细细的红线｜招商蛇口小登科

进入全新的2021年，中国房地产若何在规模化与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网 站在汗青长河中回看房地产行业的开展，某些年份必定是要画上浓墨重彩的一笔。

从1987年深圳第一场土拍，1988年房改，再到近年的四万亿、去库存、棚改，每一次大政策出台、经济大情况的转向，都让房地产行业发作天翻地覆的变革。

身处此中的房地产企业，每履历一次，总有一部门企业抓住时代的机遇，在规模上实现逾越式开展。

2020年，关于房地产而言，是更为特殊的一年。在那一年，既要面临疫情影响的大经济情况，也要面临“三道红线”的大政策要求。包管现金流、降欠债、加快周转等多种行动，成为了房地产时常提到的关键词。

所谓“三道红线”，便是通过剔除预收账款后的资产欠债率、净欠债率、现金短债比将房企分为红橙黄绿四档，差别层次对应着差别有息欠债规模增速，分为0%、5%、10%、15%。

关于大都通过高杠杆撬动规模快速开展的房企而言，那无异于戴上了紧箍咒。但是关于招商蛇口而言，却早已适应。

那反而给了招商蛇口一次时机，只要根据既定的程序，便能在规模上更进一步。

一步之遥

2020年，招商蛇口间隔前十仅一步之遥。

据概念指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示，招商蛇口2020年全口径销售金额排名位列第11，间隔第10名只要不到100亿元的差距。

自2015年完成重组上市以来，招商蛇口在销售排名上不断稳步前进，从2015年排名14，到2018年上升2位至12名，再到2020年升至第11。

2020年，招商蛇口全年完成销售金额2780.1亿元，与2019年完成的2205亿元的全年业绩比拟，销售规模净增长575亿元，同比增长26.1%。

回看招商蛇口重组上市之后的销售规模增长途径，从2016年起头，几乎每年连结500到600亿元摆布的增长净额。

数据显示，从2015年到2019年，招商蛇口别离实现年销售额576亿元、739亿元、1128亿元、1706亿元、2205亿元，市占率也从2015年的0.7%升至2019年的1.4%。

不变的阐扬，让招商蛇口成为2020年为数不多销售仍然连结20%以上增长的房企之一。不外，与其他房企一样，招商蛇口也需要面临来自“黑天鹅”的影响。

因疫情封锁售楼处的2月份，招商蛇口单月销售金额只要25.31亿元，同比下降近7成。与其他绝大部门房企的做法一样，线下售楼处封闭的时候，招商蛇口也推出了线上购房法式“招商好房”。

与此同时，在3月稳步有序推进复工复产下，招商蛇口线下售楼处也是首批“上线”的。此中在深圳，招商太子湾湾玺N3项目即是深圳春节后第一个集中开盘的项目。

线上购房+线下复工，让招商蛇口销售增速敏捷回正，3月实现销售额216.84亿元，同比增长21.79%。全年来看，仅2月呈现同比下降，剩余月份同比增利益于10%至60%之间。

销售可以实现快速增长，与招商蛇口近年来加强华东、江南、西南等地规划和不竭加大拿地力度不无关系。

半年报数据显示，华东区域、江南区域、西南区域签约面积别离为146.6万平方米、103.73万平方米、69.31万平方米，占比29.7%、21%、14%，三个区域奉献业绩超6成。华南地域以及大本营深圳则位列四、五，别离占比11.3%和8.1%。

现实上，华东区域不断是招商蛇口的业绩奉献次要区域。而早年，深圳也是紧随其后的业绩次要奉献区域。但是深圳公开市场地盘资本稀缺，招商蛇口本身在深圳的庞大地盘资本也需要用时间转换，所以近年来深圳区域销售奉献逐渐走低，招商蛇口的业绩增长点也转向华东、江南等地。

2020年，招商蛇口推出了“一城一模板”。公司董秘刘宁在承受采访时暗示，那是今明两年内部办理最大的前进之一，严酷连系限价等客不雅因素停止测算，保障项目科研与入市不发作背离。

差别的区域被付与了差别的使命，据招商蛇口投资者材料显示，在华东、江南、华中三地的表述中，别离是销售与资管营业并举、进步投资权益平衡快慢周转货值、规模流量为导向。简而言之，那些区域将是将来规模增长的次要奉献。

据概念地产新媒体不完全统计，招商蛇口在2015年至2020年，新增地盘储蓄面积超越百万平方米的城市有20个，别离为昆明、武汉、苏州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、广州、郑州、合肥、西安、佛山、东莞、大连、厦门、徐州、宁波。此中，超300万平方米的为昆明、武汉、苏州、南京；超200万平方米的为成都、深圳、南通、杭州、上海。

另一方面，招商蛇口整体上连结了较高的地盘投资强度。在2017年至2020年前11月，昔时新拓展项目数量别离为55、80、79、84个，新增地盘储蓄面积797万平方米、1357万平方米、1423万平方米、1392.3万平方米，地价收入金额882亿元、954亿元、976亿元、1331.3亿元。

投资金额占销售比重别离到达78.19%、55.92%、44.26%、53.7%；新增地盘储蓄计容建筑面积与当期合约销售面积的比值则别离到达139.82%、164.02%、121.68%、130.05%。地盘投资强度连结惯性，既可以包管货量的可持续性，又可以确保留有必然余量弹性。

在地盘规划中，招商蛇口更多选择在有限的城市中停止。2020年岁首年月的业绩会上，董事总司理蒋铁峰便暗示，公司不会再主动积极拓展新的城市，而是在目前城市里面尽量深耕，并希望进步所进城市的权益比，进步操盘项目数量。

从城市新增地盘储蓄中亦可看出，招商蛇口将更多资本利用在华东、江南地域如上海、苏州、杭州、南京、宁波等核心城市及周边的嘉兴、绍兴、南通等，华中及西南如武汉、成都、郑州、西安、重庆几座核心城市，在此根底上，再恰当下沉进入未过多涉及的城市地域。

适度加大快周转项目标规划、不变的城市配比、持续的地盘投资强度等多种因素，包管了招商蛇口在2020年同业销售增长速度遍及大幅度放缓布景下，仍然能有超越20%的增长率。

加快周转

疫情关于房地产行业的影响，现实上没有想象中的大。

国度统计局数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份进步1.3个百分点。此中，室第销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，贸易营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，同比增长7.2%，增速进步1.4个百分点。此中，室第销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，贸易营业用房销售额下降13.7%。

概念指数发布的“2020中国房地产销售TOP100”榜单显示，1-12月TOP100房企总销售金额13.18万亿元，同比增长11.6%；12月单月总销售额为1.67万亿元，同比增长18.3%。

房企在一线销售端早已喘过气来，另一个压向房地产行业的“三道红线”政策，似乎才是“不克不及接受之重”。

“三道红线”通过剔除预收账款后的资产欠债率、净欠债率、现金短债比将房企分为红橙黄绿四档，差别层次对应着差别有息欠债规模增速，分为0%、5%、10%、15%。

也就是说，高杠杆撬动规模的开展形式在将来将不复存在，并且即使早已有意识地通过加快周转、进步回款率等一般运营性现金的回流，以削减关于融资端的依赖，但是越庞大的马车就越难调头。“三道红线”的出台，相当于让那批迟缓减速的车队，突然被拉紧绳索，只能告急刹车。

关于招商蛇口而言，那条“绳索”是不断挂在脖子上的，相较而言，“三道红线”的压力就显得没有那么重。其之所以是为数不多的绿档企业，与国资委对央企、国企的杠杆程度的硬性规定也有关系。

数据显示，2015年至2019年，招商蛇口不论是剔除预收账款后的资产欠债率、净欠债率仍是现金短债比，均连结在绿档，且间隔尺度线还有较远的间隔。

最新数据显示，在2020年三季度，招商蛇口剔除预收账款后资产欠债率、净欠债率、现金短债比别离为46.25%、36.83%、1.02。

换而言之，关于大大都房企需要通过削减融资、加快周转、分拆资产等行动去降低杠杆程度，从而换取有息欠债增漫空间的当下，招商蛇口凭仗一贯以来的低杠杆程度，其实不需要为此过火担忧。

不外，刘宁在承受采访时暗示，招商蛇口处于绿档，有息欠债仍有15%的增漫空间。然而政策实正影响的是销售及拿地，拿地需动用自有资金，销售及回款又约束将来的拿地规模。

言下之意，即使不像此外房企一样间接被约束，但仍然有着隐形影响。若何进步本身的资产周转效率以及资金操纵效率，是招商蛇口需要面临的问题。

据不完全统计，2020年全年，招商蛇口累计挂牌让渡16个项目，出格是“三道红线”政策出台后，密集挂牌/让渡了12个项目标股权及债权，此中不乏与招商养老、招商证券等联系关系方的交易。

9月14日，招商蛇口发布以5.27亿元向联系关系方仁和养投整售物业的通知布告，交易标的物为包罗5栋办公楼及1栋酒店对应的地盘利用权及上盖物，共计260户约3.08万平方米建筑面积以及268个地下车位。

招商证券方面，11月27日，2.99亿元接盘了招商蛇口让渡无锡项目公司24.5%股权；12月23日，以不超5亿元接盘招商蛇口让渡的杭州萧山项目24%股。

年内，招商蛇口还两度联手招商证券，配合成立合资公司以开发旗下项目。在5月份，两边结合全面参与北京经济手艺开发区路东区E9R3、E9R4地块项目标开发建立；12月，就长沙市岳麓区望岳街道雷锋大道两厢地块签定合做框架协议。

让渡股份之余，招商蛇口于12月2日正式在深交所发行并设立“申万宏源-招商蛇口-泰格明华资产撑持专项方案”，发行规模41.5亿元，产物期限3+2年，根底物业为泰格公寓及明华中心。

泰格公寓、明华中心是招商蛇口位于深圳南山蛇口的项目。据表述，那是参考了境外成熟市场REITs形式，提出了表外孵化提拔的产融连系形式，将通过对项目标革新和运营提拔实现资产增值，将来可能成为招商蛇口大量持有型物业的孵化提拔途径。

整个2020年，招商蛇口定义为集团的“资管年”，方案先将内部的资产清点梳理，再分类盘活和提拔，分类施策，以差别的资管与证券化方案停止退出。

据最新动静，招商蛇口已申报深圳蛇口网谷园区根底设备公募REITs，在国内第一批申报园区根底设备公募REITs大军中，招商蛇口申报的项目为独一“央企+工改工”概念。

该单REITs所纳入的资产囊括了蛇口网谷中最优良的四个资产：万维大楼、万联大厦、万融大厦和万海大厦。那四栋工业用地上的写字楼总建筑面积到达20万平方米，此中财产用房部门面积约15万平方米，全数由招商蛇口自持出租。

一系列股权让渡、项目增资、资产证券化等办法，现实上均是为了实现3个标的目的的目标：减轻资产压力，风险共担；低效资产让渡，进步本身效率；沉淀资产退出，实现资金回流。

除了上述通过REITs实现沉淀资产退出、现金回流，在减轻资产压力方面比力典型的案例是，11月25日挂牌让渡了武汉招瑞置业有限公司49%股权，即招商蛇口58.87亿元竞得的武汉市~口区地块。

固然项目让渡底价只要31.164万元，但接盘方需要将14.42亿元股东告贷转至招商蛇口指定账户并付出响应告贷利钱，别的再借给标的企业14.42亿元，用于付出地块剩余地盘出让金。

现实上，招商蛇口近年来也在不竭降低对融资的依赖，更多依靠于运营资金的回笼。数据显示，招商蛇口运营性现金流净额从2016年、2017年净流出形态，变成2018年、2019年的净流入，而且在2020年也仍然连结那一趋向，在三季度，实现净流入102.45亿元。

反不雅筹资活动产生的流量净额，在2020年的半年度、三季度，招商蛇口均实现筹资活动产生的现金流量净额为负，别离为负56.49亿元、负80.98亿元，即招商蛇口在主动削减关于筹资现金流的依赖。

增收与增利

招商蛇口所要面临的实正问题不是疫情，也不是三道红线带来的束缚，而是若何从一家资本型企业改变成为资本+才能型企业。

背靠招商局集团资本的招商蛇口，可通过政企合做、国企央企合做、并购等多种体例拿地。而且，历来融资成本低于同业。

数据显示，从2015年至2019年，招商蛇口综合资金成本为4.93%、4.5%、4.8%、4.85%、4.92%；2020年上半年，综合资金成本为4.78%，销售排行榜前50企业的加权融资成本则均匀在6%至6.5%之间。

另一方面，招商蛇口还有一些潜在优势。从2015年以001979股票代码上市，完成蛇口工业区+招商地产的严重无先例资产重组，再到前海地盘整备完成，注入上市公司，此后中集、深国际才先后参考招商蛇口的计划完成地盘整备。也就是说，良多案例都“先行一步”。

2020年，那一特殊案例应该属尚未完成的南油集团股权收买事项。

2020年6月8日，招商蛇口与深投控签定协议，以发行股份、可转换公司债及付出现金购置深投控持有的南油集团24%股权，此中以发行股份、可转换公司债及现金体例付出的对价别离占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。

同时，招商蛇口拟向战略投资者（安然资管、安然人寿）非公开发行股份募集配套资金，用于付出本次交易中的现金对价。

值得留意的是，案例中，招商蛇口并未收入任何现金资产，仅发行了股份及可转换公司债，现金对价是向安然募集。即使在9月11日更改的计划，也是间接打消配套资金募集摆设，改为仅接纳发行股份、可转换公司债券的体例。

整个计划相当于是股权融资，固然那一重组最末被招商蛇口主动撤回，但是足以看出其在本钱市场方面的优势。

那么，那家身处“金山”、扎根蛇口的央企，所面对的关键问题是什么？

数据显示，招商蛇口在2015年至2019年实现营收492.22亿元、635.74亿元、759.38亿元、882.78亿元、976.72亿元，同比别离增长8.21%、29.16%、19.45%、16.25%、10.64%。

盈利方面，2015年至2019年，招商蛇口归母净利润别离实现48.50亿元、95.81亿元、126.56亿元、152.40亿元、160.33亿元，同比别离增长51.36%、97.54%、32.08%、20.42%、5.20%。

而在2020年前三季度，招商蛇口则实现实现营收501.18亿元，同比增长96.21%；归母净利润21.92亿元，同比削减56.96%。营收与归母净利数据增长呈现背离，而且是大幅度的背离。

增收不增利的问题有所闪现，招商蛇口对此解释是，受房地产项目结转构造影响，社区营业毛利率同比下降；因新冠疫情，对租赁物业采纳了减免租等办法；上年同期公司让渡子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

自2019年起头，在前三季度，招商蛇口归母净利均同比降低，上年同期让渡子公司而招致近年利润下滑的解释时常可见。

四月份举办的2019年全年业绩会上，针对利润规划问题，招商蛇口董事长许永军暗示，2020年起头做新的五年方案，公司每年都有三年方案，是滚动式的，每年都做得比力实，但是因为上市公司披露限造原因，详细数据欠好披露。

他进一步称，将来房地产行业要连结本来的增速，尤其是利润方面的增速，挑战很大。加上疫情影响，只能说根底很好、挑战很大，而招商蛇口心里有数。

现实数据上，招商蛇口华东、江南两地，奉献了排名前列的销售规模和营收，但是毛利率却是最低，在2020年中期，毛利率（扣除营业税金及附加）别离为13.87%、13.54%，与上年同期比拟削减16.66个百分点及9.01个百分点。

刘宁则指出，2019年公司毛利率已经呈现下降，背后是整个地产行业都鄙人降，估计2020年趋向仍将延续，次要受地盘成本及限价等因素影响。2016-2019年及2020年上半年，社区开发与运营营业别离录得毛利率32.27%、38.43%、39.28%、33.55%及23.52%。

有了规模，还要盈利。于招商蛇口而言，疫情、三道红线也许都不是重点，若何找回盈利才能，才是将来开展的核心。

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文章来源:概念地产网