中国城市开展潜力排名

文：任泽平 熊柴 闫凯 李圳辉 白学松

练习生姜文镪、顾才鑫、徐灏等对本文有奉献

导读

我们提出了业内广为接纳的尺度阐发框架：“房地产持久看生齿、中期看地盘、短期看金融”。

当前中国城镇化正步入城市群都会圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新开展阶段，房地产长效机造加快构建、“一城一策”推行，城市开展潜力差别庞大，城市研究变得尤为重要。

本课题是我们历经一年多对典范框架的细化与量化，在前期60多个目标、超越10万条数据根底上筛出27个目标、约5万条数据，以此成立多维度、多条理、可验证的城市开展潜力根本面+市排场评价模子，对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单位的开展潜力停止客不雅排名。

本研究关于认识城市开展潜力、政府构建长效机造、促进房地产市场平稳安康开展、居民安身立命、企业投资决策等具有参考价值。

摘要

研究布景与阐发框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代。1）布景：房地产进入新周期，城市开展进入城市群都会圈时代。中国20-50岁生齿于2013年见顶，存量住房套户比近1.1和房地产长效机造加快构建，标记着中国房地产市场辞别高增长阶段，进入高量量开展的新时代新周期。在中持久，城镇化、栖身改善、城市更新三大盈利将支持中国房地产市场将来平稳开展。从区域看，中国进入城市群都会圈时代，区域分化凸起，城市开展潜力差别庞大，城市研究价值愈加凸显。2）阐发框架：根本面阐发趋向，市排场阐发时机。根本面阐发是城市开展潜力研判的核心，关键在于研判生齿，逻辑链条是：人随财产走，财产决定城市兴衰，规模经济和交通成本等区位因素决定财产规划。我们在根本面存眷需求侧的生齿现状、生齿潜力和生齿购置才能，以及供应侧的住房存量及地盘财务依赖度，共涉及23个目标。在市排场，用房价周期、需求透收率、库存去化、地价房价比等颠簸较大的4个短期目标研判城市市场热度，以在根本面阐发根底上判断进入时机。按照汗青数据回测，准确度为75%。

根本面：2019年中国城市开展潜力排名。1）榜单概览：2019年深北上广稳居中持久开展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地域有32座城市进入前50名，长三角、珠三角地域表示尤其凸起；东北地域有超八成城市位于200名之后。百强城市以全国13%的地盘，集聚50%的生齿，缔造73%的GDP，占全国商品室第销量的62%。2）生齿现状：生齿持续向大城市集聚，中西部核心城市兴起。从区域层面看，当前生齿回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份生齿再集聚并存，京沪津苏黑吉辽生齿增长低迷以至负增长。从分线城市看，生齿持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出根本平衡，四线城市持续流出。从重点城市看，深圳、广州、杭州常住生齿大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益兴起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市生齿增长放缓。3）生齿潜力：人随财产走，一二线财产根底及潜力凸起。一二线城市以25.5%的生齿缔造了46.5%的GDP，生齿集聚潜力很大。在财产立异方面，一二线城市头部效应显著，上市公司占比、创造专利受权量合计别离占约70%、75%，此中京沪深占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。在交通区位上，一二线城市占据交通枢纽地位，高铁始发末到趟数别离高达740、149趟，东部地域受益于天然天文和率先开展战略交通根底前提更优。在公共资本上，一二线城市优良教育、医疗资本密集，城市轨道交通提拔城市运行效率。4）购置才能：一二线城市绝对购置才能较高，相对购置才能较低。从绝对程度看，一线城市人均储蓄存款、可收配收入别离高达11.5、6.6万元，远高于其他城市。从相对程度看，一线、二线、三线、四线城市房价收入比别离为20.8、10.6、8.4、6.0年，但一线城市因供应不敷，房价并不是由中位数收入人群决定，而是由高收入人群决定。5）住房供应：一二线城市住房供应偏紧，二三线地盘财务依赖度较高。一二线城市住房供应偏紧、套户比别离为0.97、1.02，东北地域有过剩风险、套户比超越1.1。东部、中部地盘财务依赖度较高，别离为57%、52%；二三线城市较高，别离为64%、50%。

市排场：2019年百强城市何时规划最佳？1）榜单概览：在根本面阐发根底上，连系市排场情况将开展潜力100强划为3档，此中深北上广等15个城市为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。2）量价趋向：部门三四线城市需求明显透收，部门一二线城市成交量有所回暖、市场有望趋稳。已履历明显调整的部门一二线城市及周边房价将逐步趋稳，如供应不敷或存在必然上涨压力；前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏根本面支持的部门三四线城市存在调整风险。3）库存去化：西部地域、四线城市总体库存风险较高。从可售库存看，2019年1月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期别离为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市从2018年下半年以来有必然上升。从广义库存看，2017年西部地域、四线城市地盘消化周期别离为2.5、2.1年。4）拿地成本：2018年地价房价比总体回落，少数城市仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市室第类用地成交溢价率别离为4.2%、21.6%、21.4%，此中二线城市持续4个月上行、三四线城市持续5个月上行。2018年一线、二线、三线、四线城市地价房价比别离为29%、25%、19%、13%，除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二线、三线、四线城市别离下降7、5、2个百分点。

拥抱城市群，掌握大趋向。以中心城市为引领的都会圈城市群更具消费效率，更节约地盘、能源，是支持中国经济高量量开展的次要平台，是中国当前以及将来开展的重点。2019年开展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，有54个位于24个万万级大都会圈。从人均消费效率看，分规模人均缔造GDP呈现规模从大到小的递加现象；1000万人以上的城市人均缔造14万元的GDP，是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍。在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。估计到2030年，中国2亿新增城镇生齿的约80%将散布在19个城市群，此中约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。在都会圈层面，24个1000万人以上的大都会圈以6.7%的地盘集聚33%的生齿缔造约54%的GDP，此中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都会圈开展潜力明显居前。在大都会圈之外，仍有两类三四线城市值得存眷:一类是东部沿海地域经济实力比力凸起的三四线城市，另一类是间隔中心大城市较远、辖区或腹地生齿规模大的内陆处所性中心城市，均大都位于城市群内。

施行实正的房地产长效机造，有助于市场平稳安康开展，那也是人民、政府、企业等各方的配合期盼。长效机造的关键在于人地挂钩、金融不变和因城施策。关于生齿持续流入、供地不敷招致的房价过高城市，增加地盘供给；关于生齿持续流出、供地过多招致的库存过高城市，削减地盘供给；通过人地挂钩实现供求平衡，处理此前人地别离、供求错配招致的一二线房价过高、三四线库存过高问题。从美国、英国、德国、日本、中国香港、新加坡等经历看，房地产过度金融杠杆化是风险之源，货币金融不变是治标之策，要制止货币超发、杠杆过高和居民过度举债，通过货币、金融、税收、地盘等多种手段，撑持刚需和改善型需求，按捺投契型需求。

风险提醒：模子预测存在必然误差；部门目标尚未公布2018年数据，影响模子估量；旅游城市的逻辑与其他城市差别，模子未零丁考虑。

目次

1 研究布景与阐发框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代

1.1 研究布景：房地产进入新周期，城市开展进入城市群都会圈时代

1.2 阐发框架：根本面阐发趋向，市排场阐发时机

2 根本面：2019年中国城市开展潜力排名

2.1 榜单概览：深北上广居榜首，区域中心城市及长三角珠三角表示凸起，东北整体落后

2.2 生齿现状：生齿持续向大城市集聚，中西部核心城市兴起

2.3 生齿潜力：人随财产走，一二线财产根底及潜力凸起

2.4 购置才能：一二线城市绝对购置才能较高，相对购置才能较低

2.5 住房供应：一二线城市住房供应偏紧，二三线地盘财务依赖度较高

3 市排场：2019年百强城市何时规划最佳？

3.1 榜单概览：开展潜力100强分3档

3.2 量价趋向：部门三四线城市需求明显透收，部门一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

3.3 库存去化：西部地域、四线城市总体库存风险较高

3.4 拿地成本：地价房价比总体回落，少数城市仍较高

4 拥抱城市群，掌握大趋向

注释

1 研究布景与阐发框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代

1.1 研究布景：房地产进入新周期，城市开展进入城市群都会圈时代

从总体看，20-50岁生齿于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机造加快构建，标记着中国房地产市场辞别高增长阶段，进入高量量开展的新时代新周期。在需求侧，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值，室第新开工面积2011、2013年达超越14亿平的双峰，2018年商品室第销售面积达14.8亿平方米、大要率为汗青峰值。根据当前生齿开展趋向，中国生齿总量将在2024年摆布见顶，如后续鼓舞生育，见顶时间也最多延迟到2031年。在供应侧，1978年变革开放以来，出格是1998年房改以来，中国城镇居民根本实现从筒子楼到室第小区，从全民蜗居到根本适居的汗青性逾越，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1，表白住房欠缺时代末结。在政策层面，房地产调控思绪发作严重改变，逐步从短期调控政策向长效机造建立过渡。过去20年，中国房地产调控目的在稳增长和控房价之间几经频频，调控思绪重按捺需求轻增加供应、重短期调控轻长效机造，调控手段重行政调控轻经济手段，成果房价越调越涨。2016年12月中央明白定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，起头提出成立促进房地产平稳安康开展的根底性轨制和长效机造，房地产调控思绪逐步从短期调控政策向长效机造建立过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调栖身属性的住房轨制过渡。

从区域看，中国进入城市群都会圈时代，区域分化凸起，城市开展潜力差别庞大，城市研究价值愈加凸显。在住房欠缺时代，城市的开展潜力差别不大，但在住房总体平衡时代，城市的开展潜力则呈明显差别。住房存量套户比低、财产活力强、生齿持续流入的城市显然更具开展潜力，而住房存量套户比高、财产不振、生齿持续流出的城市缺乏开展潜力。在那一布景下，研判差别城市的开展潜力至关重要。从国际和中国经历看，生齿迁徙分为两个阶段：从村落到城市迁徙，到在城市化中后期明显向都会圈城市群迁徙。固然中国从2006年“十一五”规划起头提出以城市群做为城镇化的主体形态，但明显推进城市群建立则起头于2014年启动的新型城镇化建立，19个城市群规划相继出台。2018年11月，国务院《关于成立愈加有效的区域协调开展新机造的定见》要求，成立以中心城市引领城市群开展、城市群带动区域开展新形式，鞭策区域板块之间交融互动开展。鉴于当前大都城市群发育不成熟，中央把以大城市为核心的都会圈做为城市群建立的打破口和抓手。2019年2月，国度发改委发布《关于培育开展现代化都会圈的指点定见》，要求以同城化为标的目的建立1小时通勤圈，标记着中国进入城市群都会圈时代。事实上，过去几年一二三四线城市房价走势明显分化，恰是城市开展潜力呈明显差别的间接表示。一二线城市房价因生齿大幅流入、地盘供应不敷在2015-2016年暴涨；三四线城市一度库存高企、后因去库存政策等在2017-2018年大涨。

1.2 阐发框架：根本面阐发趋向，市排场阐发时机

在“房地产持久看生齿，中期看地盘，短期看金融”的典范框架根底上，我们从“根本面+市排场”两个层面分27个目标研究2019年中国336个地级行政单元开展潜力（不含三沙），详细以根本面研判城市中持久开展潜力，以市排场辅助择时。

根本面阐发是城市开展潜力研判的核心，关键在于研判生齿趋向，逻辑链条是：人随财产走，财产规划决定于区位。其一，房地产持久看生齿，生齿决定需求。生齿是一切经济社会活动的根底，更是房地产市场开展的底子支持。因为出生生齿大幅下滑，2018年中国生齿仅增加530万，生齿总量将在2024-2031年见顶，各地域已逐步进入生齿争夺的存量博弈时代。生齿迁徙的底子动力在于现实收入和生活水准差距，一般规律是人随财产走、人往高处走。其二，财产决定城市兴衰，财产兴则城市兴，财产聚则生齿聚。当前中国经济从高速增长阶段转向高量量开展阶段，从全球价值链的中低端向中高端转型晋级，区域财产格局明显变革。从地域层面看，东部沿海大量造造业受成本上升影响，已经并正向中国内地、东南亚转移。从城市群角度看，兴旺城市群内核心城市集聚高端造造和高端办事业、向周边转移一般造造业，发育中都会圈城市群造造业继续向核心城市集聚，城市群外一般城市财产构造多呈现低端造造业化和低端办事业化。其三，区位决定财产规划，规模经济和交通成本决定区位。企业财产规划以最大化利润为目的，区位选择至关重要。但区位因素并不是原封不动的，跟着规模经济和交通成本等因素变革。中国东部沿海地域率先开展的关键并不是是率先开放的政策，而是沿海的天文位置有利于出口；从全球看，约60%的经济总量集中在沿海100公里范畴内。高端造造和高端办事业聚集在核心大城市，次要是因为规模经济带来的成本下降和效率进步。

详细来看，我们在根本面存眷需求侧的生齿现状、生齿潜力以及生齿购置才能，以及供应侧的住房存量及地盘财务依赖度，共涉及23个目标。此中，生齿现状分为总量和构造两个维度，后者包罗外来生齿、生齿年龄构造、城镇化率、小学生等目标。基于“人随财产走，人往高处走”的根本逻辑，我们从经济实力、财产立异、交通区位和公共资本四个方面阐发生齿潜力。除经济总量外，我们以经济-生齿比值（区域经济份额/生齿份额）做为反映经济层面的总体生齿吸引力，以A+H股上市公司数、创造专利受权量反映区域先辈财产及立异才能，以高铁始发末到趟数、高速公路路网密度、到中心城市间隔等反映交通区位，以在校大学生数、执业（助理）医师数、城市轨道交通里程路网密度反映教育、医疗、公共交通等公共资本情况。在购置才能方面，我们存眷绝对程度的人均储蓄存款、人均可收配收入以及相对程度的房价收入比。在供应侧，我们存眷套户比和地盘财务依赖度两个目标；此中，套户比反映存量住房市场的总体平衡水平，地盘财务依赖度反映处所政府对房地产的依赖及与此相关的地盘出让偏好。

在市排场，用库存去化、房价周期、需求透收率、地价房价比等颠簸较大的4个短期目标研判城市市场短期颠簸，以在根本面阐发根底上判断进入时机及优先挨次。一些城市虽然从根本面上看中持久开展潜力较大，但若是短期需求透收严峻，短期之内并没有开展潜力。我们通过4个短期目标反映市排场，包罗地盘消化周期、房价周期、需求透收率、地价房价比等。因为可售库存数据不全，我们以地盘消化周期那种广义库存去化目标反映城市住房库存。房价周期反映城市房价目前处于何种位置，是上涨中仍是下跌中，以及相关持续时间。需求透收率即为当前室第销售面积增速与过去几年增速的偏离水平，若是大幅偏离过去均值，则很可能意味着风险较大。地价房价比可大致反映房企当前拿地的预期成本收益比，不外若是缺乏生齿和财产导入，地价房价比低的地域也缺乏开展潜力。

此外，短周期的金融目标多具有全国统一性、地域差别小，所以未纳入模子考量范畴。金融政策（利率、活动性投放、信贷、首付比等）既是列国停止宏不雅经济调控的次要东西之一，也是对房地产市场短期颠簸影响最为显著的政策。住房的开发和购置都高度依赖银行信贷的撑持，利率、首付比、信贷等政策将影响居民的付出才能，也影响开发商的资金回笼和预期，对房市供求颠簸影响较大。

本文所有的数据均来自于公开渠道，次要包罗国度及各处所统计局、政府公开材料、Wind、部门房地产专业数据机构等。对部门地域或部门目标尚未公布2018年数据的情况，我们以2017年数据取代。

在数据处置上，为消弭原始数据的量纲差别，对原始数据采纳“最大值-最小值”办法停止尺度化处置。此中，关于单调递增目标线性转换为0-100，关于单调递加目标逆向线性转换为0-100。

在权重处置上，接纳条理阐发法自上而下设置各级目标权重，并通过回测汗青数据优化权重设置。在2015-2016年的数据回测中，模子对排名的准确度为75%，对指数的拟合优度为62%。

2 根本面：2019年中国城市开展潜力排名

2.1 榜单概览：深北上广居榜首，区域中心城市及长三角珠三角表示凸起，东北整体落后

按照GDP、城镇居民人均可收配收入、以及城市政治地位等，将全国337个地级及以上单元划分为一二三四城市，此中三沙市因公开数据缺失较多而不在本文榜单范畴内。一线城市为北上广深4个，2018年GDP在2万亿元以上；二线城市为除一线城市外的曲辖市、大都省会城市、方案单列市以及GDP大于7000亿元且城镇居民人均可收配收入大于4万元的少数兴旺地级市共35个；三线城市为少数弱小省会城市和GDP在2000亿元以上的其他地级单元共85个；四线城市为GDP在2000亿元以下的其余地级单元共213个。

2019年深北上广稳居中持久开展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地域有32座城市进入前50名，东北地域有超八成城市位于200名之后。百强城市以全国13%的地盘，集聚50%的生齿，缔造约73%的GDP，占全国商品室第销量的约62%。深圳占据城市开展潜力榜首，北京、上海、广州紧随其后。二线城市中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前10名；郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会城市，厦门、青岛等方案单列市，苏州、东莞、佛山等兴旺地级市进入前20名。省会城市除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排名前50。在前50名城市中，东部地域多达32个，中部、西部、东北地域别离有6、8、4个。除曲辖市、省会城市和方案单列市外，前50名其余地级市大多散布在长三角、珠三角地域，此中长三角城市群8个，珠三角城市群4个，海西城市群、山东半岛城市群各2个。分地域看，东部、中部、西部地域排在200名之后的城市占比别离为4.6%、22%、64.1%；东北地域有30座城市位列200名之后，占本区域地级单元个数的83.3%，开展潜力总体靠后。需留意，各目标经尺度化处置后合成的开展潜力指数仅具备序数意义。

2.2 生齿现状：生齿持续向大城市集聚，中西部核心城市兴起

从区域层面看，当前生齿回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份生齿再集聚并存，京沪津苏黑吉辽生齿增长低迷以至负增长。变革开放后至2010年摆布，生齿大规模向出口导向型的沿海兴旺地域活动。2010年以来，跟着沿海地域财产转型晋级、中西部地域财产承接以及老一代农人工老化，部门生齿逐步回流中西部，东部生齿增速总体减缓，而东北地域生齿起头负增长。当前生齿回流明显的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省，安徽常住生齿年均增量从2000-2010年的-33万上升至2010-2015年的37万，再增至2015-2018年的60万，四川从-56万上升至32万，再增至46万。广东、浙江等省常住生齿增长一度受生齿回流而明显放缓，但2015-2018年生齿从头明显集聚，当前年均增量别离为166、66万。江苏则从2000-2010年的54万降至2010-2015年的22万，2015-2018年为25万、无明显起色，江苏与广东的生齿集聚差别类似经济开展差别，2016年起头两地经济总量逐步拉大。

从分线城市看，生齿持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出根本平衡，四线城市持续流出。1982-2017年，一线、二线城市生齿年均增速均显著高于全国均匀程度，且一线城市增速更高，表白生齿持久净流入、且向一线城市集聚更多。此中，1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年，一线城市生齿年均增速别离为3.9%、3.4%、1.5%，二线城市别离为1.9%、1.8%、1%，表白2011年以来一二线城市生齿流入放缓但仍连结集聚，放缓的原因包罗京沪控人、生齿老化农人工回流等。上述三个期间，三四线合计生齿年均增速别离为0.63%、0.29%、0.44%，而全国生齿均匀增速为1.04%、0.57%、0.52%，表白2011年以来生齿虽有回流但仍在持续净流出。此中，2001-2010年、2011-2017年三线城市生齿年均增速别离为0.50%、0.44%，根本持平于全国0.57%、0.52%的生齿增速；四线城市生齿年均增速均为0.14%、0.38%，明显低于全国均匀程度。

从重点城市看，深圳、广州、杭州常住生齿大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益兴起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市生齿增长明显放缓。过去二十年，城市的生齿集聚格局发作深入变革。除京沪从2013年起头主动控人外，其他城市近期多在“抢人”、但效果各别。2000-2010年，常住生齿年均增量最大的前五个城市为上海、北京、苏州、深圳、天津，别离年均增加66、61、37、34、31万。2010-2015年，常住生齿年均增量最大的前五个城市为天津、北京、上海、深圳、郑州，别离年均增加50、42、22、20、18万。2015-2018年，常住生齿年均增量最大的前五个城市为深圳、广州、杭州、长沙、西安，别离年均增加55、47、26、24、23万；成都、郑州、重庆（主城）常住生齿年均增加也超越15万，而传统的生齿集聚大市北京、上海、天津、苏州、无锡年均增加不敷5万，北京2017-2018年持续两年负增长、天津2017年一度负增长。

从户籍情况看，次要大城市外来生齿浩瀚、生齿当地化空间很大，跟着户籍轨制变革深化推进有望释放部门住房需求。中央要求，除北京、上海少数超大城市外，其他城市均需铺开放宽落户限造。当前常住生齿与户籍生齿之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市，在200-500万人的有苏州、佛山、武汉、郑州、宁波5座城市，在100-200万人的有15座城市，50-100万人的有18座城市。上述44城或为曲辖市、省会城市、方案单列市，或为长三角、珠三角、海峡西岸地域兴旺城市。近年在户籍轨制变革和“抢人大战”的布景下，部门大城市户籍生齿增长迅猛。2018年西安、成都、武汉、广州户籍生齿别离较上年增加86.6、40.8、30.1、29.8万人，次要以户籍迁入的机械增长为主。

2.3 生齿潜力：人随财产走，一二线财产根底及潜力凸起

一二线城市以25.5%的生齿缔造了46.5%的GDP，生齿集聚潜力很大。当前一线城市以5.2%的生齿缔造了全国12.3%的GDP，二线城市以20.3%的生齿缔造了34.1%的GDP，三线城市的生齿份额与经济份额根本持平、别离为33.9%、34.0%，四线城市的生齿份额明显低于经济份额、别离为39.7%、24.5%（因统计问题，地域GDP合计与全国存在差别）。从经济―生齿比值来看，2017年一、二、三、四线城市别离为2.4、1.7、1.0、0.6；从剔除工业因素的第三财产-生齿比值看，2017年一、二、三、四线城市别离为3.2、1.7、0.8、0.5。从经济增速看，2015-2017年，一线、二线、三线、四线城市年均经济增速别离为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四线经济规模基数小、但增速仍然乏力。从区域看，近几年经济增速比力低的地域是辽宁、山西等数据挤水分地域及东北、西部等偏僻地域，经济增速多在6%以下；而中部很多地域经济增速在8-10%之间，西南部门地域更是在10%以上。总体上看，将来生齿将继续向大都会圈和区域中心城市集聚，三四线城市全域生齿将来将继续大幅流出。

在财产立异方面，一二线城市头部效应明显，京沪深占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。财产立异的城市差别比经济实力愈加明显，那次要因为立异需要高度集聚才更有效率。从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%，一二线城市合计占69.9%。从创造专利受权量来看，北京因为占尽产学研资本优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%，一二线城市占比到达75.5%。财产立异排名相对靠前的三线城市次要是绍兴、常州、台州、嘉兴、珠海等长三角、珠三角城市。

在交通区位方面，一二线城市占据交通枢纽地位，高铁日始发末到趟数别离高达740、149趟，东部地域受益于天然天文和率先开展战略交通根底前提更优。从天然天文看，东部沿海地域具有先发的区位优势。在东部率先开展战略下，高铁、高速公路等交通根底设备开展敏捷，出格是珠三角、长三角、京津冀等地域。从高铁灵通度看，一线、二线、三线、四线城市高铁日均通行班次别离为974、460、155、54趟；目前另有107个城市未开通高铁，次要散布在中西部地域。从高铁日始发末到趟数看，一线、二线、三线、四线城市别离均匀为740、149、17、6趟，此中广州、上海、北京、深圳、成都、武汉、重庆、天津、长沙、西安位居全国前十。从高速公路看，一二线城市与三四线城市的路网密度差别仍然非常明显，别离为1001、506、330、99公里/万平方公里，四线城市仅为一线城市的10%。2016年国度发改委《铁路网中持久规划》要求，在“四纵四横”高速铁路的根底上，建立构成以“八纵八横”主通道为骨架、区域毗连线跟尾、城际铁路弥补的高速铁路网。此中八纵是指沿海通道、京沪通道、京港（台）通道、京哈～京港澳通道、呼南通道、京昆通道、包（银）海通道、兰（西）广通道；八横是指绥满通道、京兰通道、青银通道、沿江通道、沪昆通道、厦渝通道、广昆通道。

在公共资本方面，一二线城市优良教育、医疗资本密集，城市轨道交通提拔城市运行效率。公共资本是财产开展的配套，优良公共资本对生齿有着明显吸引力。从教育看，曲辖市和省会城市多拥有区域内最优良的中小学和高档教育资本，拥有的985/211大学数合计占全国的81%，拥有的在校大学生数量合计占全国的58%；此中，京津沪的一本升学率位居全国前三。从医疗资本看，一线、二线、三线、四线城市每千生齿执业（助理）医师数别离为3.2、3.1、2.2、1.9，而且医疗资本的量量差别庞大，全国最优良的医疗资本次要集中在一二线城市。从城市轨道交通看，按照各城市地铁公司官网及发改委最新批复，至2019年3月全国已通城市轨道交通（不含有轨电车）的城市有35个，加上已批复未开通的城市则增至45个。二线城市中太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台尚未开通城市轨道交通，三线城市目前仅温州开通。已批复未开通地铁的城市除太原、呼和浩特、南通3座二线城市外，还包罗包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等7座三线城市。

2.4 购置才能：一二线城市绝对购置才能较高，相对购置才能较低

一线城市人均储蓄存款、可收配收入别离高达11.5、6.6万元，远高于其他城市。绝对购置才能不只是可收配收入，还应包罗人均储蓄存款，虽然当前“存款搬场”现象明显，但仍能反映相关情况。从城乡居民人均储蓄存款看，2017年一线、二线城市别离为11.5、6.6万元，三线、四线城市别离为4.1、3.2万元。从城镇居民可收配收入看，2017年一线、二线城市别离为6.4、4.5万元，三线、四线城市别离为3.6、3.1万元。此外，包头、鄂尔多斯、呼和浩特等部门资本型城市人均储蓄存款及可收配收入也较高。

一线、二线、三线、四线城市房价收入比别离为20.8、10.6、8.4、6.0年；但一线城市因地盘供应不敷，房价并不是由中位数收入人群决定，而是由高收入人群决定。2017年一线、二、三、四线城市房价收入比别离为20.8、10.6、8.4、6.0年，城市间分化显著，那与全球其他经济体核心城市房价收入比力高的情况一致。此中，北京、上海、深圳的房价收入比别离为26.5、22、21.4年；二三线城市中三亚、厦门、福州房价收入比也很高，别离为31.2、24.2、21.5年，三亚为全国旅游城市、房价次要受外来者购房影响。从原则上讲，在供需根本平衡的市场，房价由中位数收入人群决定；在供应明显大于需求的市场，房价由低收入人群决定；在供应明显小于需求的市场，房价则由高收入人群决定。而且，与国外明显差别，因文化传统差别，中国人购房存在“六个钱包”现象，即父母等对子女的资金撑持凡是较大，那使得传统房价收入比的度量存在必然误差。不外，考虑到现实并没有更好的目标及数据权衡相对购置才能，本文仍然接纳房价收入比度量。

2.5 住房供应：一二线城市住房供应偏紧，二三线地盘财务依赖度较高

东部、中部地盘财务依赖度较高，别离为57%、52%；二三线城市别离为64%、50%，高于一线、四线城市。地盘财务依赖度在必然水平上意味着处所政府对房价的依赖。分区域看，东部、中部近三年地盘财务依赖度（地盘出让收入/处所一般公共预算收入）别离为57%、51.7%，高于西部、东北的31.6%、19.4%。那是因为西部、东北需求相对偏弱，房地产拉动经济的才能有限。分线看，二、三线城市近三年地盘财务依赖度别离为64.2%、49.5%，高于一线城市的42.2%和四线城市的35%。此中，上海、深圳地盘财务依赖度别离为25%、26%，而北京、广州达50%、68%。在全国336个地级单元（不含三沙）中，有16座城市地盘财务依赖度大于100%，占比4.8%；有31座城市在70%-100%之间，占比9.2%；有98座城市在40%-70%之间，占比29.2%；有191座城市在40%以下，占比56.8%。

3市排场：2019年百强城市何时规划最佳？

3.1 榜单概览：开展潜力100强分3档

在根本面阐发根底上，我们连系市排场情况将开展潜力100强划为3档，此中深北上广等15个城市为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。市排场由库存去化周期、需求透收率、房价周期、地价房价比4项目标构成。我们起首将城市开展潜力100强根据开展潜力指数分为三档，再通过市排场目标阐发，对当前市场趋向较好的城市升档，其他城市维持稳定。

3.2 量价趋向：部门三四线城市需求明显透收，部门一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏根本面支持的部门三四线城市存在需求透收风险。好比，一个城市过去3-5年的销售增速均在20%以下，在根本面改动不大的情况下，某年销售增速突然飙升，好比到达50%及以上，那种城市在短期存在需求透收风险，从数据看次要是部门受棚改货币化刺激的三四线城市。2017年以来，一线城市商品室第销量明显下降，二线城市根本持平，三四线城市受棚改货币化安设比例扩大而继续暴增。各线城市销量暴增的时间呈现轮动特征，一线城市2015年商品室第销售面积同比增长14%，二线城市2015、2016年别离增长10%、26%，三四线城市2016、2017年别离增长22%、13%，部门缺乏根本面支持的三四线城市需求明显透收。

从房价周期看，前期履历明显调整的部门一二线城市及周边房价将逐步趋稳，如供应不敷或存在必然上涨压力。从汗青经历看，过去很多城市的房价存在三年摆布的小周期，涨一段调整一段，小周期的背后是房地产调控、处所对地盘财务的依赖、需求释放与透收等因素。2015-2016年京津冀、长三角、珠三角部门城市及一些省会城市房价已持续低迷2年以上，目前成交量有所回暖，市场逐步趋稳。此类城市在一线城市中有北上广深，二线城市中有天津、南京、无锡、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等，三线城市中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等。而部门前期次要受棚改货币化刺激招致房价大涨、同时缺乏根本面支持的三四线城市存在必然调整风险。

3.3 库存去化：西部地域、四线城市总体库存风险较高

从可售库存看，2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期别离为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市库存去化周期从2018年下半年以来有必然上升。可售商品室第数据可得性较差，我们拔取分线样本城市停止阐发。一线城市拔取4城：北京、上海、广州、深圳，二线城市拔取16城：天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌，三四线城市拔取9城：徐州、莆田、东营、芜湖、焦做、南平、三明、滁州、安庆。2015年以来，得益于棚改货币化政策三四线城市可售库存去化周期持续走低，2018年5-6月最低不到7个月，但逐步上升。2019年3月，一线、二线和三四线城市可售商品室第去化周期别离为11.7、10.5和11.4个月。需要留意的是，库存去化周期对销售十分敏感，好比部门城市商品室第销量当前处于汗青低位，一旦成交回暖，去化周期将明显下降。

从广义库存看，西部地域、四线城市库存偏高，2017年地盘消化周期别离为2.5、2.1年。分地域看，东部、中部、东北地域库存持续改善，西部地域库存改善力度明显不敷。2017年，东部、中部、东北地域地盘消化周期均在1.15-1.35年之间，而西部地域则高达2.5年。分线城市看，2017年一线、二线、三线、四线城市地盘消化周期别离为0.8、0.9、1.2、2.1。虽然一线城市受2016年930起头的调控收紧影响，市场销售持续降温，但地盘消化周期根本小于1；四线城市销售乏力，地盘供给持续增加，仍有较大库存风险。

3.4 拿地成本：地价房价比总体回落，少数城市仍较高

近期地盘成交有所回暖。2018年百城样本中一线、二线、三四线城市室第类用地成交溢价率别离为6.1%、12.5%、18.1%，均较2017年的21.9%、38.3%、45.3%明显下滑。不外，从比来半年数据看，地盘成交有所回暖，2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市室第类用地成交溢价率别离为4.2%、21.6%、21.4%，此中二线城市持续4个月上行、三四线城市持续5个月上行。

地价房价比总体回落，但少数城市地价成本仍较高。2018年一、二、三、四线城市地价房价比别离为29%、25%、19%、13%，除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二、三、四线城市别离下降7、5、2个百分点（因为地级层面的新房价格数据不全，在此以二手房价格阐发，由此估量的地价房价比可能偏低）。虽然各线城市地价房价比总体上差距不大，但详细城市之间差别庞大。此外，当前部门城市推行的“限房价、竞地价”地盘出让形式有效地平抑了新房价格，但在供应不敷的情况下容易引起新房抢购。

4 拥抱城市群，掌握大趋向

以中心城市为引领的都会圈城市群更具消费效率，更节约地盘、能源，是支持中国经济高量量开展的次要平台，是中国当前以及将来开展的重点。按照根本面排名，2019年开展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，此中处于24个万万级大都会圈的有54个。2018年11月，国务院《关于成立愈加有效的区域协调开展新机造的定见》要求，成立以中心城市引领城市群开展、城市群带动区域开展新形式，鞭策区域板块之间交融互动开展。以住建部城区常住生齿为尺度，将城市划分为1000万以上、500-1000万、300-500万、100-300万、50-100万、20-50万、20万以下七类。从人均消费效率看，分规模人均缔造GDP呈现规模从大到小的递加现象；1000万人以上的城市人均缔造14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍。从人均城市建立用地看，大城市明显更节约地盘资本，分规模人均缔造GDP呈现规模从大到小的递增现象，2017年1000万人以上城市人均建立用地仅74.5平方米，而100-300万、20万以下城市别离为117.3、135.5平方米。

在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。2014年《国度新型城镇化规划（2014-2020年》及“十三五”规划要求建立长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、中原、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个城市群。此中，长三角、珠三角、京津冀三大城市群是此中最成熟的三个，以全国5%的地盘面积集聚了23.3%的生齿，缔造了39.3%的GDP，成为带动中国经济高量量开展和参与国际经济合做与合作的次要平台，目前均已经上升为国度战略。在三大城市群外，以成都、重庆、武汉为核心的成渝、长江中游城市群最具开展潜力，两大城市群以5.2%的地盘面积集聚了15.5%的生齿，缔造了15.6%的GDP。其次则是山东半岛、海峡西岸、中原、关中平原、哈长、辽中南等城市群。估计到2030年，中国2亿新增城镇生齿的约80%将散布在19个城市群，此中约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群（拜见恒大研究院2018年7月陈述《中国生齿大迁徙》）。

在都会圈层面， 24个1000万人以上的大都会圈以6.7%的地盘集聚33%的生齿缔造约54%的GDP，此中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都会圈开展潜力明显居前。鉴于当前大都城市群发育不成熟，且部门核心城市消费要素明显向周边溢出，中央把以大城市为核心的都会圈做为城市群建立的打破口和抓手。2019年2月，国度发改委发布《关于培育开展现代化都会圈的指点定见》，那是中国第一份以“都会圈”为主题的中央文件,要求以大城市及周边地域同城化为标的目的推进根底设备一体化、强化城市间财产分工协做、加快建立同一开放市场、推进公共办事共建共享等，包罗以轨道交通等为根底打造1小时通勤圈。按照有关城市群规划及相关处所规划，当前中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都会圈，有重庆、青岛、厦泉漳等14个1000万-2000万人大都会圈。24个万万级大都会圈以全国6.7%的地盘集聚约33%的常住生齿，缔造约54%的GDP。从开展潜力看，上海、北京、深莞惠、广佛肇都会圈居前，之后则是苏锡常、天津、南京、长株潭、杭州、重庆等都会圈。需要留意的是，部门都会圈范畴有重合，好比上海都会圈与杭州都会圈、苏锡常都会圈均有重合。

在24个大都会圈之外，仍有两类三四线城市值得存眷:第一类是东部地域经济实力比力凸起的三四线城市，大都位于城市群内，如温州、珠海、中山、徐州、海口、金华、唐山、泰州、保定、威海等。珠海、中山是珠江口西岸中心城市，珠中江都会圈2017岁暮生齿达958.7万，有望成为下一个万万级大都会圈。温州、威海均为经济兴旺的沿海工贸城市；唐山、保定别离位于京津冀协同开展空间规划“三轴”中的“京唐秦”、“京保石”财产开展带上。该类城市中独一不在19大城市群的是淮海经济区中心城市徐州。2018年国度发改委《淮河生态经济带开展规划》“北部淮海经济区”部门明白提出：“出力提拔徐州区域中心城市辐射带动才能，阐扬连云港新亚欧大陆桥经济走廊东方起点和陆海交汇枢纽感化，鞭策淮海经济区协同开展”，并界定了淮海经济区包罗以徐州为核心的3省10市，面积8.9万平方公里。

第二类是间隔中心大城市较远、辖区或腹地生齿规模大的中西部处所性中心城市，如洛阳、包头、银川、鄂尔多斯、岳阳、绵阳、衡阳、安阳、广安、遂宁、柳州、南阳等，也大都位于城市群内。此中，银川为省会城市，洛阳、包头、鄂尔多斯、岳阳、衡阳、柳州、南阳别离为所在省份的省域副中心城市。此外，宜昌、常德、遵义、襄阳、赣州等处所性中心城市目前不在开展潜力百强城市之列，但从久远看仍具备必然开展潜量。