又是一岁暮，神往与怀旧，同时到来。
神往的是未知，带有等待。怀旧的是已知，怀有遗憾。
每逢那时，家里白叟又会提起昔时。呐，以前的猪肉只要几毛钱一斤嘞，还喷香。
年轻人则回嘴到，都啥时代了，如今哪样工具不贵啊。
白叟嘴角微微一张，似有话说，毕竟咽回肚里，换成一丝为难浅笑。
是啊，都啥时代了，还嚼咽着那些过往。
但是，我们那一代的年轻人们。白叟们履历过的履历，我们也正在履历。光阴若小偷，越来越节拍的当下，有时怀旧一些，或许还能收成一些实理。
譬如。你晓得10年后，如今的100万还能值几钱吗？一套100万的房子，10年后又会值几钱呢？
关于货币贬值
都晓得，今天的钱永久比明天的钱要值钱。也晓得，以前鸡蛋5分钱一斤，如今5块钱一斤，涨了100倍。
那就是货币贬值带来的改动。无时不刻。
但什么是货币贬值？为什么会货币贬值？
2019年，我国GDP为99.08万亿元。GDP又叫国内消费总值，意思2019年我们所缔造出的新增产值是99.08万亿元。
既然是新增的产值，天然需要对应的货币撑持。所以，99万亿的GDP，就需要发行99万亿的人民币。
但那99万亿人民币是新增的，它增加了全国货币总量。因而，（全国货币总量/全国商品总量）之下，商品价格就会呈现必然的增长，那就是通胀，带来的成果就是货币贬值。
但请不要单纯把通货膨胀看成是欠好的现象。事实上，GDP的稳步增长一定陪伴着必然幅度的通货膨胀，而通货膨胀就会带来货币贬值。它们仨是相生相伴的，且适度的通货膨胀是一件功德，不然就是通货收缩或者通货滞胀了，那才是欠好的一面。
当然，除了GDP当量的货币发行会带来货币贬值外，还有一部门来自于货币超发。好比2019年M2余额为198.65万亿，显示货币存在超发，加速了货币贬值率。
根据19年M2全年8.88%的均匀增长率，横向比力2019年6.1%的GDP增长率，能够显示2019年那单一年度货币贬值了2.78%。2019年岁首年月的100元，到了年尾只能值97.22元了。
那时再回过甚看，为什么白叟年轻时猪肉才几毛钱一斤？
1952年，我国GDP679亿元。1986年，我国GDP初次打破1万亿。2000年，GDP初次打破10万亿。2019年，GDP接近100万亿大关。
从679亿到1万亿，用了37年。从1万亿到10万亿，用了14年。从10万亿到百万亿，用了19年。
过山车都赶不上的幅度，堪比曲升机式的上升，货币总量的超高速叠加，就是原因所在。
快，就是过去几十年的关键词。快得白叟一下白了头还惦念着几毛钱的猪肉，快得少年们一下成了父亲、母亲，全然忘了本身也曾吃过几毛钱的猪肉。
关于房子
在17年以前买房的人，绝大部门应该都体味到房价上涨带来的“幸福感”了吧？（少数悲催的选择了燕郊、乳山那些房价奔过甚的，可能还比力痛苦）
但那房价“翻跟斗”式的上涨是何原因引起的呢？
有人认为是面粉原因，有人认为是炒房客原因，有人认为是成本因素。那些都对，但根源不在那。
就像上文提到的那样，从2000年的10万亿GDP到2019年的接近100万亿，20年时间光GDP就翻了10倍。而M2从2000年的13.5万亿来到2019年的不到200万亿，翻了接近15倍。而那些超发的货币（M2-GDP）在过去大部门流入了房市，招致房价上升，但也促使了其余生活成本没有发作太大的变革。
所以，GDP与M2，,才是房价上涨的底子所在，经济开展+货币因素驱动的。
那时再看房价，从2000年的1952元一平，到2019年的9287元一平，翻了接近5倍，也就层见迭出了。
当然，有些城市远远不行5倍，那是生齿与货币的再畅通之下实现的成果。
所以啊，万万不要觉得过去买房赚钱了，是因为本身投资目光好。那叫两个字：“普涨”，一个买房就几乎赚钱的时代。
只可惜，它已经渐行渐远。
10年后，100万等于几？
关于货币贬值与房子升值简单的逻辑说清晰之后，就能起头测算将来走向了。
起首是广义货币总量，也就是M2。M2在过去20年里，一方面本身经济高速开展的需要，另一方面是08年金融危机之后，全世界都通过增加货币供给的体例促进经济开展，我国也不破例。所以，过去20年的M2增幅，几乎每年都连结在10%以上的两位数增长。减去GDP的增幅之后，均匀下来每年货币贬值率大要在7.5%摆布。
但那个趋向，正在发作改动。一方面是GDP将连结在6%摆布的增幅，另一方面是M2将逐步回归到个位数之下。货币贬值率会逐年缩小，来到5%、4%那个样子。
因而，按照X（1+5%）的10次方=100万的算法，算出来100万在10年之后会酿成61万。
10年后，100万房子等于几？
房子做为商品，即使没有任何外部增长动力（好比供求、成本），价格也会跟着货币总量的升高而呈现增长。
但那个幅度其实没有想象的那么高。按照CPI维持在2-3%那个区间内（不含房价的消费者物价指数）与货币贬值5%来简单计算，房价因货币贬值带来的年天然增幅应该在2-3%摆布（货币贬值-CPI）。
注：CPI是商品物价指数，但不包罗房价，因而货币贬值率减去CPI，大约就是房子那个大宗商品的物价变更指数。
因而，静态下（仅货币贬值驱动）100万的房子10年之后的价格应该在128万摆布。
当然，房价还没到失去增长动力的时候。社科院给出的将来全国房价涨幅估计在5-6%之间，那此中有些城市可能偏高到达8%，有些城市偏低在5%摆布，因而100万的房子10年之后价格应该在162万-215万摆布。
注：此处仅指房价有上升动力的城市，不包罗类似鹤岗等已然失速的城市。
买房，还划算吗？
按照上文数据，100万的房子10年之后价格大约在162-215万不等（现实上，能到达8%均匀涨幅的城市只要少部门）。
也就是说，一套100万的房子10年后，能够增值62万到115万不等。那此中还包罗了货币贬值天然驱动的价格增长（28万），所以实正来自市场推力招致的价格上涨，别离只要34万和87万。
看着似乎还能够？那可是10年才有的涨幅。别的再算算10年的房贷利钱、房屋折旧成本、10年物业费，算下来恐怕勉强打个平局。能剩下的，就是一个出租收益。
所以，从全国均匀角度来看（以上数据都是均匀属性），将来买房实算不上一件多么有利的事。
当然，既然是均匀，就会有高又有低。处于均匀线之上的城市，收益会好一些。可处于均匀线之下的城市，说不定就是赔本的。
最初一句话。先看懂、看大白，然后再量入为出。切记自觉，那岁首谁赚钱都不容易。
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