若是把城市比做一只股票，我们认为房价就是股价。
一只好股票，天然会有好的股价。
网上有良多的楼市概念，也有良多的楼市专家，在看待楼市将来走向以及房价变革成因等问题上，各人概念各别，没有同一的论调。但是在楼市的素质上，概念出奇的一致。
各人都认为，楼市就是城市当前实力、城市将来潜力和城市生齿变革的连系。
好比杭州固然房价很高，但是仍然一房难求。
就是因为杭州是二线城市中掌握了将来钥匙的阿谁城市。
在差别的版本的楼市房价排名中，青岛的主城区房均价大要都在21000元/平摆布，北方排名第三，全国排名大要在13-15位。
那个价格与青岛的GDP全国排名，根本一致，契合青岛的城市合作力现状。但是青岛的房价在外表背后，也有很大的隐忧，隐忧不处理，青岛的楼市就难称安康。
壹 |南工北宿
南工北宿不断是青岛持久以来存在的问题，青岛市内五区的就业范畴次要集中在市南区的香港中路以及崂山区金家岭商务区范畴，按照青岛常住生齿的统计显示：崂山区与市南区的常住生齿仅有100万人，而市北、李沧、城阳的合计常住生齿接近250万人。
市南区与崂山区的年度GDP合计约2035亿元，而市北、李沧、城阳区的年度合计GDP仅仅约为2550亿元。
生齿多的处所，反而没有奉献响应的国民消费总值，侧面反映出栖身的人大大都集中在城市北部。而工做的地，大多集中在城市南部。
上图为南工北宿招致的道路交通现状
那种南工北宿的现状招致青岛关于城市快速交通系统的依赖性出格强，但是很遗憾，青岛的城市快速路建立远远落后于同规模城市。而那也招致市区之间、板块之间的价差过大。
南北不顺畅，南工北宿的问题不处理，青岛楼市的价差过大的现象就难以缓解，且从南从北大幅递加。
贰 | 差价过大
青岛可能是同级别城市中，各板块差价最大的城市，既有52000元/均匀价的市南区，也有16500元/平的北部城阳区，而与市南区一海之隔的黄岛区仅仅均价为15400元/平。
那种差价较大的现状，次要是南工北宿以及各城区的资本不平衡引起的。
我们以三甲病院为例，青岛城区的三甲病院次要集中在市南区、市北区、崂山区以及黄岛区。
我们以学校为例，在网传的青岛两个版本的小学排名中，优良学校均集中在市南区、市北区。
同样在企业散布邦畿上，40余家A股上市公司次要集中在崂山区、市南区、西海岸新区、城阳区，市北区、李沧区的上市企业主体尤为匮乏。
教育、医疗、就业，恰是那些方方面面的原因，招致了差价越来越大。
差价越来越大，招致南工北宿越来越严峻，南工北宿越来越严峻，招致南北向交通越来越堵。
城市快速交通系统不完美，就会招致城市北部的居民跟着收入的增加以及后期子女教育的需求，会初步的南迁。在贝壳找房青岛站的相关统计中，城阳置换李沧，李沧置换市北是置换的重要客群构成部门。
跟着那些住在北部的业主逐步往城市南部迁徙，南部的房价会越来越高，进而价差越来越大。
叁 | 主城更新乏力
做为一个有较长城建史的城市，青岛在市南区、市北、李沧区等良多区域存在大量的老陈旧小社区以及杂乱背街小巷。
以我们多年关于青岛主城区的城市办理跟踪查询拜访，其实青岛主城的旧城革新进度相当差，不单单落后于济南，以至良多方面以至不如地级市潍坊。
12月17日，济南市委、市政府召开新闻发布会，介绍“十三五”期间居民住房城乡建立和“十四五”规划的有关情况。2015年至2019年，济南市共整治革新老旧小区3012万平方米、涉及居民40余万户，总投资约20多亿元。2020年济南市将革新50个老旧小区项目、605.88万平方米，涉及居民62249户。“十四五”期间，济南还将积极鞭策2900万平方米老旧小区施行革新，继续稳步鞭策既有室第增设电梯工做。
在那个方面，地级市潍坊也做的不错。
2014年起头，潍坊《提拔市区重点工做施行计划》同一摆设，四年期间，在市区范畴内开展老旧小区革新整治提拔动作，出力处理老旧小区“脏乱差”问题，彻底消弭城市危旧房平安隐患，5年内，完成危房拆除安设及棚户区革新4000余户，整治提拔小区居民5.6万户，共惠及群寡近20万人。
2018至2019年期间，2018年潍坊市共提拔革新97个小区、14685户，惠及群寡44055人，2019年则整体革新24个小区。
上述革新，不是简单的粉刷外墙，而是综合整治。
包罗情况治理、房屋补葺、施行完美、节能革新等“四大工程”。此中节能革新工程，包罗对建筑围护构造停止保温革新；施行供热采暖设备革新，对没有集中供暖的铺设供热管网，停止集中供暖；安拆供热计量和室内温控安装等。
数据显示，2019年济南老旧社区综合整治面积是青岛的9倍。青岛老旧社区的整治乏力，会招致那部门区域的居民生活体验差，青岛“镶着金边的破抹布”那个名头将持久难以摘掉。
既然在学深圳、赶深圳，那就建议青岛多学学深圳的城市更新方案，若何在政府、企业、居民间寻找利益平衡，用社会本钱处理老城更新问题。
四 | 交通建立滞缓
截行到目前济南市通车高架路里程打破100公里，而青岛高架路仅有新冠高架、杭鞍高架、跨海大桥耽误线，以及青银高速城阳高架段，通车里程约占济南的三分之一不到。
我们以杭鞍高架东延工程为例，那个工程是被列入了青岛城建部分“十三五”次要工做。但本年是十三五的收官之年。
2015年，青岛城建部分立下的交通“成环成网”FLAG，很抱愧，一个没实现。
以杭鞍快速路二期为例，开工时间一拖再拖，媒体宣传从2017年开工，到2018年开工，到2020年开工。
遗憾的是2020年12月27日，仍然没有全面开工的动静。
一条仅仅2公里的高架路，表现了青岛速度。
建议青岛的城建部分先去济南看看，其实不可，就研究一下潍坊市住建局若何用三年时间，打通了28条断头路和13条下穿青银高速道路，同步鞭策施行9条穿越胶济铁路的道路工程。
当然了，看完济南、潍坊，去临沂看看也行，双岭高架、蒙山高架的修建量量和速度。
因为公家不断在疑惑，青岛修路难，是路的问题，仍是人的问题。
青岛的城市快速路建立，影响的不单单是青岛的如今，而是青岛的将来。
伍 | 郊区供地太大
锐理数据统计，2019年青岛商住地供给426宗，占空中积23133亩，规划建面3195万 O ，成交398宗,成交总面积2913.77万 O ，同比上涨 13%。
此中胶南和即墨的成交面积在4500亩以上，胶州和城阳的成交面积在2000亩以上，高新和黄岛区的成交也在1000,亩以上，而统计得知市内四区的成交仅为1400亩。
郊区供地太多，主城挤牙膏式供地，会招致青岛的栖身人群进一步向郊区扩散，而就业仍然集中在市南区和崂山区，因而那种情况又一前进加剧了青岛交通的拥堵。
伍 | 尾声
我们在前期的文章中屡次谈及青岛供地形式的不敷，也说了无数次郊区卖地太多带来的种种短处，还聚焦于旧改和交通建立滞缓影响了青岛的城市开展，我们抛开房价谈房价，抛开楼市谈楼市。
只因为楼市的短期价格变革只是表象，它深条理的反响是购置者关于城市的自信心，做为非体系体例内人员，我们不得知青岛呈现种种问题的原因。
我们只是希望对青岛有自信心的人多一点，分开青岛的人少一点。
从某种意义上，那才是青岛房价的压舱石。
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