重磅！监管放大招：房地产贷款“红线”来了

中国基金报记者 吴君

2020年的最初一天，央行、银保监会发布《关于成立银行业金融机构房地产贷款集中度办理轨制的通知》，房地产贷款市场迎来重磅新规！

《通知》明白，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和小我住房贷款余额占比两个上限，好比：第一档是工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，小我住房贷款占比上限是32.5%；第二档是招行、北京银行、农发行等，两个上限别离为27.5%、20%。详细五档要求可见表格内容。

别的对超越上限的机构设置2-4年的过渡期，并成立区域不同化调理机造。为共同资管新规的施行，资管新规过渡期内（至2021岁尾）回表的房地产贷款不纳入统计范畴。

值得留意的是，央行《货币政策施行陈述》显示，截至本年9月末，全国次要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%；此中，小我住房贷款余额33.7万亿元。

基金君梳理了此次发布的几个文件的核心内容，整理出几大体点，供参考。

一、为什么要成立房地产贷款集中度办理轨制？

《答记者问》指出，按照党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机造、施行好房地产金融审慎办理轨制的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经历并连系我国国情，研究造定了房地产贷款集中度办理轨制，以进步金融系统韧性和稳健性，促进房地产市场平稳安康开展。同时，鞭策金融供应侧构造性变革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷构造，撑持造造业、科技等经济社会开展重点范畴和小微、三农等单薄环节融资，鞭策金融、房地产同实体经济平衡开展。

基金君查阅了央行在本年11月发布的《2020年第三季度中国货币政策施行陈述》，截至本年9月末，全国次要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。此中，小我住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较6月末回落0.1个百分点。

二、什么是房地产贷款集中度办理轨制？

《通知》暗示，房地产贷款集中度办理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称房地产贷款占比）和小我住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称小我住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的办理要求。

即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和小我住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照施行。

三、次要分为五档办理房地产贷款集中度

《通知》指出，按照银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度停止办理，并综合考虑银行业金融机构的规模开展、房地产系统性金融风险表示等因素，适时调整适用机构笼盖范畴、分档设置、办理要乞降相关目标的统计口径。

详细来看次要分为五档：第一档是中资大型银行，包罗工农中建交、国开行和邮储银行，房地产贷款占比上限是40%，小我住房贷款占比上限是32.5%；

第二档是中资中型银行，包罗招行、浦发、中信、兴业、广发、安然、光大、民生等，还有北京银行、上海银行、江苏银行、浙商银行等，也有农发行、进出口银行等，房地产贷款占比上限是27.5%，小我住房贷款占比上限是20%；

第三档是中资小型银行和非县域农合机构（包罗农商行、农村合做银行、农村信誉合做社），好比城市贸易银行（不包罗第二档中的城商行）、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限是22.5%，小我住房贷款占比上限是17.5%；

第四档是县域农合机构，房地产贷款占比上限是17.5%，小我住房贷款占比上限是12.5%；

第五档是村镇银行，房地产贷款占比上限是12.5%，小我住房贷款占比上限是7.5%。

四、处所银行可增减2.5个百分点 连系现实、连结适度弹性

为表现区域差别，新规还确定处所法人银行业金融机构的房地产贷款集中度办理要求时，能够有适度的弹性。

《通知》还暗示，人民银行副省级城市中心收行以上分收机构会同所在地银保监会派出机构，可在充实论证的前提下，连系所在地经济金融开展程度、辖区内处所法人银行业金融机构的详细情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度办理要求为基准，在增减2.5个百分点的范畴内，合理确定辖区内适用于响应层次的处所法人银行业金融机构房地产贷款集中度办理要求。

五、设立2-4年的过渡期摆设

《通知》指出，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、小我住房贷款占比超出办理要求，超出2个百分点以内的，营业调整过渡期为自本通知施行之日起2年；

超出2个百分点及以上的，营业调整过渡期为自本通知施行之日起4年。房地产贷款占比、小我住房贷款占比的营业调整过渡期别离设置。

别的，营业调整过渡期完毕后因客不雅原因未能满足房地产贷款集中度办理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或本地人民银行分收机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可恰当耽误营业调整过渡期。

六、1个月内提交整改计划

《通知》暗示，房地产贷款集中度超出办理要求的银行业金融机构，须造定营业调整过渡期内逐渐到达办理要求的调整计划，明白向办理要求边际收敛的详细行动。

此中，适用于第一档和第二档房地产贷款集中度办理要求的银行业金融机构，于本通知施行之日起1个月内将调整计划报送人民银行、银保监会，并按季度陈述施行情况。

适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度办理要求的银行业金融机构，于本通知施行之日起1个月内将调整计划报送本地人民银行分收机构、银保监会派出机构，并按季度陈述施行情况。

七、住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算

《答记者问》也指出，为撑持鼎力开展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部分研究造定住房租赁金融营业有关定见，并成立响应统计轨制，届时关于契合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度办理统计范畴。

八、资管新规过渡期内回表的不纳入统计

为共同资管新规的施行，资管新规过渡期内（至2021岁尾）回表的房地产贷款不纳入统计范畴。

九、新规新年起施行 未按要求的采纳额外本钱要求等

本通知自2021年1月1日起施行。人民银行、银保监会将对未施行本通知要求的银行业金融机构，采纳额外本钱要求、调整房地产资产风险权重等办法。

当前超出办理要求的银行业金融机构，应连系本身现实，造定过渡期营业调整计划；契合办理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关营业，人民银行、银保监会将亲近监测相关银行业金融机构房地产贷款营业开展情况，对异常增长的，将催促采纳办法及时予以校正。

十、新规会对房地产市场产生哪些影响？

《答记者问》也称，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度办理轨制开展了普遍调研，与金融机构停止了充实的沟通，相关目标设定充实考虑了银行业金融机构现实情况，并采纳了分类分档、不同化过渡期、区域调理机造等多种机造摆设。目前，大部门银行业金融机构契合办理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关营业，连结房地产贷款占等到小我住房贷款占比根本不变。

关于超出办理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择营业调整体例、按年度合理散布营业调整规模，确保调整节拍相对平稳、调整工做稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过耽误过渡期等体例差别化处置，确保政策平稳施行。

编纂：小茉