好奇！单价不到16000却卖不出去！无锡二手房怎么了？

正文/费雯静

无锡又开出了创纪录的价格！

当我浏览无锡市发展和改革委员会的网站时，我发现梅村尚品花园的创纪录价格已经出来了。

此次，尚品花园在3号楼4单元、5单元、6单元、7单元共备案252套，平均备案价格为18400元/套

与前一批房子相比，这些房子最大的区别是装修，其中装修价格为2870元/o，空白与之前相同，15530元/o。

看到装修价格我有点惊讶：

也是梅村的房产。万科美利进城备案价中，高层建筑装修仅2070元/O(含中央空调、新风、地暖预埋管)，洋房装修仅2710元/O(含中央空调、新风、地暖)。

尚品花园的装修备案价甚至高于维凡科梅里商城的别墅。这个装修包括哪些配套设施？

经过一番探查，了解到装修价格包含中央空调和地暖。目前中央空调和地暖的品牌不确定，样板房下个月就要公开了。

尚品花园之所以被称为“神盘”，是因为它提前拿地，楼盘价格有限，房价注定低于周边新房；此外，梅村房价自去年以来快速上涨，该地区新房价格基本在1.9-2万左右，比尚品花园前的1.5万价格更具吸引力。

以前，当尚品花园有一个清单时，会有买家排队抢房子的情况，但更常见的是，一些人根本拿不到这些清单。

这些买家预算有限，正好需要。既然买不到便宜的高档花园，自然就去看力所能及的房子，比如梅村的二手房。

满妹家园、向梅花园和任香梅家是梅村营业额较大的社区。

从贝壳那里了解到，满妹嘉园的平均上市价格为15059元/o，向梅花园为16841元/O，向梅家族为15266元/O。

这几个小区的价格都比较接近，在这个区都在同一个价格梯队。

中介告诉我，买这些小区的人都是刚好需要的，他们很清楚自己想要什么，基本上看中了就会买。

从交易量来看，这些社区没有特别的区别，只是客户群体明显不同。

以向梅家族和向梅花园为例：

买香梅的大多是为了价格来的，买香梅园的是为了学区来的。

向梅人的家和向梅花园的距离比较近，向梅人的价格比较便宜。

两个学区也有区别，分别是向梅家的新洲小学和向梅花园的梅村实验小学。

“买房的人不一样，关注点也不一样。如果你关心学区，买房的人通常会看向梅花园，他们会买对的。如果不在乎学区，纯粹自住，那就看买家更喜欢哪个小区了。”中介是这么说的。

从小区本身来看，向梅花园比较老，但是配套设施比较成熟；向梅家周围的生活设施和配套设施略显不足。

“虽然香梅比较便宜，但是发展还需要一段时间。如果买家预算充足，生活方便，那么选择向梅花园，预算不够。”

我还了解到，这些小区的二手房交易周期基本都在一个月左右。有些楼层不像上下两层，交易周期会加长，3个月左右就会有交易。

关于卖得比较好的户型，中介说：“这里卖什么样的户型，要看买家的需求。小户型的房子确实比较好卖，但是这里小户型的房子不多。”

中介也向我透露，有些房东看小户型更受欢迎，所以想卖更高的价格。但是，市场在这里，挂高了就卖不出去了。

那么，夏梅村二手房价格的第二梯队包括尚品花园、满妹金源、万科威远。

根据贝壳查房数据，尚品花园二手房挂牌价格为17246元/o，满妹金源为17947元/O，万科威远为18032元/O

我了解到尚品花园是今年上半年梅村二手房交易量最大的二手房小区。因为这是一个新社区，环境还不错，周边设施比较齐全，买家的意向更大。

但从下半年开始，特别是830新政后，尚品花园成交量迅速下降，“2以上5以下”的房子太多，买家不愿承担增值税。

“100万的房子来说，“2以上5以下”的房子要交5.3万的增值税。如果是150万，增值税就多交了。买家不愿意花这笔钱，回头会看其他社区。”

另一方面，拥有5套以上房屋的万科威远和满妹金源，则不需要缴纳增值税，交易量发生了显著变化。

中介告诉我，这两个小区受房龄、配套设施、环境等因素影响，所以买房的人看得少，价格在这方面没有占便宜。即使不需要缴纳增值税，过高的价格仍然对买家有很大的压力。

总的来说，梅村二手房群体分化明显，正好需要就是正好需要。看学区就是看学区，自己住就是自己住。买家非常清楚自己想要什么。

你最近一直在看房子吗？有没有你想知道的小区？欢迎留言和我交流~