其他更好的选择。目前小我较倾向于万科城市花园，家人倾向金港花园，谢谢广叔啦 万科城市花园一期，离文冲地铁500米，9楼/11楼，73平，296，单价，4.05w，04年，朝向西北偏北 金港花园，离大沙地地铁1.2公里，15楼/18楼，79平，335w，单价，4.24w，朝向北向

答复：你好，整个老黄埔区域来看，若是纯投资，有几个关键词：地铁、次新、好物业，只如果在老黄埔那“7字”规语必然管用 城市花园只要你不介意石化厂的话很好哈，万科物业，那么大的花园小区估量老黄埔以后很难再造一个了，然后还有文冲旧改的利好，四周的配套也会相继丰硕起来。若是介意后续接查问题，尽量选看不到石化厂的那些房 那2个盘比照，万科城市花园的综合实力会好良多，相信本身的目光

发问：您好，广叔，我是孩子刚小学一年级，之前为了上学在越秀全款买了个小的学位房。目前小的出租，在学校边租大房子住，杨箕附近。在上海有一套房尚在还贷(贷款余额130万)。目前本身手上现金100+。两人一个在珠江新城上班、一个比力远在番禺化龙，家庭年收入100+。请问：

1、若是只考虑投资的话，是新房仍是二手房?板块方面有没有建议?2、若是考虑投资+自住需求，板块方面有没有建议?珠城、天河公园、万博、还有牛奶厂聪慧城鱼珠文冲科学城什么的，有点糊涂...(当然若是自住的话，首付要成倍进步了)。3、像我那种，是不是只能做运营贷才可能三成首付?次要风险是月供才能吗(要到达几月供)？

答复：你好，1、只考虑投资，天然是二手优于一手，个中原理其实也说过很多了，不消纠结税费方面，那其其实一手渠道或者佣金傍边也算上去了。你只需要考虑早收楼早拿证早目睹为实所有配套，并能预见到该有的增量，那就是二手最大的益处了。而一手，大都的优势就是新。并且一手价格往往城市有开发商精明的溢价，涨幅中扣除了那部门溢价，可以有翻倍都已经十分牛了。类似的你能够看看牛奶厂和广钢新房到二手的价格，履历了四到五年。

2、关于广州那些板块，其其实常识星球里已经有很详细的阐发，你能够看看。目前你所见的板块，一百万首付不克不及买的，已经占了绝大大都了。你已经能承受住投别离，而且在理论中，所以目前就是纯投资的角度，选择科学城一带最廉价的比力合适你。

3、夫妻有一套在还贷，也有房，根本只能如许做，但是全款+运营贷，风险在于卖家一侧要能共同做垫资，别的就是垫资的费用未便宜，最初才是预留的备用金用以月供，月供以你家庭收入来看，问题也不会大。

发问：你好广叔，实地踩了几个盘后如今有以下考虑: 1.金碧三期两房，300万摆布，租金4000; 2.逸景翠园两房73平能够改小三室阿谁户型，320万摆布，租金4000; 3.尚东尚筑三房92平300万，租金3500。排除了番禺雅居乐十年小雅，觉得去番禺买两房有点错配(不晓得设法对不合错误),雅居乐三方最廉价要350万，超预算。如今想问问广叔哪个选择更好一些，刚需上车，投资属性多，暂时不考虑自住

答复：你好，最好把单价，楼层朝向列出，否则欠好判断，投资的话离开价格谈欠好说 粗略看的话 第三金碧选2房不是错配，良多人接盘 逸景那个2改3挺不错，比来在涨了 尚东的话略输前面2个，万博确实合适3房 若是投资属性多的话，看杠杆吧，你选的盘都不错，看你撑得住哪个盘的首付，跟月供 其实行情一波过来，好盘的涨幅在那个节点看其实差不多，为什么呢，因为最好的盘，已经涨了一些了，略微差点的会慢涨一些，平均下来，那个节点，哪个合你眼缘的尽快入是实的。

发问：你好广叔，我和妻子看房两年多各类原因没动手，遗憾加有点心急，费事帮我们阐发一下若何投资选择比力好。现住父母名下的香蜜湖建业小区楼梯三房，850万摆布，我们有两个小孩，大的一年级，小的幼儿园，筹算用那套房产学位上学。父母名下还有两套房产：一套大亚湾爱琴海，全款红本，130万摆布；一套广州增城新塘竹子园，剩少量贷款，150万摆布。我们名下无房无贷，手上有200万，疫情影响收入不确定。坂田工做，之前看龙华坂田较多，新盘壹城中心八区，大族云峰四方房，二手佳华领汇，信义嘉御山，上品，悦峰。现看关沙井海岸城，西荟城，鸿荣源禧园，金融街，公园九里。投资为主，将来有改善需求，不知若何选择好，请广叔指点！

答复：你好，只要生齿聚集，才有大城市，才有房地产，才有求过于供，才有二手房市场。 深汕合做区，大亚湾，生齿都不敷。那类房产大多属于炒热度出货。但是租房和出卖都很难，建议出手爱琴海，换仓深圳或者广州。 坂田工做，建议多存眷龙华和坂田。 坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，会有轮动行情，19年宝中南山涨，本年龙华福田涨。 嘉御山产物和位置都很不错，有10号线开通的利好，能够考虑。

发问：您好广叔，我们家庭目前有三套房子都在宝中，前段时间刚买了熙龙湾200平的一套房如今用于自住；班师城的一套两房在出租，还有400万的贷款；别的手上还有一套107平的丽晶国际3房，红本刚做了抵押贷，有欠款450万。我的问题是：丽晶国际的那套房趁好行情卖了，然后去还熙龙湾的贷款，那个时机适宜吗？仍是咬咬牙能够继续持有呢？我是比力看好宝中的持久开展的，但确实每月还贷的压力比力大了，希望能得到您的解答。谢谢！

答复：你好，其实所谓的欲望，是鞭策人类前进的原动力，不成谓不重要，但是要适度，过犹而不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有就想要拥有，有了还想要更多的更好的，可是我们的初心是为了什么？逃求财产应当是成立在一个平衡的根底上，而不是无限的放大欲望。每小我的心理承压阈值纷歧样，选择合适我们的就好。欠债几不是关键，次要的是现金流若何？若是要卖的话，我更看好宝安尝试的生长价值。

发问：您好广叔，刚需，兼顾自住和投资 总价600万 请帮手挑选适宜的房子？腾讯附近工做 刚成婚目前没孩子 方案一年内要孩子 岁尾之前定下房子 看房有一段时间了 预选了几套房子 1. 阳光里雅居 （长处：上班近便利、楼龄新13年的；缺点：学位一般，附近没有旧改或城市更新的规划）2. 西丽塘朗雅苑2期（长处：学位不错 楼龄新 单价廉价点 缺点：上班远） 3. 翻身片区海韵花园 （长处：得房率高，离宝安中心区近，单价廉价点，片区有旧改可能，未来去前海便利 缺点：上班远，楼龄老，学位一般）4 深蓝季节（比力接近需求，但目前没有适宜的房子） 5. 心语雅园（长处：位置好 前海南 学位还行 后面有南山村 便利老年人栖身 缺点：单价超预算 楼龄老）

答复：你好。1、阳光里雅居，次新可考虑的。等孩子大一点再做置换。2、西丽塘朗雅苑2期也可考虑。3、海韵花园楼龄仍是老了点，短期情况改善的可能不大。4、深蓝季节，次新，学府中学，可考虑。5、心语雅园，学位还行，小户型合适上车。次要考虑通勤间隔，比力建议考虑阳光里雅居，深蓝季节可岁尾存眷一下

发问：广叔，总价值400三房看好坪山华润乐庭吗？

答复：你好！ 一般不保举坪山，深圳开展一路向西，东部只要龙岗的大运相对好点。 那波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨，但是均匀涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有兴起之前坪山没前途。总之富润乐庭性价比不高。坪山什么情况下能买？ 1.首付十分有限，但是又很想上车 2.生活半径在坪山，总价400在福田，南山，宝安，运都有性价比更高的项目。

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