即将过去的那一年，对武汉楼市来说，四个字最贴切――匪夷所思
本年上半年，哪怕最乐不雅派也不敢想象，武汉能成交接近18万套新房……
哥最后判断，本年能卖出10万套新房，就算及格；
12、13万套，十分优良；
若是有15万套，绝对能够打优良
18万套呢？
――武汉，如假包换的“房地产之城”
本年武汉GDP冲进1.2~1.5万亿区间，站稳前十座次
房地产“居功至伟”
那不是反话。
十三五收官之时，因为一场疫情冲击，反而让整个牌面彻底明晰
――武汉进入“房地产高依赖周期”
我们把“城运”，深深绑缚上房地产高速列车
01
2020岁尾，武汉突然爆出两条劲爆动静。
其一，六环线正式开工。
不要低估那条环线，也不要认为武汉在玩数字游戏，整个中国，有六条环线“排面”的城市，一共只要四座――北京、沈阳、成都、武汉。
武汉六环线全长560公里，相当于成都六环线2倍多，北京的3倍，沈阳的1.3倍。
其二，武汉首条环城地铁――12号线出炉。
到本年6月，武汉地铁运营里程到达335公里。
12号线绕城一圈，全长接近60公里，“400公里小目的”，已接近达成。
两条大新闻，全数属于“固定资产投资”，而和固定资产投资深度绑缚的行业，当然是房地产。
于是对热点反响最快、表示最嗨的，永久是开发商。
我们潜意识中总认为开发商喜好贴热点。
其实如今呢，人家实不是去贴热点，那些热点自己可能就是武汉吸引开发商投资给的“许诺”。
――十三五期间谈好的前提，在收官最初时刻，用“官宣”闪开发商吃下最强定心丸。
好比某创，有九个项目落在武汉首条环城地铁辐射范畴内，你说那条地铁就是为她修的，完全成立。
某大2016年起头辞别武汉主城区，在鄂州、五里界四处下乡盖房，本年一口气在红安规划三个超大型文旅、占地N万亩级别……在中国任何一个处所，某大都没有规划过那么多项目。
跟着六环线横空出生避世，把她家项目全数串起来，某大规划的深意一目了然。
蓝色三角形为某大项目规划
武汉楼市如今根本上就是，“内有某创，外有某大”。
和武汉深度绑缚的，远不行那两家开发商――
双柳长江大桥落定，是不是某某幸福围着武汉投资的筹码？
貌似全面收缩战线的某达，为安在武汉摆放最多的XX广场？
一贯低调行事的央企某润，在房住不炒的大布景下，为啥偏偏敢在武汉拍地王？
扎进武汉不外4年的某湖，就提出年销200亿目的，那是万科保利勤奋15年，才有的成果……
开发商在武汉所有的激进，都能够归结到一个原因――武汉，最需要他们。
02
10年前，情况还不是如许。
房地产在武汉属于“姥姥不疼舅舅不爱”的小角色，对开发商更是如斯。
一块毛都木有的地盘，用很低的价格卖给开发商，不会对开发商有任何许诺，开发商再用很低的价格卖给购房者，武汉房价也能终年维持低位。
大龄购房者应该有印象，那时候买略微偏点位置，路可能都还没有、公交公交也欠亨，以至需要开发商本身去修。那时候买套房，你会发现周边要啥没啥，你呼吁最多的就是修路，通公交……什么贸易/学校，底子想都不敢想。
福星惠誉做水岸国际那么核心地段的项目，最起头都必需坐麻木才气进售楼部；
碧桂园做武汉第一个项目，更离谱，要荡舟才气到售楼部；
如今呢？
间隔汉口核心区50公里的阳逻，卖房之前，江北快速路通了，地铁也通了。
哪怕鸟不拉屎的处所，在卖房前，根底设备城市到位一半，剩下的只要等入住――导入生齿/财产――贸易配套跟进。
你看如今9000多的楼盘，已经算相对低价项目吧？
可是呢，旁边地铁已经正式运营。
如今你买的房子可能仍然很偏，但绝对不克不及说“荒凉”。
那么修路修高架修过江通道，通地铁通公交，钱从哪里来？
武汉每年固定资产投资7000多亿，根底设备和其他公共事业投资有3000多亿。
钱，只能来自房地产。
城市建立，没有什么是卖一块地不克不及处理的。
若是有，那就卖两块。
03
本年1~11月，武汉地盘出让金，1600亿摆布。
那是武汉搞各类投资，最重要的一笔活钱。
武汉本年成交接近18万套新房，总成交金额超越2000亿。
若是武汉全年GDP落在1.2~1.5万亿之间，你就晓得房地产上下流的奉献度到底有多高。
武汉，实至名归的“房地产高依赖”城市。
判断房地产依赖度，有一个典型目标――“地盘收入”和“一般财务收入”（税收为主）的比值。若是超越100%，那个城市就比力依赖房地产开展。
2019年，武汉地盘收入1769亿元，全国排名第四。
同年，武汉处所财务收入1564亿元，全国排名第十。
地盘收入超越财务收入13%。
而在2014年之前，武汉地盘收入根本在处所财务收入60%摆布。
上一个五年，上一个十年，武汉仍是典型的“理工男思维”。
武汉不断想从汽车财产打破，想从光谷打破，想扎扎实实从第二财产打破，导入生齿。
但十三五期间，尤其是以军运会为界，武汉现实上已经构成全新的开展共识――把重心放在固定资产投资上。
武汉想用最短的时间敏捷改动城市道貌，在中心城区做城市更新，在远城区敏捷扩张、拉开大框架，必需维持天量强劲的固定资产投资，用高架/快速路/地铁实现城市有机串联。
武汉的城运，已经和房地产深度绑缚。
04
各人比力恶感房地产，那么恨屋及乌，也不会喜好依赖房地产开展的城市。
国度信息中心发布过2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判，给中国17个GDP万亿城市的房地产投资依存度做排名。
北京、上海、深圳对房地产依赖度最低，但那几个城市房价却是天价。
城市依赖或者不依赖房地产，跟房价凹凸，并没有一定联系关系。
并非各人认为的，你依赖房地产，所以才让房价上了天。
问题关键是，依赖房地产到底是目标仍是手段。
八年前的深圳，十几年前的北京和上海，都履历过房地产高依赖阶段。
上海大要2005年摆布启动中环内城市更新，把低矮陈旧不胜，也毫无汗青文化价值的建筑全数扒掉，再把摩天大楼、商务区填进去，彻底倾覆核心区的城市能级。
广州没有履历过“大破大立”的痛苦，至今在市区仍然保留大量城中村。
先不谈城市格局若何，单单说城市界面，广州已经被上海甩开，也比不外小兄弟深圳。
那二年，除了武汉，对房地产依赖度比力高的城市还有杭州郑州昆明西安。
凡是有点小设法，不甘愿宁可当区区省会的二线城市，都在试图用房地产+固定资产投资，逆天改命。唯独长沙是破例。
杭州钱江新城
郑州郑东新区
武汉，只不外走上10年前一线城市走过的路。
开发商买地资金/卖地预期拿去融资――投入根底设备建立――基建盈利转移到房价――开发商卖房/运营收回成本。
那条途径一定的代价是，当武汉确定固定资产投资优先的开展形式，房价快速蹿升不成制止。
05
既然武汉已经确定要走那条路，她必需找人抬庄。
大开发商有扩大规模激动，武汉又敞畅怀抱，两家一拍即合。
所以我们看到某大和某某幸福，在武汉外围圈，规划最多的项目；也看到某创，一口气能在武汉投资接近30个楼盘；某达4、5座XX广场同时运营；以至连一贯低调的央企，也能够在武汉高调担任地王……
当下的武汉，给房地产开了一个最好的“窗口期”，那个市场容量足够大，能够提拔的城市根底设备盈利足够多，城市也足够欢送共同城市的开发商。
想昔时，万科保操纵了10年以至15年，在武汉销售额才打破百亿，拿到武汉楼市销冠。如今某创出场不外3、5年，就能拿下销冠或者年销售额打破200亿。
2021年起头，开发商迎来武汉最好的时代。
开发商说他们是武汉的“共建者”，你应该末于大白深入的含义。
06
那些开发商如斯激进，存眷点就锁定在武汉“固定资产投资规模”。
武汉走上房地产高依赖之路，一切一切的核心目标，都是攒出钱投入根底设备建立，短时间快速改动城市风貌，提拔硬件能级。
所以对通俗购房者来说，如今武汉那城市的牌面十分明晰――无论2021仍是接下来5年，武汉的“城运”仍然取决于基建兑现。
生齿盈利？财产盈利？
通盘城市让位给“固定资产投资盈利”。
我们的时机点，又在哪里？
武汉的大格局，六环二十四射。
考虑到六环有2/3路子区域，已经不属于武汉行政管辖范畴，武汉那种辐射才能有限的二线城市，在武汉内部空间都没有填满的形态下，我们应该把资产设置装备摆设锁定在五环以至最好四环之内。
以上全域最有价值的规划点，就是红色环线和蓝色射线的“穿插点”。
越靠近内环、二环，如许的穿插点价值越高，资产设置装备摆设平安度也越高。
价值若是要再往上拔一层。
你选择的点位，很靠近环线/射线，但其实不在高架沿线，而是高架落地的区域。
好比没有高架悬空的关山大道，必然比雄楚大道高架路子的光谷版块，更值钱。
价值最高的点位，则是满足以上两大前提之后，你在家推开窗户还能看江点稀缺天然景不雅，步行范畴内有区域级贸易配套。
武汉的城运，已经和固定资产投资，和房地产深度绑缚。
那是武汉楼市的将来，独一确定的途径，也是我们去穿越周期，独一可相信的布景。
2021，武汉再赌城运。
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