文/子木
“北京海淀学区房一夜上涨40万元”。
今天看到中新经纬报导的那条热点新闻后，我赶紧找了几个北京中介伴侣核实情况。
“也不晓得为什么，学区房热度嗖一会儿就起来了，尤其是海淀的学区房，根本上是挂一套卖一套，各人都在抢，跟不要钱似的。”
“北京一些学区房的售价都超了2017年调控之前最顶峰程度了，还有人源源不竭跟我探听学区房。”
“从11月起头，我几乎没歇息过，一套房子几十个家庭看，看完就买都不消筹议，并且业主起头坐地起价，一晚上跳涨几十万。”
前几天我就拿到一份贝壳的数据《北京二手房小区榜单》，里面也有描述：
北京学区房或迎来新一轮上涨行情。
因为统计显示，在“2020年业主预期最强的十大小区”中，海淀区的上地东里、东南小区、蜂鸟家园、万泉新新家园、新起点嘉园均是学区房，别离排名全市前五。
此中东南小区，去年12月的房价为12.87万/平米，本年下半年房价起头跳涨，12月房价已经到达14.46万/平米，每平米涨了1.59万元，根据60平米计算，本年一年涨价近百万，相当于年化收益13%摆布。
同样，蜂鸟家园每平米涨了1万78，别的两个都是每平米6000元以上的涨幅。
在传统旺季，海淀学区房到底为何涨势如斯凶猛，那又预示着北京如何的楼市趋向？
1
启事
在前几天全国数据清点中，我们看到，北京2020年二手房交易规模到达8269亿元，成交套数到达16.6万套，仅次于上海排名第二。
北京本年的成交行情能够说是近两年最好的了，也能够说是自2017年调控以来最大的成交反弹。
需求喷发，库存量被加速消耗，供需失衡。
而学区房，绑定着一个城市最稀缺的教育资本，天然站在商品房价值金字塔的顶尖，那种硬通货，被顶端购置力继续进步价值，是意料之中的工作。
其次，本年疫情对人们的心理预期改动长短常严峻的。
之前良多高收入家庭，都喜好把孩子送到国外去读书，在教育端不断都跟国际沾边。
但是本年疫情，国外失控，几个留学次要国度，例如英国还呈现新冠变异，完美形象彻底在那些中产心中沦亡，良多人发现“国外的月亮本来没那么圆”。
于是良多人起头参加争夺国内稀缺教育资本的阵营中，那也是比来海淀学区房房价快速上涨的次要动力。
第三点就是学区房的造约因素“多校划片”，并未对房价产生冲击感化，各人对学区房的投资概念根本没有被撼动。
前两年，各人不敢买学区房是因为从上到下都在搞“多校划片”，官方的企图很明显，就是想冲击教育资本垄断下的高房价，同时实现教育平衡化。
但如今回过来看功效。海淀施行多校划片，大部门小区照旧能够被分配在就近的学校上学。即便不被分配在小区对应的名校，但是海淀整体的教育十分强，即便最差的学校在其他区也是位于前列的。
固然多校划片有赌的成分在里面，但关于大部门家长来说，那种赌的风险都是愿意承受的。
一个读者跟子木说，他们家刚把向阳的大房子卖掉去海淀买了老破小学区房。
一家人蜗居在学区房中，固然牺牲了必然的生活品量，但孩子的教育有保障，将来考清北的概率仍是很大的，最次要的是孩子上完学，那房子转手又能卖个好价格，学区房比向阳通俗房的房价潜力必定大。
那种双重投资的买卖，怎么算都不亏。
2
信号
那两年搞多校划片、线上教育，到头来仍是不如学区房给家长带来的平安感更间接。
最次要的是，如今那些抢学区房的家庭并不是是只要钱的家庭，更多人是拥有高档学历的新城市精英，他们在不缺乏优良家庭教育的同时还在“攀比”学区房教育前提，实的让人诧异。
不外我小我建议，有丰裕前提的能够选择投资学区房，若是是踮着脚尖，以牺牲栖身品量换取学区房名额的仍是主攻家庭教育吧，或者花钱好好请一个名牌家教。
再回来谈市场。
固然2020年北京成交量大涨，行情十分好，但并未带来全市房价的普涨，那是因为北京那两年积累的库存大，尤其入市的新盘十分多，冲抵了二手房业主房价上调的预期。
但如今差别，学区房信号呈现了。
根据过去以往的楼市规律，每一轮房价上涨，都是由学区房价跳涨带动的，学区房起到的感化就是“前驱和警示”。
数据显示也是如斯，北京二手房新增房源量一路下滑，带看次数岁暮翘尾，市场蓄势完成，明年小阳春房价的上涨火苗已经点燃了。
若是明年房价上涨，北京会继续晋级调控吗？
大要率不会，起首是“兵出无名”，那轮房价支持是靠刚需主导的，是在北京政策严控的前提下达成的，没有炒做。
其次是政策刹车已经踩到底了，认房认贷限购限贷，都是全国最严的，若是加码政策，一定会殃及刚需，那违犯了“房住不炒”的素质。
3
警示
按照线报，2020年成交最好的城市上海，如今房价已经起头蹿升，近期良多读者都在反映那个现象，此中一个伴侣发来埋怨，说本身存眷的一套房踩上了“蹿天猴”。
紧跟其后，2020年成交量第二的北京，天然不会拉垮。
其实我对北京购房者的呼吁已经很久了。
9个月前，我写了一篇文章，《疫情完毕之前，我劝你在北京看房》，7个月前我又写了一篇文章《你还在等北京房价下跌吗？》，2月前我再执笔警示《留意！留给北京买房人的时间不多了》。
每一篇文章，我都用大量的数据和现象推导行情演变，最早听着上车的如今良多人的房价都有必然的上涨。
如今正值北京“政策底+房价底”，能不克不及抄到就看你的本领了。那也是子木关于北京楼市的最初一篇预警。
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