2021年楼市调控第一枪！监管对银行下手了

2021年第一个工做日，也是股市第一个交易日。各类指数都在飙升，但只要一个不随大流――地产股。

看看那个指数，实绿。

原因只要一个，2020年的最初一天，监管机构末于将管控房价的触手伸向了房地产贷款。

也许有人还记得去年下半年出台的房地产企业“三道红线”，给房企扩张戴上了紧箍咒，那一次，遭遇监管红线的是银行。

给银行设置了两道红线

2020年的最初一天，房地产调控的火烧到了银行身上。

央行和银保监会在12月31日结合发布了《关于成立银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超越40%，中型银行不得超越27.5%，小型银行不得超越22.5%，县域农合机构不得超越17.2%，村镇银行不得超越12.5%。

第二道红线是“小我住房贷款占比”，大型银行不得超越32.5%，中型银行不得超越20%，小型银行不得超越17.5%，县域农合机构不得超越12.5%，村镇银行不得超越7.5%。

那份监管办法，没有留下任何死角。

从范畴上来看，几乎涵盖了所有规模大小的的贸易银行。也就是说，无论是大行、股份行仍是城、农商行，都要严控贷款规模增长。

金角财经查了一下中国第一大银行工商银行的数据，根据2020年上半年的年报数据，工商银行的小我贷款总额为人民币67,699.31亿元，占比为37.7%。而在小我贷款中，54865.56亿元是小我住房贷款，占小我贷款总额的81.1%。

算下来，工商银行的小我住房贷款占总贷款的比例约为30.5%。

离红线还有一点间隔。

按照华泰证券研报显示，工商银行房地产贷款占比35.8%。

需要留意的是，那里的房地产贷款应是包罗了对公贷款以及对私的小我住房贷款。

照此计算，工商银行满足了监管要求。

但另一家大型银行建立银行就稍显不悦。其2020年上半年的小我住房贷款占比就高达34.4%，已经超越了32.5%的红线。因而，要在2年过渡期内停止整改。

那和去年下半年呈现的房企“三道红线”，似乎有着某种类似之处。

去年下半年，房地产企业被设置了“三道红线”，即剔除预收款后的资产欠债率大于70%、净欠债率大于100%、现金短债比小于1倍，并分档设定房企有息欠债的增速。

换句话说，房企还能不克不及增长有息欠债，将和房企对三道红线的满足水平挂钩。踩线越多的房企，借债将越难，规模扩张也就更难。

但是，若是说“三道红线”决定了房企规模增长的速度，那么房地产贷款集中度办理轨制则摆布了城市房价涨跌的走势。

而房价上涨的逻辑，事实是如何的？

砍断房价疯涨链条

1981年，温州卖出第一套商品房，一平米68块8毛5，合计2600元。房价那一概念走进群众视野。

其时房地产市场化的先行者，非温州人莫属，他们在全国展示着本身惊人的购置力。

2001年8月18日，一辆绿皮火车拉着157个温州人来到上海――那是特地到上海看房的“炒房团”。

那157个温州人一出手就是5000万，两个月后，又有一波温州看房团到来，此次，成交了8000万。

温州人的钱，似乎是大风刮来的一样。把卖房变得像是卖白菜一般，一把一把地批发。

但事实上，他们的壕气靠的是资金杠杆。

好比，一小我有100万元，他绝不会只买一套100万的房子，过去买房首付能够低到20%，剩下的8成房款就从银行贷款。如许，100万分红5份，就能买五套房子。

根据中国楼市火爆时的架势，一线城市的房价几个月就可能上涨50%，此时把五套房子全数卖进来，套现的资金就能够付出10套房子的首付，雪球就如许起头滚动起来了。

和雪球一路滚动的，就是房价。

2006-2011年，温州市区房价从8045元/O涨到了34674元/O，5年涨了330%。

此中，2008―2009年，全国商品房均匀售价涨幅超越20%，温州房价更是涨了近110%。

房子价格上涨，不单单是因为开发商乐于造房子，更是因为海量购房资金大量涌入楼市，从而推高房价。温州人炒房的思绪，恰是沿着那条房价上涨的“光亮大道”而来。

因而，要砍断房价上涨链条，仅仅压造住开发商还不敷，管住流进楼市的资金也是此中的手段之一。

房地产贷款集中度办理轨制则是在供应端安拆了监管阀门，间接控造了流入房地产的贷款总量。

“房地产贷款集中度”新规，就像给资金泉源上了一把锁。

锁住楼市风险

加上之前的房企融资三道红线，楼市上下两端都被上了锁，

“三道红线”管控了需求端，房企的贷款额度被限造了；新规管控了供应端，银行给贷款给购房者和房企的贷款额度同样卡住了。

简单来说，做买卖的两边都被锁上了钱袋。

关于整个房地产市场来说，继续以高速增长的时机变得愈加渺茫。

从2020年中报数据来看，35家上市银行中有11家都需要压降房地产贷款或小我住房贷款占比，此中以中小银行为主。

若是那些不达标的银行，在监管给出的最持久限中，用均匀程度去到达目的，那么有可能招致2021年的房地产贷款余额少增长4300亿元，小我住房贷款余额少增长3500亿元。

根据安信证券的研报，假设均匀首付比例为50%，则可能拖累商品房销售金额7000亿摆布。

听起来，那似乎是一个不大的数据，也就是一家头部房企差不多一年的销售额罢了。

并且，2020年全年，仅仅百强房企的销售额就多达13万亿元。

7000亿，似乎只是此中的一小部门。但传达出的信号却不容轻忽。

举个例子，假设某银行在2021年可用于贷款的资金有1000亿元，用于房地产贷款资金的上限比例为40%，也就是说那家银行在本年只要400亿资金能够用于房地产贷款。

然而，全国有660多个城市，散布到差别城市后，或许只要几十亿的资金，一旦那些额度花光了，开发商找那家银行就贷不了款。

小我住房贷款同样如斯，银行用在小我住房贷款上的资金也有额度，当一个城市的所有额度都用光后，小我买房贷款或将迎来排号的时代。

本年买房贷不了款，就需要排到明年以至后年，等银行回笼部门资金后再放出下一年的小我贷款额度，由此可见，楼市开展在金融上又迎来了一层枷锁。

那层枷锁时刻监管着楼市运转，就像缠绕在楼市身上的藤蔓，扯不下来，越箍越紧。

END

做者 丨 金一边

来源 丨 金角财经

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