牵手广州城投，富力地产债券的“高压锅”平安系数变高？
做者 | 雷晨
来源 | 债市察看
2020年的最初三天，富力地产（2777.HK）一举将旗下三家子公司的股权量押给广州城投。固然未披露融资金额，但从三家子公司净资产近百亿的规模来看，资金压力将得到必然缓解。
近日，富力地产刚刚完成110亿元债券回售，本月内还有近120亿元境表里债券即将到期。获得广州城投援助后，它的667亿元存续债券有望“软着陆”？
01
存续667亿债券，2020年排名下滑
近几年，富力地产成为房企发债海潮中一朵奔涌的浪花。现在，面临高达667亿元的债券，不单打出回售+转售的组合拳，还以股权量押等多种渠道缓解资金压力。
1月4日，富力地产通知布告称，完成“18富力10”回售本息付出工做，金额共75.11亿元，后续将停止转售。而前不久，其名下近40亿规模的“18富力08”也是全额回售并转售。
图片来源：公司通知布告
富力地产成立于1994年，凭仗广州旧改起家，在地产界曾与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”。2005年富力赴港上市，风头一时无两。
财政数据显示，2020年前三季度，富力地产实现营收500.38亿元，同比下降0.96%；实现净利润41.22亿元，同比下降9.15%。
同样是在1月4日，富力地产公布了2020年全年的未经审核营运数据，全年销售面积约1153.09万平方米，权益销售金额约1387.9亿元，未能达成1520亿元的年度目的。
亿翰智库2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研报显示，富力地产以1496.6亿元的业绩排名全口径销售金额榜单第24位。2019年排名为第21位。
固然排名照旧靠前，但和2019年比拟略微下滑。那是富力地产继2017年排名第23位之后，销售规模又一次跌出TOP20。
要晓得，2007年富力地产曾以161亿元销售额排名第四，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。不外，尔后屡屡踏空楼市的富力被同业接连赶超。
在被合生创展、碧桂园和恒大超越后，2009年10月，富力地产初次在内地发行公司债。2011年初次被挤出销售规模TOP10阵营后，又从2015年的16名滑到了2016年的第19名。
2015年，富力地产公布第5次回归A股计划，方案募资350亿元。回A之路虽未胜利，但在其时发债宽松的情况下，富力时隔6年得以再度发行境内公司债。
克而瑞数据显示，2015年至2016年中期，在房企公司债发行TOP10榜单中，富力地产以433亿元排名第一，成为名副其实的“发债王”。
2017年，富力地产以199亿元拿下万达77家酒店，成为世界最大的奢华酒店业主。尔后，富力又接盘了万达伦敦一号项目和海航部门资产。
接盘不倦的富力地产，2018年起头大举发债。据债市察看不完全统计，富力地产在2018年至少发债26次，融资超越514亿元，几乎全数用于还债。
到了2019年，富力地产仍然忙于融资，以至不吝进步融资成本。2019年共发债15次，总发债规模约336亿元。债券均匀年利率为6.9%，较2018岁尾的5.74%进步了1.16%。
据企业预警通数据，富力地产存续14只境内债券，存量规模约315.22亿元。此外还存续11只美圆债，合计54.6亿美圆（约合人民币352.56亿元）。
总的来看，富力地产境表里存续债券总规模约合人民币667.78亿元，此中“16富力01”和“16富力03”以及一只美圆债将于本月内到期，债券余额约合人民币120.24亿元。
图片来源：企业预警通
如斯规模的债券，折射出富力地产债务体量之大。
02
量押融资！2天量押3子公司股权
为了降低欠债，富力地产多措并举，已初显效果。
截行2020年9月末，富力地产账面货币资金359.5亿元，短期告贷93.47亿元，一年内到期的非活动欠债659.23亿元，货币现金无法笼盖短期欠债。
与此同时，富力地产的有息欠债规模较2020年一季度下降约242亿元；净欠债率较2019年同期下降64%到166%；资产欠债率降至约80.37%，剔除预收账款的资产欠债率约为70%
根据2020年8月20日公布的三道红线尺度（剔除预收款后的资产欠债率大于70%；净欠债率大于100%；现金短债比小于1倍），富力的现金短债比、净欠债率两个目标踩中红线。
基于如斯布景，“降欠债”成为了富力地产的关键词之一。
譬如，去年10月，富力地产完成2.57亿股新H股配售。同年11月9日，富力地产还颁布发表将旗下广州国际机场富力综合物流园项目70%股权做价44.1亿元出卖给黑石集团。
富力地产联席董事长李思廉曾在2020年的中期业绩会上暗示，将来9个月，可能会在国表里处置250亿元到300亿元的债务。
值得留意的是，2020年12月29日和30日两天，富力将其持有的三家子公司股权量押给了广州市城投投资有限公司（简称“广州城投”）。
详细包罗：广州圣景房地产开发有限公司（简称“广州圣景”）25%股权、广州富景吉山房地产开发有限公司（简称“富景吉山”）50%股权、广州天力建筑工程有限公司（简称“天力建筑”）100%股权。
图片来源：天眼查
固然没有披露融资金额，但债市察看查阅2020年1月《富力地产2020年度第一期超短期融资券募集书》发现，被量押的两家子公司净资产合计到达93.23亿元。
此中，广州圣景成立于2007年8月27日，注册本钱2000万美圆。次要负责开发富力盈凯广场项目，该项目落成后不再开发其他项目，也未再打点相关天分证书续期。
截至2019年3月31日，广州圣景的总资产为43.08亿元，总欠债26.44亿元，净资产16.64亿元。2019年1-3月实现营业收入4778.59万元，净利润-710.07万元。
另一家天力建筑也有迹可循。它成立于1993年5月20日，主营营业为建筑施工办事。截至2019年3月31日，天力建筑注册本钱为3亿元，总资产207.62亿元，总欠债131.03亿元，净资产76.59亿元。2019年1-3月实现营业收入54.29亿元，净利润2.59亿元。
至于2020年8月19日刚刚成立的富景吉山，是广州吉山村旧改的合做企业。去年10月，富力结合合景泰富竞得吉山村旧改项目，总投资额约206亿元。
整体来看，只要富景吉山的净资产超越7亿元，那么富力地产本次量押的三家子公司，净资产之和将打破百亿。
出名地产阐发师严跃进对债市察看暗示：“融资额一般会比量押股份的价值或市值要小。但是那三家子公司的规模相对来说还能够，可以较好地缓解富力的资金压力。”
富力地产将上述三家公司量押给了广州城投。现实上，地产圈对那位“白衣骑士”其实不目生。
2020年11月，广州城投曾出资100亿元，“继承”了广州另一家本土房企――恒大地产早期战略投资者退出的股权，目前持股4.8%。
据官网介绍，广州城投成立于2008年12月10日，是经广州市人民政府受权处置城市根底设备投融资、建立、运营和办理的大型国有企业。
严跃进告诉债市察看：“量押的目标就是为了融资。但是量押也有特殊性，好比有些企业跟国企去合做，后续国企可能去持股。那些都有助于加强企业的实力。”
“从融资角度来看，量押可以较好地把股份变现以便获取资金。但若是富力地产后续资金压力比力大，股份完全能够卖给广州城投。”严跃进进一步阐发道。
能够看出，富力地产量押三家子公司股权无论是单纯量押融资仍是为引入战投铺垫，关于其存续债券来说，都不失为上上策。你对它将来降欠债怎么看？欢送在文末留言。
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