明年房价上涨5％？大城市或更甚，南方楼市爆发会“传染”北方？

12月21日，社科院财经战略研究院等机构发布《中国住房发展报告（2020-2021）》（以下简称《报告》），这份报告给出了两个主要判断：

1、2021年全国房价涨幅在5%左右。

2、中心城市和都市圈可能会出现过热。

通俗点，报告认为，明年全国平均房价涨幅5%，但大城市的房价涨幅有可能明显超过这个涨幅。

洋房姐姐根据统计局数据，整理了一下过去五年全国平均房价和地价:

可以看到，在调控最严厉的2017年，房价涨幅也都超过了5%，所以，明年房价平均涨幅超过5%应该不会有啥问题。

事实上，从货币供应来看，房价也的确存在上涨动能。

今年与过去五年有所不同，稳增长，代价不小，相当部分的资金都进入了楼市，未来会逐渐反映在房价上。

关于这一点，原财长楼继伟近期在一次论坛上就说过：

过去几年一直在努力降杠杆，小有成果，但今年为了稳增长，宏观杠杆率拉升明显，增加了20个百分点，达到了260%。

在这种情况下，CPI却一路下行，原因只有一个，大量货币变成了资产，尤以房地产为甚。

另外，M1的走势也表明，大家要有所动作。

M1指的是现金+活期存款，今年这个走势，就意味着各类金融资产变现增加，接下来大概率就是要进入楼市。

《报告》第二个判断，我觉得应该引起小伙伴们的重视，那就是大城市房价在明年有可能过热。

今年楼市一个显著特点就是大城市和中小城市之间的分化更加明显。

从土地市场来看，今年开发商明显加快了对一二线城市的布局。今年地价整体上涨了18%左右，相比去年，涨幅扩大了15个百分点，这主要是因为房企拿地策略的转变，三四线城市少拿，一二线城市多拿，竞争激烈程度超过以往，进一步推高了地价。

有位在头部房企负责土拓的朋友也跟我说，明年他们的土拓预算安排是，一二线城市8成，三四线城市2成。事实上这几年他们也一直逐渐调低中小城市的拿地比例，好多小城市，项目清盘了，就不再拿地了，回笼的资金主要用于核心城市拿地。

实际上，今年1-11月份，房企拿地面积同比下降了5.2%，而拿地金额却同比增长了16.1%，地价上升可谓明显。

最典型的当属北京了。

根据洋房姐姐的统计，今年北京已成交宅地中，不限价地块达到了31宗，限竞房地块仅7宗，共有产权房地块仅4宗。

不限价地块大幅增加，限竞房地块和共有产权房地块大幅缩水，这意味着明年京城楼市，大量改善盘将会出现，价格也会水涨船高。

而明年的土拍则继续保持今年的节奏，从已公布的土拍计划来看，也是不限价地块占绝大多数。

2021年，北京楼市加速上行，几成定局。

至于上海，也不例外。

融创徐汇滨江壹号的摇号现场发生了有意思的一幕，因为有排卡客户怀疑自己选房被“插队”了，叫来了警察。而“插队”的成本也不低，据说有人花了上百万。

这个项目有多厉害，一组数字就能说明问题：

229套房超1100人入围选房；

单价11.5万，认筹额600万，冻结资金最低700万；

需全款支付，1300万起。

何以如此？因为以周边二手房价格计算，每套房到手仅每平米净赚2万，账面收入轻松几百万。

而二手房，只看这一张图就够了：

上海的二手房挂牌量急剧下降，业主们惜售情绪愈发强烈，卖方市场已经形成。

而在大湾区，深圳楼市已经训练出了一支“分工明确，各司其职，有条不紊，团结一致”的打新队伍。

投资人负责提资金，律师负责起草各类协议，大V和渠道们负责找无房户“代持”，7.15新政遭完美破解。

广州今年4月份之后，楼市也逐渐复苏，尤以南沙最热。

当地的一位房产媒体作者对洋房姐姐说，今年南沙新项目开盘当天去化率普遍在7成以上，明显好于去年。除了南沙，北部的增城和花都同样表现不错，这些区域购房门槛较低，吸引了相当的投资客户。

根据乐有家的统计，广州新房已连续8个月成交破万套，比肩2015年。

在整个大湾区，截至11月，新房成交量超过60万套，年末疯狂冲刺。

而在北京，大家都很担心，南方这种热度会“传染”到北方。

洋房姐姐倒不是特别担心刚需，虽然限竞房土地供应大幅减少，但现在市场上限竞房还挺多的，只不过地段稍差，卖得也不快，可以慢慢挑。但限竞房之外，定位改善的楼盘有可能迎来量价齐升。

实际上，在之前结束的中央经济工作会议上，明年的房地产就是聚焦大城市，按照现在的趋势走下去，上海明年迎来新一轮调控的可能性比较大，至于深圳，有关新政实际上已经在酝酿中了。

而其他城市，比如杭州，南京等，其实也都背着房住不炒的指标，但在新一轮抢人大战大背景下，决策并不太容易。