低调的新城控股，如何快速跃进地产8强？

新城控股董事长王振华为新城25周年庆致辞

　　当下，大多数规划房企，都在卯足了劲儿奔驰，在这一场团体赛中，有一家房企。同行在跑，它却是在飞，他叫新城，来自上海。这些年，新城企业很低沉，但成绩和收益却高调得凶猛，你或许并不知道的是——新城，不只是是这两年的职业“增加王”，还是千亿军团中的“ROE之王”！它硬是把规划和赢利“鱼和熊掌兼得”的故事，搬到了现实！论速度：同行是在跑，新城是在飞。自诩为“骆驼”，但跑出了冠绝同行的“黑马”速度。

　　那么，新城的速度究竟有多快？有数据为证。2016年新城出售达650.6亿，同比增103.76%；2017年出售额达1264.7亿，同比增94.39%，初次跻身“千亿沙龙”。一次翻倍或许是运气，两次翻倍就应该说是实力了。在严峻的调控下，新城近2年来完成了2年4倍的高增加！

　　2018年前5月，新城冲进地产TOP10，而随后的2018年上半年，新城出售953亿，再次同比增94.17%，而在十强榜单上更是跻身地产8强，杀入其在我国房地产江湖历史上的最佳坐次。更难能可贵的是，在2017年发布的千亿房企年报中，新城以高达34%的净财物收益率（ROE）排行第一。既有高增加、又有高报答，新城确实了不起！因此，只是2年半时刻，新城是用硬实力跑出了一条冠绝同行“罕见的”成绩上升曲线!

　　双轮驱动，高增加，高报答

　　新城早年，躬耕于常州，草创于1993年，创业时新城仅5个人和100万元启动资金。但王振华却志在千里，选用农村包围城市的方法，在常州市周边开发建造，直至1998年进入市区后，以高品质、快周转模式敏捷生长。

　　然后，考虑到商业未来的巨大空间和住所的高度互补性，新城走出一条“住所开发和商业经营”双轮驱动的路途。事实上，商业报答缓慢而住所短期收效，这种看似水火不容的两种事务模式却仿佛“左右互搏术”一般，新城将其历练成一种极为上乘的武功，支撑着新城的超高速开展。

　　比方双轮驱动能够更多的，更廉价的获取土地；

　　比方纯住所开发的住开事业部出售额占了1265亿中的800多亿流量；

　　比方商业的继续经营，又为新城发明了长时间、稳定的现金流； 

　　比方丰富的商业配套有利于提高住所产品的溢价水平以及竞赛优势。

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　　未来3到5年新城控股将以扩展规划为主基调，以一二线城市为中心，三四线城市作为辅佐，主攻住所及商业，双轮驱动下加快快跑。迄今为止，新城也完成了对81个国内大、中城市的全面布局，而商业预计2020年打破100座吾悦购物中心，而在整个出售奉献中，担任纯住所项目开发的住所开发事业部和商业开发事业部商业归纳体中可出售部分，就是配套住所和部分小商铺的出售额的份额构成7:3的格式。

　　职业都在问，低沉的新城，为何能够快速跃进地产8强？新城TOP8，又是怎样炼成的？现在，归纳来看，根据四大打法，即精准的城市布局、高周转运营才能、多元化的融资途径以及激起内部潜能的项目跟投机制，成为了新城的成绩“增加王”和收益ROE“报答王”的中心支撑。

　　新城增加之道

　　黑马秘籍1——黑马首看“布局为王”：1441打法与长三角盈利

　　有人说房地产就是做城市的生意，做节奏的生意，确实，对城市的判别，好则成绩暴升，差则颓丧无法。

　　1、布局为王，提早布局

　　回望过去2年多，江苏乃至整个长三角，房地产可谓蓬勃开展，房价迸发，成交迸发，显然，这2、3年，长三角走出一波好行情。对此，新城的凶猛不是“事后诸葛亮”的总结，因为这个谁都会，要害的问题是新城早在2015年乃至更早，就提早预判看好长三角楼市行情，并将这一判别提早落地到新城土储布局战略，而在2016年年报成绩中，长三角占比达67%以上，出售额首要大多来自长三角中心及周边城市，以一二线城市为基础，兼顾三四线。所以，严格来说，新城的起飞得益于前期以上海为中枢，深耕长三角的前瞻布局。

　　2、顺应城市化节奏，1441组合布局

　　而近年来，新城加快全国化布局，构成了“1+3”城市群战略布局——以上海为中枢，长三角为中心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张。到2017年底，新城布局21省、61个地级市、86个县级市，掩盖全国11.5亿人口，到现在已基本完成全国化布局。现在其土地储备10%在一线城市，二三线别离占40%，四线城市占10%，构成对此浓缩为“1441”的出资布局。这种城市布局，反映了新城办理层的大智慧，确保了新城的开展是契合我国城市化的主逻辑，避免了最大的经营危险。

　　据了解，新城的现有土地储备8000万平米，可售资源超越4000亿元。土地储备从区域来看，长三角仍旧是新城大本营占56%，珠三角大湾区占6%，中西部21%，环渤海则占10%左右，其未来将会加大对中西部，特别是大湾区的出资力度

　　3、拿地本钱低，助力高ROE

　　新城的土地储备得益于其多元化的拿地模式，较低的拿地本钱也是推进新城净赢利率增加的要害因素。在拿地途径上，新城不以纯宅地和拍卖方法作为单一途径，而是拓展多元化拿地方法：

　　其一，关于招拍挂，仍积极参与，不放过一个时机；

　　其二，争夺横向联合、合作开发、收并购，增加获取土地的时机；

　　其三，重视商住办归纳土地获取；

　　其四，代建代管；

　　其五，争夺参与一级开发、产业园区、特征小镇、城市改造晋级等获取土地资源。

　　在2017年，新城在投入了600亿元买地，其间40%用于收并购。经过多元化拿地，明显降低了新城的土地本钱。2016 年新城拿地平均本钱为 3762 元/平，2017年更是进一步降低为3052 元/平，并加大了并购拿地。拿地单价与出售单价比值来看，近三年来新城在该比值上继续下降，从2015年的54%、2016年的36%继续降至2017年的27%。拿地单价\出售单价比值的逐年降低，也反映出新城极强的土地本钱操控才能和产品溢价才能。

　　黑马秘籍2——超一流的高周转运营才能

　　高周转、快速出售亦是新城所着重的，许多在售项目从拿地到开盘时刻间隔均在1年以内。怎样做到高周转了？

　　1、“项目卓越运营才能”已成新城中心竞赛力

　　关于住所项目，新城拿地后要求3个月开工、6个月开盘、12个月现金流回正。在营销战略上以销定产，存货供应战略与出售去化相匹配，2012到2016年存货周转率维持在0.5以上，2017年加大土地出资力度的布景下存货周转率仍到达0.45；另一方面快速出售，新城精准的产品定位及品质的不断晋级，有用促动“老带新”，推进了项目的快速去化，在新城当时已开发的100余个项目中，业主重复购买或推荐购置率到达40%以上。全体剖析，产品快速开发、快速推售才能成整套系统，环环相扣、高速运转。

　　关于商业地产开发，新城也着重高周转。比方关于购物中心项目从拿地到开业一般不超越24个月，乃至18个月完成满铺开业。新城采纳“统筹商管团队”，整合整个产业链，从项目土地的获取，到开发建造、招商运营、资本运作、财物证券化悉数由一个团队办理，进而缩短拿地到开业的时刻，一起，商业地产建造和运营思路逐渐完成标准化，推进“快速财物周转”。

　　2、产品标准化，新城已构成完善的住所及商业产品系列

　　没有标准化，就很难功率化！

　　而在一切标准化模块中，产品标准化是基础，是中心，是要害。而新城产品标准化上，可圈可点，且定位分类清晰。在住所产品上，新城控股在“典雅”人文住所的产品主张之上，经过对寓居文明研讨与甄选，确立了“新中式、大都会、现代精约”三大产品系列，以贯穿“古今中外”多维寓居文明形状的凝练，完成弘扬文明的更高理想。三大产品系列定位清晰，即掩盖根据年青时髦人群需求的“乐居”产品线、根据品质晋级需求的“圆梦”产品线、根据保养享受型需求的“尊享”产品线，构成新城九大产品系。

　　2016年6月新城推出“璞樾”，以新中式为建筑风格，以微弱的商场表现和不蜚的成绩口碑，成为备受瞩目的新式豪宅品牌。

　　图：新城住所领域的产品线示意图

　　其次，商业地产吾悦购物中心也采纳了80%的标准化和20%的个性化组合的规划规划战略。现在新城“吾悦”系列产品现已研发至第四代产品，未来新城的商业首要以吾悦城市广场为主，注重空间感、建筑的体验感，一起融入当地天然人文、历史传统、艺术元素。到2018年7月6日，吾悦广场，已在全国62个城市布局75座。

　　3、 一流的信息化建造，将企业装进口袋里

　　今日现已是信息化、网络化、数字化时代，一家企业的数字化，信息化水准的凹凸，某种程度上也表现了这家房企事务办理精细度，事务功率，办理功率的凹凸。事实上，从大多数房企信息化建造成就来看，新城的信息化建造办理可谓业界楷模。

　　截止方针，新城可以经过手机即可检查工程进度、招商进展、出售进度、节点方案完成情况，乃至赢利率、IRR、动态本钱与动态奖金等，大幅提高运营功率。其信息化现已基本掩盖了一切的中心事务环节，逐渐转型为数字化的现代房企。

　　黑马秘籍3——多元化的融资途径让超速增加挥洒自如

　　都知道房地产是资金高度密集型职业，但每家房企对资金的融资和管控水平却层次不齐。新城成绩高增加的背面，天然少不了危险可控的高杠杆，而高杠杆的背面，则少不了极强的融资手段和多样化的融资途径。对此，从结构上剖析，新城融资优势首要表现在以下几方面。

　　其一，双层股权架构带来融资便利。新城是少有的实践操控人绝对控股并由港股上市途径控股A股的地产公司，公司股权会集，实践操控人经过H股控股。双层架构带来融资便利优势，一起确保了战略施行一致性、办理层稳定性、运营功率继续性。

　　其二，把握融资窗口期，探索多样化融资途径。新城开展控股有限公司成功在H股上市后，构成了A+H的双途径格式，两大途径在融资上构成了有用的互补。新城凭仗境内外双融资途径，经过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方法完成融资。凭仗杰出的成绩表现，公司在各大评级组织的信用等级点评都比较高，融资本钱可控。

　　在2015、2016年新城把握时机，连续发行多次公司债，合计规划达130亿元，公司债票面利率低至4.41%。2016年在公司债收紧的情况下，新城还选用了中期收据、银行间商场定向东西、美元债、购房尾款ABS等多样融资东西。

　　2017年以来A股房企公司债发行受限，新城经过H股途径于2017年2月成功发行3.5亿元美元债，票面利率仅5%，此外于2017年8月以A股途径为主体也成功发行了2亿元美元债，票面利率相同仅5%。另据2017年年报显现，新城完成三期中期收据发行，合计募集资金45亿元，归纳票面利率5.55%，完成一期PPN发行、一期5年期高级美元债券发行、一期ABN发行，2017年全体平均融资本钱为5.32%。此外，新城还发起建立国峰人寿进军稳妥领域、成功发行首个以大型商业归纳体为方针财物的不动产财物证券化（REITS）项目，打通了商业地产证券化和出资退出途径；一起还与平安银行发起建立100亿产业基金。

　　2018年，新城融资相同功德连连，整个上半年新城已发行13亿美元债，6月份，总额47亿的私募债发行又获交易所审批经过。所以，新城多元化的融资途径和较低的财政本钱，成为新城成绩快速增加的有力保证。

　　黑马秘籍4——项目跟投机制凝集团队士气

　　过去拿地即赚钱，今日没有一个靠谱的团队，没有一个专业的团队，拿到好地，或许也不赚钱。所以，房地产开展到今日，团队，组织战斗力、奋斗文明、鼓励文明关于高增加的房企而言，成为核动力地点。一个不为人知的故事是，当下盛行的项目跟投机制，新城却是最早的践行者之一。

　　从年报来看，新城在2014年及更早的时期，其赢利率一直在个位数徜徉，离职业龙头也相差较多。因此在2014年，当职业龙头企业万科、碧桂园推广项目跟投、合伙人系统并初见成效之后，新城快速了解学习并将跟投机制的推广提上了日程。2014年底，新城启动了项目跟投准则。首要针对住所开发事业部和集团总部职工，其间心逻辑是：项目操作团队拿出自有资金和公司一起出资，跟投人的个人收入与项目运营成绩挂钩，由此鼓励跟投人尽力选取预期收益更高的项目，提高项目周转速度，有用操控本钱，以获取更高的收益。

　　地产合伙人准则利益共享的鼓励机制，让合伙人转换人物，从过去为企业打工，变为当下为自己打工。而为鼓励职工的工作积极性和发明性，新城根据“共创、共担、共享”的项目跟投制，使项目办理团队更为深入地参与项目分配，职工个人收入与项目运营成绩挂钩，使公司成绩增加更有保证，公司战略施行更为顺利。

　　从推广作用来看，一线团队的士气、激情都得到了极大激起，这种无形的提高，在有形的经营数据中得到了表现。一方面，推进了成绩的快速增加，2017年跻身千亿阵营；项目跟投推进了一线团队在各个节点的运营功率和速度，有用提高了存货周转率，一起，使得一线团队自动操控费用和本钱，提高项目的净赢利率水平，终究使得新城的ROE报答水平远超同行。如下图所示：

　　新城ROE净财物收益图

　　从新城近五年来的净财物收益率走势来看，自2015年开端，新城ROE就开端反超千亿房企平均值，并快速拉开距离，2016年ROE位居职业第二，2017年ROE进一步跃升至第一，比千亿房企高出12.1个百分点，成为第一队伍中盈利才能突出的新锐房企。另外，项目跟投关于吸引和保存中心人才也发挥了部分重要。新城在职业里，具有“高管团队最稳定房企”美誉，高管团队全体平均司龄10年以上，一批高管司龄在15年以上。在此基础上，近年新城又引进了陈德力、袁伯银等一批优秀职业经理人的加入。

　　在2018年，新城提出了“博睿方案”，2018年-2019年招300名博士生，到今年年底，希望到岗150名。

　　一头矫健奔驰的骆驼正冲向国际500强

　　2018年，新城25岁正芳华，全新起程的新城也将在地产TOP8之后继续有质量的开展，加快奔向国际500强。在新城访谈中，新城并没有提出未来注入4000亿，5000亿的方针，而是反而有趣的着重在地产的未来，咱们更情愿做一头奔驰的骆驼。

　　至于为何是骆驼？新城副总裁欧阳捷表明，地产的未来，不再是高速公里，而是戈壁沙漠，新城要做骆驼，就是因为在未来地产的沙漠环境中，唯有骆驼是跑得最快的，并且是最有耐力的显然，新城的未来，重视的不是一时的高增加，而更多是高度着重企业的耐力、持久力，做长跑型选手（做奔驰的骆驼），正是新城地产下半场的宣言！