中指研究院常务副院长黄瑜：物业办事企业将迎最好的黄金十年

本报记者 刘琪

12月25日，由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产本钱峰会――乘风・求变2020物业办理本钱论坛”在北京举行。中指研究院常务副院长黄瑜颁发了以“物业行业开展回忆与瞻望――本钱与手艺赋能行业新开展”为主题的演讲。

在黄瑜看来，当前物业行业的开展战略中最重要的一点就是扩规模，将来可估计的增量空间也让物管市场有着庞大的开展潜力，物业办事企业将会迎来最好的黄金十年。

扩规模是开展主旋律

“在现阶段物管行业的开展战略中，扩规模是主旋律”，黄瑜暗示，据中指研究院测算，从2000年至2020岁尾，全国商品房销售面积累计将到达209.3亿平方米，此中室第面积约184.4亿平方米。同时，估计“十四五”期间，我国商品室第销售面积将有67.8亿平方米，加上近30亿平方米的保障性住房，室第供应的总量将超越90亿平方米。

值得存眷的是，《中共中央关于造定国民经济和社会开展第十四个五年规划和二三五年远景目的的建议》中明白提出，“加强城镇老旧小区革新和社区建立”。另据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区革新工做的指点定见》提出，到“十四五”期末，连系各地现实，力争根本完成2000岁尾前建成需革新城镇老旧小区革新使命。据住建部查询拜访摸底，全国2000岁尾以前建成的老旧小区大约22万个，涉及的居民近3900万户。

“那都将是将来可增量的空间，从那个角度来看，物管市场潜力十分庞大”，黄瑜暗示，目前物管行业集中度较低。据中指研究院统计数据，2019年，物业办事企业前十名在管面积共23.5亿平方米，占全国物业办事企业在管总面积的约10%，远低于同年前十名房地产开发企业销售面积占全国的比重。

黄瑜认为，无论从本钱轨迹仍是开展轨迹来看，物管行业滞后于房地产行业开展十年。目前，房地产行业仍处于“白银十年”，物业办事企业将会迎来最好的黄金十年。也正因如斯，本钱市场对物管行业寄予了更多期许，物业公司上市数量逐年增加。

“四化”是扩规模的重要保障

“从企业的开展阶段来说，物管行业处于规模扩张的开展期”，黄瑜认为，一方面，企业规模小、数量多；另一方面，市场化水平偏低，大都物业办事企业尚未脱节对母公司的依赖。此外，企业多以根底性办事为主，同量化严峻。

那么，在此阶段，物业办事企业又该若何扩规模？拓展运营范畴就是此中一个谜底。据中指研究院阐发，近两年，物业办事企业已经将办事范畴停止了大幅拓展，而且能够从室第小区再逐步延伸至商办、园区、公家物业、病院、学校等业态，城市公共办事、国企后勤办事等范畴。

同时，黄瑜还分享了两组数据，一组是2019年地盘规划建筑面积前20城市、2000年-2019年累计完工面积前20城市的数据，另一组是持续三年室第用地成交规划建筑面积前20城市的数据。她对两组数据停止阐发后认为，物业办事企业在拓展新市场或收并购项目时，应选择地盘成交面积大、交易市场活泼的城市。

“物业办事企业扩展规模的途径有良多”，黄瑜暗示，一是能够借助兄弟开发公司优势，保障规模稳增长；二是能够通过收并购实现规模突围，提速开展；三是能够积极参与投标，扩大办理半径。企业不只要把办事范畴扩大，还要把办事价值基于场景停止深挖。

在黄瑜看来，“四化”是扩规模的重要保障。她进一步暗示，一是尺度化，即创建高尺度、优品量、易复造的办事形式；二是品牌化，即做强原有品牌，树立细分专业品牌；三是专业化，即引进多元优良人才，包罗金融、零售、教育、科技等；四是智能化，即操纵互联网、AI等新手艺降本增效。

企业开展形式不尽不异

黄瑜暗示，中指研究院对支流的企业开展形式停止了系统的阐发研究。以碧桂园办事来说，目的是做新物业办事供给商，供给“四新”办事――新科技、新办事、新业态、新价值，施行“大物业办理”和“大社区办事”双轮驱动战略，从社区办事延伸到城市办事。以根底办事为主，构建了社区家政、保险经纪、社区零售、虫蚁防治、社区媒体等办事主题。同时，碧桂园办事沿着根底物业办事、增值办事、城市办事三条主线停止兼并收买，通过收买专业或是和专业公司停止合做，以此构建大社区办理和大物业办理平台，最末构成横向铺面、纵向延伸的大型新物业办事系统。

“雅生活不断遵照企业生长曲线，出格是企业价值生长的曲线，来不竭实现本身增长，努力成为聪慧城市办事商”，黄瑜暗示，一方面，雅生活在不竭做强根底物业的同时还停止“扩面”――通过收买差别区域的物业公司，不竭增大根底办理面积；另一方面，以根底物业办事、增值办事、城市办事为根底不竭扩大办事范畴，成为办事集成商。

黄瑜还提到，保利物业依托央企资本布景，围绕“大物业”战略，积极规划城市办事营业，合做投资营业涉及城市环卫、轨道交通物业、景区物业、机场物业、景区消防物业等。更重要的是，保利物业将社区办事的生命周期全场景打形成系统的办事品牌，而那种形式，关于一般企业而言在效仿上有着难度。

“万物云则是努力于做‘空间科技办事者’”，黄瑜暗示，那也就是要构建一个智能化、数字化，基于人工智能、大数据等一系列先辈手艺的数字化科技办事运营赋能平台。不只对内提拔运营办理、设备办理、营业流程的数字化才能，并且希望给更多企业赋能。同时，万物云还希望做的是，用科技东西构建空间办事商，而空间办事商更多构建的是资产办理式的形式。好比在社区空间办事方面，以本来的室第物业办理平台“万科物业”为根底，延伸出房产交易平台“朴邻开展”；在商企空间办事方面，与感德梁行成立“万物梁行”，努力于贸易物业办理运营办事；在城市空间办事方面，推出首个城市办事平台“万物云城”。

此外，中指研究院对中小物业企业也停止了系统的研究和梳理。关于中小物业企业将来若何开展，黄瑜也给出了几点建议：第一，深耕区域，扎实做好主业，提拔办事力和满意度，加强区域市场合作力；第二，通过企业间战略合做，协同带动生长；第三，以上市为目的，强化各项才能；第四，企业间兼并收买，在行业生长期享受估值溢价空间，与上市公司配合生长。