东坝某工地实景 张蓓 摄
乘着北京自贸区的东风，近期，朝阳东坝的板块价值正在被市场所关注。12月14日，朝阳东坝成交了一宗限竞房地块。而早在2020年4月份，这宗地块刚刚遭遇了“流拍”。重新入市之后，该地块的挂牌价上涨了1.78亿元，吸引了8家房企的关注，且仅仅经过了三轮举牌便“秒”成交。和4月份相比，该地块的限价区间放宽，销售均价不得超过7.1万元/平米，最高销售单价不得超过7.8万元/平米。
此外，该地块是继昌平沙河镇限竞房地块之后，第二宗将套型建筑面积90平米改为套内建筑面积90平米的地块。在这一小小的变化之下，该地块限竞房的价格门槛有所提升，且其单价已经远远超过北京限竞房44815元/平米的成交均价。该地块销售价格虽不及丰台佑安府限竞房8.3万元/平米单价，但或将成为北京总价最贵的限竞房。
变限竞房地块后受热捧
临近年底，北京的土地市场温度不断升高。12月14日，北京成功出让了两宗地块，分别是位于朝阳区东坝的限竞房地块和石景山中关村科技园的商业地块。《华夏时报》记者了解到，东坝限竞房地块的建设用地面积为2.66万平米，挂牌价为33.84亿元。
该地块受到包括旭辉、华润、首开、远洋等在内的8家房企的青睐。最终，旭辉+首开+金地联合体以35.02亿元的价格将该地块成功纳入囊中。据悉，朝阳东坝限竞房地块的溢价率为3.5%，楼面地价为4.7万元/平米。
值得关注的是，这次受到多家房企热捧的朝阳东坝限竞房地块在2020年4月份刚刚遭遇到了一次“寒流”。在4月27日，北京市规划和自然资源委员会发布公告表示，因故暂停北京市朝阳区东坝乡1104-611地块F1住宅混合公建用地国有建设用地使用权出让挂牌交易。
彼时，该地块的挂牌价为32.06亿元，相比较此次的挂牌价还低1.78亿元。在遇冷之后，《华夏时报》记者注意到，该地块由此前的混合公建用地变为了R2二类居住用地。在上一轮挂出该地块时，该地块内包含了建筑规模约200平米不独立占地的文化室一处，需要由竞得人按照朝阳区配套主管部门要求实施建设工作，并无偿移交给朝阳区住房城乡建设委。
经过了由混合公建用地变为二类居住用地的微调之后，该地块的总价虽然有所上升，但房企拿地成本下降了。
限价“悄然”上涨
上述提到，此前，朝阳东坝限竞房地块遭遇过一次“降温”。彼时，土地出让文件显示，该地块的商品住房均价都不超过69422元/平米，且最高销售单价不得超过76364元/平米。再重新入市后，该地块中商品住房的销售均价不得超过7.1万元/平米，最高销售单价不得超过7.8万元/平米。
由此可见，在重新入市之后，该地块中的房源均价限价则每平米上涨了约1500元。此外，该地块要求居住用途建筑规模中套内建筑面积90平米以下的住房面积所占比重需达到开发建设总面积的70%以上。
一直以来，“7090”是北京限竞房项目的标配面积。但值得关注的是，此次的文件则是在90平米前加了一个定语，即“套内建筑面积”。此前，90平米指的是住房的套型建筑面积。而在改为套内建筑面积90平米之后，房屋套型建筑面积和实际使用面积都有所增加。
若以78%的得房率来计算，假设朝阳东坝限竞房地块房源的套内建筑面积为90平米，则套型建筑面积约为115平米。若以7.1万元/平米为销售价格，则在朝阳东坝限竞房地块购买一套限竞房的总价约为816.5万元。
假设以此前的套型面积90平米来计算，在7.1万元/平米的单价下，购得一套限竞房的价格为639万元。套内建筑面积与套型建筑面积仅一字之差，但房源价格却相差超百万元，限竞房的购房门槛悄然提高。
北京总价最贵限竞房？
值得关注的是，朝阳东坝限竞房地块并不是北京首个执行套内面积“7090”的限竞房地块。在12月2日，昌平沙河镇七里渠的限竞房地块成交。北京市规划和自然资源委员会针对昌平沙河镇限竞房地块成交发布的文件显示，该次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平米以下住房面积所占比重需达到开发建设总面积的70%以上。而这也是北京首宗“套内建筑面积90平米”成交的限竞房地块。
同样按套内建筑面积90平米来做限定，但其销售均价难以与朝阳东坝限竞房地块的销售均价进行抗衡。
《华夏时报》记者了解到，昌平沙河镇限竞房地块的商品住房销售均价不超过57500元/平米，最高销售单价则不得超过63300元/平米。“朝阳东坝这一地块在经过调整之后降低了楼面价，同时提升了限价限制，放宽了利润空间。”贝壳研究院高级分析师潘浩如此认为。
潘浩认为，东坝地块在地铁3号线和12号线建设的拉动下，板块认知在逐渐上升，但是配套和环境建设仍然有待完善。同时，在2020年5月份，东坝挂出了区域内的首个限竞房地块，同样被旭辉+首开+金地联合体以20.55亿元的底价竞得，地块内商品住房的销售均价不得超过6.9万元/平米。后续，该地块被开发成了一个名为“华樾国际”的住宅项目。
贝壳研究院发布的数据显示，目前，东坝区域在售项目（带装修）的成交均价约为79500元/平米。就目前来看，朝阳东坝限竞房约70000元/平米的销售价格与普通商品住宅的销售价格差别并不大。
北京中原援引北京建委的数据发布的报告显示，2020年11月份，北京限竞房最新成交均价为44815元/平米，套均价为467万元/套。《华夏时报》记者了解到，从2020年11月份的成交数据来看，位于丰台区的佑安府限竞房成交均价最高，为8.3万元/平米。但值得关注的是，尽管单价低于佑安府限竞房，但由于按照套内建筑面积90平米来计算，朝阳东坝或许会建成北京总价最贵的限竞房。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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