昨天截止到下午五点，无锡最近一场的土拍，也就是今天12月17号的这场土拍，报名正式截止了。
结果看上去用一首凉凉形容并不过分：一共三块涉宅地块，其中两块是0溢价成交，另外一块也仅有两家报名。
这直接导致，今天上午的土拍，以迅雷不及掩耳之势响叮当之势就结束了。
快到让大家有点适应不过来，上半年那样一块地一拍就是老半天的热闹景象再也不见，这些地块反而像是“烫手山芋”了。
光从这个数据上来，今天的土拍的确很冷。但这是否就代表着，无锡的土地市场会因此走下坡路？
▲三块地热度都很低
上述问题的答案相信大家看法不一定相同，不过有一点可以明确的是，这次土拍中传递出的信息量的确挺大。
01
“特供地”底价成交！唱衰楼市too naive
今天一早，我们率先得知的就是梁溪区的振达钢管厂西侧地块、新吴区的新吴实小东地块，分别都以楼面底价、0溢价率成交了。
而拿下这两块地的，分别是中铁置业和华宏置业，成交楼面价也和当初挂牌地价一样：4001元/O、4684元/O。
不得不说，这两块地的地价真的便宜到让人难以相信现在是2020年，不少人开始唱衰土地市场。
那么真相到底是什么呢？无锡zf又为什么把这些地卖得这么低？
其实很简单，因为这都是“特供地”。就拿振达钢管厂地块（XDG-2020-63号地块）来，该地块规划产品性质为定销房。
这块地挂牌拍卖的是为了安置棚户区的被拆迁居民，也就是说，这块地本身所针对的客群就不是一般购房者。
所以，也别光羡慕地块限定的销售均价9100元/O，买这些房子的原住民，人家是真正有居住需求的。
▲振达钢管厂地块
而另一块地，新吴实小东地块(XDG-2020-71号地块)情况和梁溪区的地也差不多，是为了人才引进配建定销房。
据了解，这块地的土地性质并非纯住宅用地，而是居住和办公混合用地，其中办公起始楼面地价1525 元/O，住宅起始楼面地价 6022 元/O。
平心而论，6022 元/O的起拍楼面价也是偏低了，毕竟现在硕放起拍地价都近9000/O了......
不过低的原因也很客观，因为该地块开发要求真的很多。
比如，按照规定这块地需要后期定向销售给无锡市重大集成电路产业的 12 英寸晶圆代工项目的管理人员、专业技术人员和相关人才。
▲新吴实小东地块
还有，为了防止快速套现炒房，购买人自产证办理后 5 年内不得上市交易。
另外这块地的办公还须 50%自持，且办公出售单元面积必须大于 500 O，条条框框是真的多，足见是块相当难啃的硬骨头。
此外据悉，该地块的人才房（毛坯房）销售最高限价为 16800 元/O。
对比所在的太科园板块其他在售新盘：太湖雍华府、裕沁湖畔庭和璞悦滨湖望，价格还是比较贴心了。
分析完底价成交的这两块地，大家不难发现，这些“特殊”地块对于无锡整体土地市场的影响，是和其溢价率一样的，都是为零。
02
房价到底怎么算？未必就是地价*2
最后再说说今天唯一的竞拍地块――梁溪区的惠东里AC地块。
这块地起拍楼面单价4362元/O，而今天最终成交楼面价是4811.49元/O，由中交拿下。根据规划，该宗地块也为定销商品房。
在这次的土拍当中，有一个细节不知道大家注意了没，就是房价和地价的关系。
振达钢管厂西侧地块，地价4001元/O，销售均价为9100元/O；新吴实小东地块住宅地价为6022元/O，人才房销售最高限价16800元/O。
就连唯一竞拍的惠东里AC地块，后期项目销售均价也规定好了为8800元/O。
能看得出来，房价基本上是地价*2还要多一点，所以有个问题很值得深思：
同一个板块内，到底是这些定销的地块房价更贴近真实大众，还是非定销的地块更贴近呢？
从振达钢管厂西侧地块和惠东里AC地块能看出来，普通商品房的开发成本大概也在4-5千/O左右。
▲惠东里AC地块
那么假设同区域内的万元地，也是这个造价成本，大家应该不难发现，这些开发商的盈利空间还真是很大......
难怪现在无锡地价也不是很便宜，但依旧有很多开发商要抢，简直抢到就是赚到。
▲via网络
而现在很多拿了高价地的房企，他们项目上的置业顾问，最喜欢用来抬高客户心理预期的话术，大概就是下面这样：
“你看我们项目地价都快一万大几每平了，卖3万出头都是很正常的了。“
之前这话倒也没啥不对，但要是按照今天地块所限的房价来看，到底正常与否就见仁见智了。
所以，大家觉得无锡今天的土拍还释放了什么信号呢？欢迎评论区留言一起讨论~
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