教育局状告开发商，小区配套幼儿园到底属于谁？

小区配套幼儿园应该归谁所有？福州市的一些开发商、教育行政部分、小区业主为此展开一场“争夺战”

文|《财经》记者王丽娜 练习生 徐辰烨

编纂|鲁伟

小区配套幼儿园到底应该归谁所有，能否应无偿移交？一年多来，福州市鼓楼区教育局和李雄虎为此展开拉锯，并晋级为诉讼。

12月16日，地产开发商李雄虎拿到了福州市中级人民法院（下称“福州中院”）的二审讯决书。按照判决，他在开发地产项目时建立的四所小区配套幼儿园被判无偿移交教育行政主管部分，并共同打点过户手续。

此案并不是个例。《财经》记者得悉，福州此类诉讼目前已知的至少有20起，在福州的鼓楼区、仓山区、台江区等均存在类似情况，小区配套幼儿园移交不顺畅后，各区教育局向开发商提告状讼。那些开发商通过招牌挂拿地的时间均发作在2000年至2007年期间，相关部分未在地盘出让合同中明白幼儿园配建后的产权归属，而其时又正值中国房地产贸易开发、民办学前教育鼓起之时，那为现在的移交留下争议。

现在在扩增普惠性学前教育的大趋向下，城镇小区配套幼儿园成为治理对象。福州小区配套幼儿园权属问题面对集中性诉讼，开发商、教育行政部分，以至还有深受入园难、入园贵困扰的小区业主们，为此展开一场“争夺战”。

教育局状告开发商

家有两岁小童的张斌（化名），眼下正在为孩子明年入学忧愁，小区内只要一个收费较贵的民办幼儿园，周边小区的公立幼儿园排不上，“上个幼儿园都那么难”。那是很多新兴城区业主面对的问题。

张斌住在远离福州市中心的乌龙江畔，他所在的小区“公园道一号”曾号称是仓山区第一豪宅，小区总占空中积370亩，以叠拼别墅和高层室第为主。张斌11年前选择在此安家，看中的就是小区有配套幼儿园、休闲会所和球场等。

入住几年后，张斌发现小区幼儿园价格翻番，目前一个月收费6000多元，而福州市通俗的公办幼儿园保育费和伙食费加起来是1000元摆布。张斌夫妇都有不变的工做，但仍感慨“上不起”小区的幼儿园。

去哪儿上幼儿园，困扰着“公园道一号”2800户业主们，以至有业主屡次在福州市“12345便民办事平台”反映此事。一名业主暗示，他筹算舍近求远，将小孩送往四五公里外的一所幼儿园，但开车需要15分钟。

业主林连勇，近年来为小区幼儿园问题四处发声，他保留着那两年给本地教育部分的反映信和收到的回复。2019年8月，他曾前去福州市教育局反映幼儿园的就读难题，希望小区配套幼儿园回归普惠园。

其时，正值全国开展城镇小区配套幼儿园治理，以扩增普惠性学前教育，满足群寡对幼有所育的等待。普惠性学前教育是近年呈现的重生概念，包罗公办性量幼儿园、普惠性民办幼儿园，保育费和伙食费等实行政府指点价。

2019岁首年月，国务院印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工做的通知》（下称《通知》），聚焦小区配套幼儿园凸起问题。《通知》要求，城镇小区严酷依标配建幼儿园，确保小区配套幼儿园如期移交。已建成的小区配套幼儿园应根据规定及时移交本地教育行政部分。各地应实在摸底排查，全面整改。随后，福州出台相关规定。

林连勇告诉《财经》记者，2019年9月，福州市仓山区教育局（下称“仓山区教育局”）针对他反映的问题查询拜访核实后，书面回复称，小区配套园地盘出让时间在2007年之前，其时疆土、规划及建立部分未在地盘出让合同中明白该幼儿园配建后产权归区教育局所有，形成开发商以此为理由回绝移交区教育局用于办学。

福州在推进城镇小区配套幼儿园治理中，2007年是一个关键时间节点。2019年福州市政府印发了《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工做施行计划的通知》和《福州市城镇小区配套幼儿园移交规程》，规定了三类城镇小区应无偿移交教育行政部分。

那三类无偿移交的幼儿园别离是：1993年3月7日―2007年10月1日期间获得用地批文的五城区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾）城镇小区配套幼儿园；2007年10月1日以后获得用地批文，且地盘利用权出让通知布告、出让合同或者划拨决定书等文件约定权属归属政府的五城区城镇小区配套幼儿园；地盘利用权出让通知布告、出让合同或者划拨决定书等文件约定权属归属政府的长乐区、高新区及各县（市）城镇小区配套幼儿园。

在给林连勇的回复中，仓山区教育局提到，为推进“公园道一号”小区配套幼儿园移交，尽快收受接管办成普惠园，已经委托律师告状该小区的开发商福州海晨房地产开发公司（工商注销名称为福州海晨建立开展有限公司，下称“海晨公司”）。待法院判决后明白权属再移交，那是福州市“第一例小区配套幼儿园移交诉讼案件”。

本年7月，林连勇再次向福州市教育局反映前述问题。8月3日，仓山区教育局再次回复，鉴于小区配套幼儿园移交诉讼案件审理的复杂性，正存眷其他区同类配套园的诉讼情况，积极共同法院及律师团队继续搜集诉讼材料，“争取诉讼胜利”。

目前，那告状讼在福州市仓山区人民法院（下称“仓山区法院”）审理中。《财经》记者联络海晨公司负责人未果，一名工做人员暗示不清晰此案。12月11日，对那告状讼及仓山区城镇幼儿园治理移交等问题，仓山区教育局有关负责人对《财经》记者暗示，相关工做正在推进中，暂未便承受采访。

该不应无偿移交？

“公园道一号”小区配套幼儿园诉讼案，在福州其实不少见。福州鼓楼区、台江区等地相继提起类似的小区配套幼儿园权属之争诉讼。

《财经》记者查询仓山区法院的开庭通知布告，仅11月21日当天就有14起仓山区教育局告状相关开发商的所有权确认纠纷案。在中国庭审公开网上，10月份有两起曲播案件是福州市台江区教育局提起的类似诉讼。

开发商李雄虎亲历的案件，发作在鼓楼区，是目前已知案件中审结较为敏捷的一例，2020年7月21日立案，12月16日二审讯决下达。

李雄虎是福建仁文建立有限公司（下称“仁文建立”）的法定代表人。2003年至2005年通过招拍挂，仁文建立先后拍下四个国有地块，别离位于福州鼓楼区原厝路、梅亭路北侧等地，做为贸易、栖身、教育的建立用地。四个地块均规划设置装备摆设幼儿园，占空中积3000平方米至3500平方米不等。此中有两处幼儿园投入利用近10年，目前已改为普惠性民办幼儿园。另一处做为开发商临时办公场地利用，还有一处因本地教育局不给打点办学答应证闲置至今。

2019年11月7日，仁文建立收到四份律师函，均来自鼓楼区教育局。律师函提出，根据1993年《福州市庇护城市小学幼儿园建立用地若干规定》，新区开发和旧区改建建立单元，必需按国度规定配建幼儿园，产权移交教育行政主管部分，仁文建立应立即将四个配套幼儿园产权移交鼓楼区教育局。

李雄虎告诉《财经》记者，他理解并撑持治理小区配套幼儿园，但关于能否都移交和怎么移交他有差别的定见。“幼儿园所在地盘是我通过出让体例出钱买的，幼儿园用地也算在我小区容积率里面，我有包罗幼儿场地块在内的地盘利用权证，其时地盘出让合同也没有明白约定产权归属，怎么能说移交就无偿移交？”

因未顺利移交，2020年4月19日，鼓楼区教育局再次致函仁文建立，要求共同做好小区配套幼儿园移交工做，不然将采纳诉讼体例处置。7月21日，鼓楼区教育局向鼓楼区人民法院（下称“鼓楼区法院”）告状。

庭审中，鼓楼区教育局方面暗示，仁文建立未按照前述1993年的规定，将小区配套幼儿园用房的产权注销至鼓楼区教育局名下，也未现实移交，该公司不只违背标准性文件，还损害社会公共利益。

对此，仁文建立方面辩称，鼓楼区教育局的诉求法令根据不敷，福州市1993年的规定属于处所性律例，不契合《立法法》等规定，关于幼儿园权属移交的规定应属无效。且该律例2010年修改，规定在国有建立用地利用权出让通知布告、出让合同或者划拨决定书中应明白幼儿园的权力归属。

李雄虎强调，福州市1993年的文件颁布时，全国贸易地产刚刚萌芽，其时幼儿园建立用田主如果划拨，具有无偿性。而涉案幼儿园用地为出让获得，他因而认为，不该适用1993年的规定。别的，福州市政府2002年《关于社区配套用房建立利用办理的定见》还规定，小区配套用房由开发建立单元投资利用，幼托产权归属开发建立单元。

鼓楼区法院一审认定，涉案地盘出让于2004年，应适用福州市1993年的规定，做为产权归属的根据。一审讯决，涉案幼儿园的所有权属于鼓楼区教育局。李雄虎不平，其上诉理由包罗该案涉及不动产品权的争议属于行政处置范围，不属于民事案件受理范畴；鼓楼区教育局按照福州市1993年的规定主张物权违背法令规定，但1993年的规定有其汗青布景，相关规定早已不适应时代开展和新期间的法令布景等。

上诉后，福州中院二审维持原判。福州中院认为，仁文建立建立项目除应契合约定，还应契合国度、省、市有关法令、律例等，该公司理应知悉其时施行的与建立相关的处所律例。

类似的小区配套幼儿园产权归属诉讼，正在福州多个法院停止。福建中茵房地产开发有限公司（下称“中茵公司”）被福州台江区教育局告状。中茵公司的代办署理律师福建科衡律师事务所律师张宁认为，昔时的地盘利用权出让合同没有明白规定配套幼儿园产权归属，应连系《地盘办理法》等及其时福州市政府的标准性文件，认定涉案幼儿园产权归属。

张宁认为，应准确理解国务院2019年发布的《通知》，《通知》提出根据“一事一议”“一园一案”的要求整改，还提到收受接管、置换、购买的体例。“由此可见，小区配套幼儿园并不是全数无偿移交，而是要按照现实情况，协商移交体例。”现实中，开发商多将幼儿园租赁给第三方运营，合同租约没到期，产权移交也势必影响到承租人的利益。

张宁还强调，加大普惠性学前教育是一项惠民工程，理应拥护，但涉及产权的移交应该合法有据，并兼顾对财富所有权的庇护。

各地处置体例纷歧

已建成的小区配套幼儿园能否全数移交、若何移交，目前各地的做法其实不完全同一。

云南凌云律师事务所施行主任李春光，给多家民间教育机构供给过法令办事。李春光暗示，全国开启整治小区配套幼儿园后，他接到过来自各地的征询，“有的处所要求小区配套幼儿园期限关停。有的小区配套园因开发商不履行义务，是小区业主委员会投资建起来的，要求移交，怎么办？还有一些是开发商其时拿地和审批时，没有明白要求移交配套幼儿园，开发商都办齐了各类证件。”

梳理各地继国务院《通知》之后出台的相关施行文件，也能看出各地施行纷歧。好比，广东省规定，以出让体例获得建立用地，并已签定移交协议的配套幼儿园，应按协议移交；未签定移交协议的，以2015年12月31日为节点分类――之前规划建立的配套幼儿园，按照现实情况确定能否收受接管，如确定不收受接管的，应逐渐办成普惠性民办幼儿园；之后规划建立的配套幼儿园，应采纳办法予以收受接管。产权归属开发商、小我的城镇小区配套幼儿园收回及抵偿法子，由各地级以上政府按照本地现实情况依法依规自行确定。

云南则是对差别用地提出差别要求。建立用地以出让体例获得的配套幼儿园，已签定移交协议的根据协议约定移交；以出让体例获得用地但未签定移交协议的配套幼儿园，以《国务院关于当前开展学前教育的若干定见》印发时间（2010年11月21日）为节点，政府按照现实情况确定能否收回。

“普惠性幼儿园笼盖率到达80％是各空中临的一个硬目标。”教育财产投资人郑玉武向《财经》记者指出。福州的小区配套幼儿园移交纷争背后，是处所急于完成学前教育开展的目的。2018年中共中央、国务院《关于学前教育深化变革标准开展的若干定见》提出，到2020年，全国粹前三年毛入园率到达85%，普惠性幼儿园笼盖率（公办园和普惠性民办园在园幼儿占比）到达80%，公办园占比到达50%。

郑玉武介绍，陪伴房地产市场开发，中国的民办幼儿园在2002年摆布萌芽，社会本钱和小我力量被允许兴办民办教育后，民办幼儿园兴旺开展，大部门属于营利性量。近几年，普惠性学前教育概念鼓起，一部门营利性民办幼儿园通过政府补助转为普惠性民办幼儿园。

福州公办幼儿园资本严重。2019年3月，福州市教育局曾在官网发布该市治理计划的出台布景，称目前福州市学前教育普惠性学额笼盖率为77.29%，公办园占全数幼儿园的比重为44.21%，公办学额缺口较大。调研发现“有的城镇小区没有配建幼儿园，有的固然建了但没有移交办成公办园或者委托办成普惠性民办园，那是形成城镇‘入公办园难’、‘入普惠性民办园难’、‘就近入园难’的非常重要的原因。”

公办幼儿园资本严重是目前各空中临的遍及难题，尤其是在城镇化快速开展，城区范畴不竭向外扩张的城市，新建小区更为严重。“公园道一号”便是典型一例，凸显出学前教育公共资本不敷。

仓山区地处福州南大门，“公园道一号”曾经属于偏僻地域，业主林连勇买房时四周正待开发。过去20年，赶上中国城镇化和楼市快速开展。现在，仓山区成为福州楼市重要的房源供给仓，地产项目林立，从高端别墅到通俗室第皆云集于此。

同样扩张的还有城市生齿。据仓山区生齿普查数据，2000年时仓山区的常住生齿为48万余人，到2010年时已增长到85万余人，仅仅十年间生齿增长约77%。由此，幼儿园入学难、入学贵等问题凸显。按照仓山区2020年秋季发布的幼儿园招生数量，该区幼儿园总招生数量约为1.33万人，此中公办园为7250人，前一年的公办园招生数据为2060人，普惠性学前教育笼盖面大幅提拔。

李春光认为，当前对小区配套幼儿园存在的凸起问题开展治理，关于一些应该移交而未移交的小区配套幼儿园整治有其合理合法性。但各地在施行中，不宜一刀切。能否必需移交，还要详细阐发，一是看其时拿地和立项时，开发商和政府相关部分能否明白需要移交；二是看政府和开发商能否履行各自的责任和义务，好比看政府部分能否划拨地盘，有无减免地盘出让金，开发商能否配建或有无调用等。若是以公益的目标停止征收，涉及私权，则需考虑恰当的加以抵偿。

福州小区配套幼儿园诉讼案中，开发商们遍及存眷能否应无偿移交。李雄虎提出量疑，此次治理文件和此前福州市的律例都未提及应该“无偿移交”。即使是2019年3月福建省政府下发的《关于城镇小区配套幼儿园专项治理工做计划的通知》，也未提及无偿移交，而且重申“一事一议”“一园一案”，一一停止整改。

二审败诉后，李雄虎暗示将向福建省高级人民法院提起申述，那起案件的走向或将影响整个福州小区配套幼儿园的权属之争。得悉该案二审讯决的成果，“公园道一号”的业主张斌第一时间转告《财经》记者，他还在为孩子的入园难题忧愁，“公园道一号”的幼儿园权属仍在诉讼中。在发来的一张照片中，他的小孩背起书包，“天天喊着去上学，但不晓得明年要去哪里。”