赶在元旦前夜，央行、银保监会发布了一项房地产金融政策的重磅新规――成立银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制，自2021年1月1日起施行，严控房贷规模的同时将住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，给银行开展住房租赁金融营业开了“绿灯”。关于银行业来说，在政策搀扶下，住房租赁市场的培育储藏着很多营业时机，将来银行应当若何更好地介入那一范畴成为业内存眷的问题。
住房租赁金融开“绿灯”
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于成立银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制的通知》（以下简称《通知》），成立了银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制。该政策将所有银行分档设置房地产贷款占比和小我住房贷款占比两个目标上限，对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。《通知》自2021年1月1日起施行。
从此项规定带来的间接影响看，东吴证券研报显示，中大型银行受政策影响比力明显，若是基于2020年中报数据测算，10家上市银行的住房贷款占比超标、11家的房地产贷款占比超标。
值得存眷的是，近几年来，“房住不炒”，压降银行涉房贷款规模的主旋律不曾摆荡。而在监管规定红线房地产贷款占比五档“红线”，施行更为严酷的房地产贷款办理轨制的布景下，银行开展住房租赁金融营业正迎来新的营业时机。
按照央行、银保监会方面的亮相，为撑持鼎力开展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部分研究造定住房租赁金融营业有关定见，并成立响应统计轨制，届时关于契合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度办理统计范畴。
对此，光大银行金融市场部门析师周茂华对北京商报记者暗示，此项规定相当于给银行开展住房租赁营业开了“绿灯”。从理论看，银行能够与政府、房地产企业等机构合做开展住房租赁市场，银行一般在信誉中介、住房获客、供给按揭信贷、租房营业等方面供给金融办事。根据那个思绪开展，一是有助于增加国内住房租赁市场供应，尤其是长租房市场开展，租赁市场开展有助于平稳房价；二是有助于降低房地产欠债过度扩张和银行对房地产信贷集中渡过高的潜在风险，即防备化解房地产“灰犀牛”风险；三是有助于拓宽银行营业空间。
事实上，2020年中央经济工做会议已明白了对住房租赁市场的高度重视，那也是近年来中央经济工做会议对住房租赁着墨最重的一次。银行业资深阐发人士王剑辉暗示，央行银保监会此次政策推出，是共同中央对开展房屋租赁市场的战略摆设，能够必定的是，对运营具有战略前瞻性的金融机构来说，开展住房租赁金融营业一方面能够成为一个弥补收入渠道，另一方面，也能够成为其他营业的助推器，好比租金贷开展到必然阶段能够成为其房贷营业的重要信息数据来源或其他金融消费信誉评级的重要根据。
或成发力标的目的
在政策撑持之下，关于银行业而言，住房租赁市场的培育躲藏着很多机遇，起首走入业内视线的即是租金贷营业。
周茂华暗示，跟着城镇化不竭推进，尤其房价相对高的一二线城市，人们对租赁住房不雅念改动等，长租房需求潜力大，同时，监管层对银行房地产信贷集中度设立“红线”，将吸引银行起头重视住房租赁市场营业拓展，势必鞭策银行开发相关金融办事和产物，包罗供给信贷按揭产物等。
事实上，持久以来，租金贷都被划归到银行房地产类贷款之中，但在近年来监管控造银行房地产贷款规模的布景下，租金贷产物相较于银行传统房地产贷款收益不高，使得银行缺乏在有限的贷款额度里开展租金贷营业的动力，再加上租赁市场开展不成熟缺乏标准，消费者赞扬较多等原因，银行规划那一范畴不断未有太多声响。
“能够预期新政策出台以后，会有更多银行有主动性参与那方面营业，银行会借助政策拓展其办事线、产物线，提拔客户办事才能，将那项新营业做为小我消费金融营业提拔的一个重要辅助手段，但那种动机更多是一种‘圈地’的动机，使本身不在行业中处于落后地位。”王剑辉对北京商报记者如是说。在他看来，房屋租赁贷款在金融机构的开展还处于早期阶段，规则造定、运营形式试探可能还需要一些时间，盈利空间相较于传统的房地产贷款较为有限，银行也不会过于激进快速扩张。
易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步对北京商报记者暗示，小我房贷仍然是银行开展的支流，同时从政策上看，发力租金贷是银行将来开展的一个标的目的，势必会有越来越多银行介入。
若何掘金？
在此前一些风险纠纷的困扰之下，银行开展租金贷营业还存在什么问题，接下来应当若何更好的介入住房租赁市场也成为市场存眷的问题。
在周茂华看来，银行入局长租市场，有资金、客户与信息、品牌声誉等方面优势，但从以往一些案例看，因为银行与其他机构、平台合做呈现风险和收益不婚配、法令纠纷较多等问题，将来银行需要考虑风险与收益平衡及营业可持续开展等，以及银行深切研究合做形式、明白本身定位，若何最大限度削减法令纠纷等风险。
“中小银行与长租公寓等合做应该是引流的合做体例，而不是间接把钱贷给长租公寓，实反比较稳妥可持续开展形式应该是让长租公寓供给客源，然后银行供给金融办事，实现共赢。”谈及此前呈现的长租公寓风险，王剑辉如是说。
他进一步指出，银行开展租金贷营业还需开展跟踪办事，做好资金监管，制止贷款资金的违规利用，亲近留意租赁企业运营情况，同时行业还应当成立信誉信息共享机造，并结合外部机构，好比与保险合做来到达风险共担、利益共享，降低风险隐患。
关于将来银行应当若何开展租金贷营业，以及合适什么样的银行开辟那项营业，王剑辉暗示，从营业开展对象来看，分为小我客户和机构客户。关于零售营业比力凸起的银行可鼎力拓展小我客户，同时能够有选择的开展一些机构客户营业。目前可能最先开展的是一些中小型银行、曲销银行，因为那类营业零售特征比力明显，大中型银行可能更多会从机构营业动手。开展机构客户的过程中，应该更多选择面向企业类的客户。好比企业为员工供给租房，企业手里的资金在运营上如有更好的用处，银行能够为其供给租金贷处理压力，间接撑持了实体经济的开展。
严跃进指出，在政策撑持下，大型银行势必会发力住房租赁金融营业，能够恰当成立专门住房租赁的两个条线，一是做为住房租赁的拆修、房源收买等运营方面的贷款，二是做为租客短租变长租的贷款。部门区域性的小银行、农村信誉社若是看好该营业，对本地集体建立用地做租赁住房供给金融办事，也具有必然的开展优势。
北京商报记者 孟凡霞 马嫡
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