深圳未来房价27万/平？不要慌，请先看看15年的历史

“2035年，深圳房价将达到27万/o。”

这是某财经媒体前段时间对2035年深圳房价的预测，看似荒诞，实则风靡网络。

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根据预测表，到2035年，三个一线城市的房价将超过20万。其中深圳和北京的房价会达到27万/O，上海会达到25万/O，谁看到都会吓一跳。

静下心来想想，15年后，深圳房价真的能达到20万/O吗？

南方大厦以年末常住人口、一手住房平均成交价格、人均年收入、住宅开发面积为基础，粗略总结了15年来深圳楼市，试图找出房价上涨的规律。

总结复盘，看着圆筒的起伏，看着蜿蜒的横线，已经可以感受到那几年神奇的历史。

1大量人才流入，推高房价？

在北方四大一线城市广州深圳中，深圳面积最小，每平方公里常住人口几乎是其他城市的2-3倍。

但与北京、上海等有意减少流入人口的城市不同，深圳一直以“深圳人来了”为口号，敞开大门，欢迎大家来深圳定居。

2005年深圳常住人口年末仅为827.75万人，2018年达到1302.66万人。

图中深圳年末常住人口数据为2018年

简单的人口流入其实只能说城市有吸引力，就业人数可以说明人口对城市的影响。

今年8月，我深圳微信官方账号发布数据显示，截至2020年6月底，深圳就业人口达到1170.35万人。

这是什么概念？

我们以同样是一线城市的上海为例。根据上海市社保局的数据，截至今年5月，上海共有1015万就业人口。

深圳的就业人口首次超过上海。

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如果仔细观察“15年发展历史图”，你会发现，当人口上升趋势明显时，房价涨幅更大。

2010-2014年间，深圳每年人口增长保持在15万人以内，这四年房价也在1.9万-2.4万/O之间徘徊，上不去下不去。

直到2015年，深圳人口猛增59.98万，今年房价也从2.4万/o跃升至3.3万/o，2017年人口增加61.99万，房价达到5.4万/O的峰值。

如果你进一步分解人口结构，你会发现高素质的人才在其中起着至关重要的作用。

据新京报报道，2018年深圳新增常住人口中，应届大学生和各类人才28.5万人，占近60%。同年，深圳人才580万人，占常住人口的44.5%，其中专任院士46人，人才聚集效应明显。

某招聘网站发布的人才流动报告也显示，从境外流入粤港澳大湾区的人才中，有40.39%去了深圳。

大量人才的涌入，意味着有生活的需要，而要留下来，就需要买房。

也是这些精英带着技能和资本进入了深圳。在提升城市竞争力的同时，也无形中推高了房价。

毕竟住房是刚性需求，大量的人才保证了楼市的持续繁荣。

房价因人才而变，东莞的松山湖、杭州的枝江就是典型的例子。(点击查看相关报道：不好意思，技术工人不想背高房价的锅！)

2.购房者的压力来自收入跑赢房价？

这么庞大的人流，深圳是如何吸引这些人才的？

关键是待遇好。

从图表中可以看出，2005年到2013年，深圳人的年均可支配收入一直在增加，这也与房价成正比。2014年降至4万元/年，之后缓慢上升。

1982年，深圳进行全面工资改革试点，率先在内地实施结构性工资制度。

1980年，城镇单位职工平均年薪只有979元；到2018年，平均工资将达到11万，远远超过全国平均水平。

有了这个收入，如果想买套房？

假设一个四口之家，2019年深圳人均可支配收入大家都达到了6.3万的标准，那么这个家庭的年收入就是25万。排除所有费用，全年可以节省15万左右。

目前深圳二手房均价近7万/O，想买一套80O的房子，总价560万左右。没有30%的首付，这个家庭将挣扎26年。

如果没有首付，我们要奋斗11年才能攒够首付。当然，我们相信收入会越来越高，但同时房价也在上涨。

电影《大腕》截图

2016年，深圳房价发生变化，涨到5.3万/O，一度超过人均可支配收入4.9万。

2017年后趋于平衡。从那以后，2018年和2019年是平行的，但差别不大。

近日，广东省官方报道详细解释了房地产产发展趋势，在肯定房地产业拉动经济增长的同时，也指出了房地产业目前住房价格面临上涨压力等问题。

根据国家统计局对70个大中城市住宅销售价格调查结果显示，2013-2018年，深圳新建住宅价格指数同比上年分别上涨46.8%、23.5%、4.8%；仅2014年下降1.3%，2017年下降2.9%。从房价收入比看，2018年深圳36.3%。

由此可见，这些年由于深圳房价上涨过快，居民收入却跟不上房价上涨幅度，购房者的压力也进一步加大。

从过往经验来看，买房一定是越早越划算。

毕竟绝大多数深圳人的收入增长是无法抵消住房价格上涨幅度。

3住房供应跟不上人口流入速度？

深圳土地稀缺，这是共识。

从过去15年的住宅开发情况，可以发现深圳真正开始进行大开发是在2013年，达2608.29万O，此后5年时间开发面积都保持在2800+万O以上。

但从供给侧来看，据深圳住建局数据显示，近四年深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。

近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求，常住人口住房自有率仅为24%。

再横向对比其他城市，差距更为明显。

根据中国统计年鉴2020年的数据，2019年深圳商品住宅成交面积是638.42万平方米，仅为广州的一半多一点，不到长沙的三分之一，约为成都的四分之一。

图源 水印

当人口大量流入，深圳要面对的问题是土地有限。

从今年来看，不管是商品房还是保障房，都能看出政府要解决住房问题的决心。

商品房方面，今年除了加快新盘入市时间，也出让了许多宅地，提前超额达成全年居住用地用地293.2公顷的目标。

根据美联物业统计显示，截至2020年12月16日，包含深汕合作区在内，今年深圳一共出让了31宗居住用地，涉及土地面积155万平米，同比去年全年增长246%。

保障房方面，今年深圳市住建局局长张学凡在深圳房地产业协会的召开的一场会议上也表示，110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套。

力争让住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定楼市。

4楼市狂热与冷静的15年

深圳前15年房价的变化，说起来也很清晰。

2005-2009年，房价上涨是全国性的上涨，深圳当然也不例外。

但在2010-2012年，深圳房价有小幅度下跌，从2010年的2万/O跌到1.9万/O，相当于横盘了四年，直到2013年才有所回升。

最心惊肉跳的是在2015年和2016年。

2015年政府救市放松政策，深圳房价迎来历史性暴击冲上3.3万/O。

到2016年上半年，仅仅用一年多的时间，深圳均价就冲上了5.3万/O，将近翻了一倍。

随后，2016年下半年楼市迎来调控，狂热结束。

再后面发生的事，大家已经知道了。

上下滑动查看2014-2019年楼市政策及交易情况

图源 房BOSS

这么一回顾，惊觉深圳房价暴涨的故事并不久远，也经常会有人拿2020年的楼市和2015年对比，他们大多都感受过楼市疯狂。

但其实大家知道，2015年这波房价夹杂着投机、炒作，上涨的幅度也透支了深圳楼市的购买力，所以在2016年政策出台后，横盘了3年时间。

从「15年发展史图表」可以看到，2017、2018、2019年的房价是一条诡异的水平曲线。

虽说房价上涨给炒房客带来了暴富的快感，但于刚需客而言，房价每上一个新台阶，他们的购房梦都有可能破灭。

电影《私人订制》截图

比较特殊的，是今年涨价逻辑跟过去有些许不同。

2015年是普涨，而2019年和今年是分涨，只有有规划利好的热点片区大涨。

但这里边有一种房子是例外不论何时一直在上涨，那就是学位房。

5最后

最后再总结这其中的规律，其实我们给不出一个确切的答案，毕竟房价的上涨是个玄学。

可以确定的是，人口流入、人才大量引进以及有限的土地这几个因素都是房价上涨的催化剂。

当人口越来越多，需要的房子也就更多。在供需不平衡的情况下，业主们就看到了“商机”，潜意识认为深圳“打工人”都是高薪，房价还能再涨涨。

一来二去，房价就逐渐被推高了。

而打工人的薪资如何呢？从人年均可支配收入来看，工资是跑不赢房价的。

毕竟连入选华为“天才少年”、年薪高达156万的美少女博士，都感慨在深圳买不起房。

图源 武汉光电国家研究中心

电影《大腕》里有一句台词：“未来豪宅一平卖4000美金起”。

这种话，只有疯人院的疯子才说得出来。

毕竟按当时的汇率，4000美金可兑33100元人民币，那一年深圳很多小区的房价，也才2000块钱一平。

但不知道什么时候，深圳的许多房源价格已经悄悄上了10万+，这在过去想都不敢想。

对绝大多数人而言，10万+在今天依旧是个“想都不敢想”的数字。

电影《大腕》截图

2035年深圳房价有没有可能冲到27万/O？

谁都无法给出确定的答案。

纵观深圳15年发展，当下的深圳不同以往。每年数十万计的新增人口，意味着城市未来还有无限发展的可能。双区傍身，全国资金对深圳也抱有无限高的预期，热钱仍然会想办法进入市场。

但明确的是，深圳作为先行示范区，楼市的稳定是其长久追求的目标。毕竟楼市失衡，成本提高，势必制约城市的发展。

楼市的暴涨时代早就过去了。根据深圳官方的政策趋势，只要市场有过热失控的一丝苗头，就有各种调控等着。今年的715政策，就是最直接的案例。

长久来看，深圳官方也将持续增加住房和宅地供应、保障房建设等等，未来的供需矛盾会逐渐得到缓解。

你觉得15年之后深圳房价会如何发展，是否会到27万/O？

欢迎留言发表见解。