2021年房子“全面贬值”？潘石屹的10个字说得直白，马云的预言能实现吗？

中国的住房空置率有多高，很多人都有切身体会。

一方面，城市买不到房子，觉得房子是稀有产品。另一方面，环顾四周，任何一个城市到处都是腐烂的街道房屋和高层建筑；夜幕降临，感觉最直接。喧嚣中有几盏灯，其他黑暗的地方都是空房子。

第一，为什么感觉买不到房子？主要是分配不均衡。

人们买房的积极性很高，主要体现在居民的杠杆率上。自2019年以来，居民杠杆率一直保持持续上升趋势，从53.2%上升至54.3%。从2008年到2018年的近10年间，居民杠杆率上升了近10个百分点，几乎每年都会上升3.5个百分点。

2017年，中国居民杠杆率约为49%，国际平均水平为62.1%。当时中国居民的杠杆率与世界水平基本一致，处于合理阶段。2018-2019年杠杆率保持稳定，低于北美78.7%的居民，高于欧洲国家58%的居民。

从居民的杠杆率可以看出，房地产在家庭财产中占有重要地位。研究数据显示，城市普通家庭财产占家庭财产总额的60%-80%，人们每月收入的70%以上用于偿还抵押贷款。因此，人们不可能不关注住房问题。在房屋升值的大环境下，这10年来盖房子的人已经很多了。

比如一个城市有5万个家庭需要买房，市场上已经推出了5万套房子。但是2.5万户家庭购买了2套房子，市场上已经购买了5万套。25000套房子的节约需求仍然存在，但市场上没有房子。这就是近10年来住房市场的情况，不平衡，进而导致楼市对住房的持续需求，有的人房子多，有的人买不到房。

2.中国有多少空房？

根据西南财经大学的研究数据，2017年全国城镇空置房屋超过6500万套，2019年空置房屋超过1亿套。据不完全统计，我国城镇平均住房空置率约为22%，一线城市空置率可能略低，约为10%-20%，但三四线城市空置率越高，有的城市高达30%。

商品房空置一亿，那么小产权房和农村宅基地房空置多少？专家预测，非商品房数量约为商品房总数的3-4倍。按照这个算法，空置房屋的数量也应该是3-4倍左右，大约是4-5亿套(空置房屋的数量不是空置房屋的数量)。如果每户住四个人，就有足够16亿人居住的空置房屋。

3.空置房屋足够16亿人居住。房价会跌多少？潘石屹每一句话都直言不讳，马云也有暗示！

10年来，马云一直是各行各业企业家学习的榜样。有的学习他的创业精神，有的学习他的管理团队能力，有的学习他的前瞻性眼光。

很多人说，企业家的成功不取决于他们需要多努力工作。投资者在看商业模式和产品是否值得投资时，最重要的是看产品和模式是否在国外兴起。从这个角度来看并不过分，甚至可以成为投资成功的风向标，因为在很多领域，虽然有很多“我们感觉到的创新”，但其实在外界，已经大量存在，我们只是不知道而已。这时候，如果有人能“前瞻性”的介绍和发扬，就成了“商业领袖”。

马云有很多名言。到目前为止，有些已经实现，有些还在讨论中。例如

马云的“网页”。在人们还不知道互联网是什么，电脑是什么的时候，马云就率先在国内推广他的“网页”，挨家挨户的访问，让人买他的网页，预言它在未来会占有一席之地。果然，20多年过去了，电脑从稀缺产品变成了家家户户必备的产品。PC端网页时代已经过去，马先生的“眼光”真的很有前瞻性。

让世界上没有困难的事情。借助PC端网络的崛起趋势，马云开拓了自己的领地。经过几十年的奋斗，他从一个几个人的小团队，打造了中国最大的电商平台。而且它奉行“让天下没有难做的生意”的宗旨，支持所有商家和企业家建立自己的网店，商品可以销往全国各地。

在房价问题上，马云暗示房价会跌，因为他提出了房价像大葱的论点。2017年，中国房价处于上涨期，马云评论说，大家不要急于买房。8年后，房价会像大葱一样便宜。

与马云持有相同观点的潘石屹，直接用10个字给出了房价下跌的底线：中国房价下跌20%是底线。SoHo中国董事长潘石屹指出，如果房价跌幅超过这个范围，大多数房地产企业将不复存在。从这个角度来说，马云的预测是可以实现的。

从潘将军的话里，其实我们可以直接感受到两个方面的意思：

第一，中国房地产行业的盈利水平确实很高，还有20%的下降空间。在大多数实体经济企业，如果有8%-10%的利润水平，已经相当不错了；第二，房地产管理要粗放，20%的下降使得大部分房地产企业不存在，集约经营程度不高。

所以专家说，只有空置的房子，才够16亿人住。从供需角度来看，从2021年开始，房子将“全面贬值”。你怎么想呢？

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