空置房1.2亿，为什么房价会“卡”？专家说“答案”

婆婆不看房不知道什么时候才会娶女人。有人嘲讽说是婆婆的势利变相推高了房价。这大概是最错误的判断。其实我们每个人心里都很清楚，婆婆“娶了女儿一定要有房”是可以理解的，因为有房才有可靠的生活，有房才有家。从这个角度看，绝大多数婆婆只是在行使一个负责任的母亲的基本权利。

但说到买房，绝大多数年轻人只能无奈的感叹，因为飞涨的房价早已超出了很多年轻人甚至一个家庭的承受能力。买房一线城市五六百万，二线城市两三百万，现在三四线城市一百多万。买房成了成千上万年轻人心中的奢望，是很多人心中不变的痛。

12月14日，国家统计局公布，11月70个大中城市房地产市场价格平稳上涨。值得注意的是，以广州为代表的一些一线城市房价出现了快速上涨，同时受需求影响，一些三线城市房价也出现了快速上涨的迹象。同时，房价大数据平台发布的数据也显示，10月份全国监测的304个城市中，有170个城市的二手房价格环比上涨。值得一提的是，根据国家统计局公布的销售总量和销售面积，7月份以来全国平均房价连续5个月突破万元，10月份最高价为10539元/平。

一方面，年轻人购房需求旺盛，但由于实力与房价不符，只能“看房叹息”；另一方面，在“不炒房”的背景下，中国大部分城市的房价仍在“稳步上涨”。学过经济学的都知道，影响价格的核心因素是供求关系。目前，大多数城市的房价仍在上涨。房子还不够住吗？

众所周知，真实情况恰恰相反：根据权威机构的调查研究结果，中国80%以上的城市房地产已经进入“供大于求”的局面，不仅如此，许多城市房屋正呈现严重过剩。

西南财经大学中国家庭金融研究与研究中心2018年底发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，2017年中国城镇住房空置率(二手房存量)为21.4%，商品房空置率高达26.6%。结合西南财经大学给出的商品房空置数据，经济学家陈海彬计算出中国有1.2亿套空置房屋，比2017年的6500万套高出近一倍。

按照2016年的标准，每套房子三个人，这些空置的房子足够帮助3.6亿人解决住房问题。由于我国没有购房成本，房地产交易的契税大多由购房者缴纳，空置税和房产税尚未出台，因此房屋空置率居高不下。换句话说，很多拥有多个住房单元的人干脆让房子空着吃灰，不租是因为不需要钱，怕麻烦。

此外，E-House研究院去年底发布的报告也显示，2020年中国新房市场进入供过于求的局面。换句话说，无论是新房还是二手房，在中国都已经告别了荒时代。

房屋严重过剩，空置房屋1.2亿套。很显然，许多城市的房价早就应该下跌了。但是房价为什么会“卡”？

有人说中国房地产已经高烧十几二十度。说到底，中国人买房热情高涨，对住房产权的宗教狂热推高了房价。也有人说是房地产投资者疯狂囤积买房，低买高抛的短期投机推高了房价。

但在专家看来，这并不是主要原因。房子严重过剩，为什么房价还“卡”？业内专家给出了“答案”:三个原因是支撑房价只能企稳或上涨：一是房地产商背后有银行信贷支持，房地产商利用高杠杆拿到土地，变相推高地价，地价上涨。房价更不可能廉价出售；

第二，中国的城市化率远未达到发达国家70%的水平，至少有10-15年的差距。按照过去农村人口向城市转移的速度，即使打八折，未来10年仍有1亿人进入城市，这将创造巨大的购房需求，惠及大中城市的房地产；

第三，房地产和土地金融与地方经济发展紧密相连。说白了，大部分城市都在走“卖地融资发展城市”的模式。如果不彻底改变这种发展模式，城市将很难消除对房地产的依赖。尤其是大量弱势的二线、三线、低层城市。综上所述，这类高度依赖房地产的城市，尤其是土地财政占地方财政来源一半的城市，本质上是希望房价未来稳步上涨，因为有利于地方经济的发展。

专家的话可以说是一针见血。我们早就表达了类似的观点。其实调控房价并没有想象中那么难，也不是不可能。很多时候，我们误解了国家调控楼市的真实意图。我们只需要想到，国家调控楼市，是为了降低房价，帮助亿万人早日实现买房梦想。但实际上，从国民经济发展的角度来看，调控楼市的根本目的是“稳定”——保证整个房地产行业走上稳定的道路，增速不能太快也不能太慢。所以当调控的战术都是为了稳定的时候，你希望房价下跌，你的预期肯定会落空。

但是房价“卡”还有一个重要原因，专家没有提到。然而，以下两篇报道揭示了“真相”:

报告一：根据广发银行和西南财经大学发布的《2019中国城市家庭财富健康》报告，康报告》，中国城镇家庭平均家庭总资产为161.7万元，房地产占家庭总数的77.7％资产分配；

报告二：央行最新调查报告显示，城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0％。有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

透过以上两份报告，我们不难得出一个结论：国人的家庭财富基本都集中在房地产上了，近8成的资产是房子这个实物资产，这意味着绝大多数国人的口袋都被房子“掏空”了。从“保卫家庭资产”的角度来看，很多家庭都不可能眼睁睁看着房价下跌，更很难承受房价下跌的后果。这其实也是一直以来调控强调“稳预期、稳房价”的真实原因，当然更是我国房价“死撑不降”的“真相”之一。

很多人一定很意外，但这就是铁打的“真相”――正如财经作家叶檀说过的，我国超过半数的家庭资产配置都是“自杀式”的，如果房价大幅下跌，将会有数以万计的家庭无法应对风险，这意味着有数不清的家庭会断供甚至是破产。

上述央行的报告其实也说得很清楚，我国城镇居民住房拥有率已经高达96%，这意味着没买房的人是非常小的一部分。所以以现实来讲，希望房价下跌的群体是很小的。更大一部分人还是希望房地产保持稳定发展的趋势，尤其是家庭财富全押在房子上的人，更不可能坐以待毙。

所以对于无房者而言，不能再一味幻想房价下跌，甚至是希望房价跌到自己口袋里的钱能买得起的地步了。当然我们不能说得太绝对，人口有显著增量、经济发展强劲的城市，未来房价跌的几率渺茫，但不得不承认未来有些毫无价值的城市，房价也很有可能跌落到“葱价”，甚至是白送都没人要的地步。但这样的城市，又有多少人想在这里买房安家呢？