成都楼市：远郊只有坑没有价值？看看这些消息！

这是程哥的房地产专家，他给你讲了这栋楼。不含糊、忠、恶、汉肝、精、易、筛、巧苯、邮、地检、板型、梅、木角等。

以下是来自“程哥说房”微信官方账号的粉丝提问精选

问题：程哥你好，你觉得首都成都远郊怎么样？能在远郊买到吗？

回答：买郊区要看开发价值，同时注意地铁和人口的引进。没有大规模的基础设施和配套设施很难住上郊区的房子。

从以往的数据来看，很多郊区都面临着难以出租的问题，二手房在尴尬的情况下无法高价出售。即使是相对稀缺的别墅产品，升值潜力也很低。对于资金充足，想通过购买房产来保护资产的人来说，选择相对核心的板块，优先选择能承受刚性需求溢出效应的中心或郊区，以租赁的方式维持贷款，即使以后转让，也不会担心没人接手，这才是最保险的。对于不富裕但想投资的人来说，应该谨慎购买或比较，观望一段时间。

购买远郊，要注意以下几点：1。三四线城市不买，离市中心越近，价值越高，房子本身价值越低，地价越高，周边没有配套设施的房子会慢慢下降；

2.政府规划的郊区可以考虑。规划上，新区的地铁、学区房、商业区、交通等环境设施要比老城区好。另外，配套设施的引进应该有未来发展的可能。否则，小心！

总之，对于远郊的购房，购房者首先要有足够的计划和心理准备，做好长期维持的计划。另一方面可以考虑更多的自住，把远郊的规划和未来的生活工作条件结合起来，避免“赔钱买”！

问题：程哥你好！坐标成都，之前在高辛东源小区购买了一套104平米25层的小户型。地铁入口在楼下100米以内，高科技小学座位，3年后才能交易。买的时候是一片空白。应该简单装修后租，还是留着，但是感觉太浪费了。3年后直接卖更划算？我主要是投资和使用，不会大概率自己生活。

答：房子该装修还是该租取决于几点：持有时间，如果2-3年内翻倍，那么租房可能会影响你的出售计划，装修费用可能无法收回。装修回收费用。只要租了就有损坏。你接受的伤害程度取决于房子本身的条件和你对这个套房的后续治疗方案。

比如核心区又老又小，打算长期举办。原装修很破，租房需求旺盛。然后，可以租素色的，穿坏了再换。再比如，郊区的次新空白没什么人租，我宁愿选择空关。根据你的情况，你的房子面积小，有一个学区在地铁附近，后期比较好租。建议可以穿简单的衣服租。

问题：程哥你好，我准备给夫妻买一套纯公积金的投资房。我们两个人的公积金加起来一个月七千多。我们在新津、青白江、新都看到过一些板块，还有黄龙溪的恒大吕雯、青白江的协鑫天骄城、新都版图的乐府。青白江价格低，交通不便。新都地铁线方便，乐府价格高。后来我们决定去新津准备一笔70万的住房公积金贷款，10年内还完，月供7000。程哥看好这个板块的升值空间吗？还是投资值得？

回答：我觉得你喜欢的这三个地方都不太好。青白江是成都唯一没有地铁的郊区，未来规划为物流园区。交通不便和人口是其主要问题。如果没有人口，以后就没有人接手市场了。做投资，不能一直持有，需要后期卖出，所以一定要考虑接管报价的问题。新都，目前只看好大丰，离主城近，连地铁。很多刚需要的朋友在主城买不起房，会选择离主城更近的位置，连接地铁。大丰比其他地方有更大的未来发展空间。曾经是县的新津今年突然被划成区，被很多中介和开发商极力推荐炒作。结果它的房价一直高于原价，所以溢价空间很大，现在还要持有一段时间。黄龙溪，基本被忽略，除了自住，不适合文化旅游行业。

至于你选的新津站附近的中南直，在运城，小区和位置都不错，最大的优势就是靠近地铁。如果能长期持有，还是有升值空间的，翻倍也没问题。

问题：程哥你好。成都有套房，已交款。现在他手里有20个。你想看看大丰的二手房吗？是现在开始，还是等到疫情稳定下来？如果经济有限，你不敢开始买新房。希望程哥给点建议。

回答：您好，不建议买太旧的房子投资，升值潜力不大，以后不会再赢新的或者新的。子弹20太少，影响融资的判断和选择。买错比买贵更可怕。建议你把成都的整栋房子抵押出去，扩大资金流，这样选择的范围会更广，买更值钱的盘和楼。玩有限子弹的方法主要有两种：一种是在成熟商圈附近找个小房子，一种是在郊区新区买个新的大房子。我比较喜欢第一种，比较稳定，各种配套会比较好。更多详细分析见内！

问题：程哥你好！一直想买万科公园五号，没开。今天真高兴看到你把刘推九天。我有资格在高辛南区买房。我在等5号公园吗？还是鹿鸣国际？

答：对于普通资质，建议考虑明路九天。如果高辛只是需要一级资质，那还在等万科五号园，这个月内应该可以拿到证。价格估计2.8左右，一次性全开，性价比高。建造九天明路需要几年时间周边，万科公园五号周边配套学区已经成熟了。

提问：成哥您好，本人45岁，新成都人，职业经理人。爱人全职，一男孩16岁。目前在成都有三套房，一套在青羊无贷款，自住；另两套在红牌楼，目前有贷款共220。中海持有4年多，租赁市场平淡。红牌楼是否值得继续持有？看中目前自住房隔壁小区一套，面积135，总价330，如果卖出红牌楼置入该房是否可行？

回答：趁现在成都静淡市，正好做置换。成都城市化速度加快，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。

起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。

成都既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但空间不大且变化缓慢。先以改善需求为主，再考虑投资郊区次新盘。可以出手武侯老房置换。

提问：您好成哥，青岛西海岸，在纠结新房二手房，但目前更倾向于二手的，因为可以买来简单收拾一下直接住，刚需首套，第一考虑学区，第二考虑交通升值，预算110-140之间，目前一个孩子，想买套三，但是发现套三这个价不太好找，西海岸分开发区和胶南，麻烦老师给指点一下买二手房的注意事项。请教老师几个问题1、新房二手？2、套二套三？3、哪个区域比较合适，如果能推荐楼盘就更好了4、什么时候入手比较合适，年后小阳春会不会涨起来。5、房龄。

回答：考虑居住需求，这个价位可以想办法买到套三小户型，给孩子做个独立书房这样。这个价格淘二手房好一些，省去时间和装修等成本。但购买二手房要注意房龄别太老，次新房最好10年之内，其次要多关注一下物业，好的物业对二手房有保值效果。星海城、凭海临风好一些。大概率不会涨，小阳春行情有限。

关于市区老房和郊区新房如何选择有几点注意：老城区房子：单价高，位置好，配套完善。缺点：设施落后，户型一般，小区环境差。郊区房产：单价低，户型好，小区环境绿化不错，缺点是离老城区远，配套不完善，交通短期欠缺。

刚需如果孩子上学，注重学区，那么尽量选择市区老房子，因为孩子的教育等不起，先过度几年，等条件成熟购置改善房产。其次看生活半径，如果朋友、工作、娱乐都在某一区域，并无学校困扰，哪边近、价格合适选择哪边可能是最佳选择

刚需客千万要注意的事项就是：首套房要完美无缺，只能取舍，选择一处房产。如果不是有某些特殊需求，建议刚需同等距离下选择近郊楼盘。一般而言老城区的房产因为配套都已经兑现，所以升值较慢。而近郊的房产，随着商业配套、医疗配套、轨道交通配套的建立完善。它有较大的提升，所以近郊楼盘是投资的首选。近郊的房产无论是自住还是投资均优于老房产。

提问：成哥好，看上了成都天府新区的首开云著，195平四房，投资+自住，精装修2.4左右包括6000的装修。这个盘所在区域规划是总部经济，据说潜力很大，应该会超过金融城。周边蔚蓝卡地亚清水2.6左右，还有保利和万科，都是高端盘，不过他们俩因为拿地价格和有配建等开出来的价格应该比首开要高一些。这个盘未来升值潜力如何？

回答：距离市中心偏远，区位优势不可能超过金融城。别听卖房人瞎扯。长线看，此板块升值性中等略强。如果当前定价比周边便宜一点，也只是眼前的小幅划算。从楼市短周期运行来看，当前成都楼市仍处于下行期，上车时机还早。具体更多分析详见内部文章！

提问:你好成哥，三年左右结婚，户口落户在天府新区集体户，成都社保，外派外地工作，但是二三年以后工作地点在天府三街的概率大，新津10号线是恒大牧云天峰和新城.金樾府邸那边吗？感觉那边地铁交通不方便。还有一个江口水镇的楼盘，价格低，挺有吸引力的。刚刚工作25万多子弹少父母一辈子不容易年纪大了不想给他们增加压力!现有资金精打细算自住投资条件好了再换房，希望您能给点意见，成都哪个楼盘目前值得买入？

回答：你好，成都投资推荐 城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。之所以推荐这几个板块，是因为非热点新区的近郊地铁房便宜。 而成都ZF喜欢摊大饼，我们认为只要有地铁有地的近郊都会有很大的发展，不过是板块轮动而已。有成都房票，能接受投住分离，建议在书房淘淘二手低价笋盘，单价1万左右可以入手。 新津只是在不限购区比较有性价比的板块，但是并非投资首选。可以入手性价比高的项目，分割出租，可以缓解月供压力。自住可以暂时在公司附近租房，等待下一轮成都楼市上涨之后再置换自住改善盘。更多楼盘分享详见内部！

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