央行发出“限贷令”！2021年起，48万亿房贷面对“高压线”

2021刚开年，楼市吹来一股北风。

据央视新闻报导，12月31日下战书，人民银行、银保监会发布《关于成立银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制的通知》，将按照银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度办理要求，通知自2021年1月1日起施行。

所谓房地产贷款集中度办理轨制，次要指的是中资银行，其房地产贷款余额占等到小我住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的办理要求，即不得高于监管部分确定的上限。

留意，新规分为两个部门：房地产贷款余额占比、小我住房贷款余额占比。

两个范畴的信贷流向，都不克不及超越规定的限度，那是楼市将面对的两大“高压线”。

那么，房地产贷款的“上限”在哪里？

详细来说，分为5大档，每档都设置两个上限，别离是房地产贷款上限和小我房贷上限，我们先把新规的内容大要枚举一下，后文再阐发规定出台后，对楼市会形成什么影响。

六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国度开发银行为第一档，两个上限别离为40%和32.5%，在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限别离为27.5%和20%。

第三档是中资小型银行和非县域农合机构，次要包罗城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限别离为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，两个上限别离为17.5%和12.5%。

最初一档为村镇银行，两个上限别离为12.5%和7.5%。

很明显，我们经常打交道的大型股份银行，前提最宽松，城商行或县城村镇小银行的前提最严。

如斯详尽、严酷、详尽的房地产贷款占比规定，在2020年最初一天发布，紧跟着在2021年第一天就立即施行，没给市场一点缓冲期，是以往历来没有过的，能够说是房改20年来第一次。

以前央行当然也对涉房贷款占比有要求，但大都是规定一个模糊的比例，或通过突击查抄等体例约束信贷的流向。

好比，2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文，楼盘必需满足“四证齐备、30%自有资金、开发商具有二级以上天分”才气从银行贷款，那就是所谓的“432”要求。

好比，2015岁尾，央行推出MPA查核，新增房贷规模及按揭、开发贷占比目标，哪家银行查核不外关，央妈就不给钱了。

央行和银保监会认为那些办法还远远不敷，还得继续给银行加码，不克不及让房地产予取予求，在我们的记忆中，还实没有像此次发正式文件、分档、定上限，让整个市场都感应了一种“压迫感”。

为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”？

谜底很简单：房地产贷款占比越来越高，呈现了“大而不克不及倒”的现象，绑缚了整个金融系统。

央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，持续 26个月回落，前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年程度低 6.8个百分点。

易纲行长前段时间发过一篇论文，此中提到：房地产与金融资产之间存在对偶关系。

一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的欠债，银行的金融资产部门对应着居民和企业手中的房地产。

另一方面，房地产做为抵押品的信贷快速扩张，会招致金融风险向银行和处所集中，并容易构成自我强化的机造。

蓝白其时写文章解读过，跟各人举了个例子：A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。

城市C把地盘卖给房企D，城市C获得了财务收入。

房企D拿地盘向银行B抵押贷款，盖房施工。

购房者A把收入、现金充任首付，向银行B抵押转换成房产，做为家庭最重要的资产构成部门。

因为发放房贷的原因，银行B的资产端不竭扩张，居民的房产现实上对应的就是银行的资产。

涨的时候大快人心，C的财务收入会越来越多，A的资产会越来越优良，而且能够再次抵押获得规模更大的融资，银行B的资产也十分安康，很难呈现坏账，D的规模不竭扩张，加鼎力度拿地，四处都是千亿级此外房企，一片欢跃气象。

但本色上看，购房者A、房企B、城市C，他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上，一旦楼市呈现活动性危机，无人接盘的城市呈现价格坍塌，房产市值缩水，抵押品价值大跌，银行的资产端一定会恶化，坏账、集中兑付就会成批呈现。

华泰固收张继强有份统计，2019年，我国香港地域房价收入比高达49.42倍，在全球居首，而我国大陆地域的房价收入比为 29.09倍，也高居全球第二。

比照而言，美国仅为3.5倍、日本为11倍，反映出我国度庭购房承担已显著较重，房价不克不及再涨了。

要晓得，美国和日本可是履历过房地产“硬着陆”的，日本从出台“地价税”后经济一蹶不振，履历了“失去的20年”，美国的次贷危机，最初需要全世界为之买单才蒙混过关。

对房地产加码调控，刻不容缓。

下面聊聊新规对房地产行业的影响。

短期（1-2年）看，影响还实不大。

国盛证券曾整理过有关数据，从房地产贷款合计占比看，在第一档中，建立银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。

第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，别离需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。

第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

看得出来，因为央行比来几年三令五申压降房地产贷款占比，各家银行超出的比例其实不多，像第一档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下，额度都没用完。

哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限造了，接下来只需要控造贷款增速就行，归正信贷总量是不断在增长的。

分母增长，分子不动，就算超出贷款上限10%以，照样能达标。

更何况，各家银行还有过渡期。

涉房贷款占比超出2%的，过渡期两年，占比超出4%的，营业调整过渡期长达4年，绝大部门银行都能平稳落地。

但是，持久（5-10年）看，无论对购房者仍是对房地产行业，都极其倒霉。

关键词只要一个：长效机造。

以前调控，控的是现状，控的是银行存量，办法一箩筐，一阵风事后，丝毫不影响房产做为优良抵押品的“实香”地位，银行、房企、购房者，都甘之若饴。

如今的调控，控的是硬性目标，控的是预期和信贷增量，还想把贵重的信贷资本像以前那样全数投向房地产，门都没有。

房企的“三道红线”，针对了房地产的贷款需求。

银行的“两大高压线”，针对了金融系统的贷款供应。

一边压造“需求”，另一边控造“供应”，用漫长的时间，垂垂“熨平”房地产行业高速扩张带来的副感化，缓解金融系统对楼市的依赖。

蒋天养有句名言：做大事三个前提，第一银子，第二银子，第三仍是银子。

不管开发商本钱整合腾挪的手段有多高，购房者打破限购、限贷、限售的本领有多强，没有银行源源不竭的“银子”撑持，信誉扩张的根底没了，说什么都是徒劳。

因而，央行选择2021刚开局的时候发出“限贷令”，更是一种立场上的“宣示”：房地产“去金融化”，我们是认实的。

2020年是房地产过去5年来最难的1年，也可能是将来10年最好的1年。