是不是又要取消一个“楼市体系”？26个城市已经整改，中央媒体警告称，房企更难入眠

近日，杭州某小区竖起了一面红色大旗，上面写着：恭喜每平方米房价破5万元，言简意赅，撩动了业主的心。不久，有业主修改了网站的挂牌信息，原地提价30万。

如果小区的业主敢这么做，自然是有信心的。近年来，随着房地产市场的快速发展，社区业主自发组成了“房价指导委员会”。行情不好的时候，买家组织起来，跑到销售中心要求退房；市场好的时候，会有业主聚在一起讨论住宅房价大幅度上涨的问题。这种大戏这几年在楼市轮流上演，越演越烈。

根本原因是，面对房价上涨，普通人被纸面上的浮动利润所吸引，对住房之外可能存在的其他问题并不关心或重视。企业自然很清楚这一点，既然都是抢，既然房价还在一路飙升，那房屋质量好不好，房屋能不能竣工就很重要了。反正不管是一级楼盘还是末流房子，都会有人争。

去年，南京的一个温室被炒到了天价，每套超过10万元。据买家介绍，为了让孩子上一个高质量的学区，他们不仅花钱，还在完成学业后转手升值。最重要的是她认定自己只是需要。巧合的是，最近有朋友留言说已经有两套房了，想在老家给父母再买一套。但是多套房的利率在他居住的城市要涨35%。这位朋友满腹怨气：刚买了房子孝敬父母，顺便“投资”，却只伤害了“急需的家人”。

从这个角度看，买家只是把自己的投机目的美化成所谓的“刚好需要”

但别忘了，根据央行公布的数据，约96%的城市居民拥有自己的住房，40%的家庭拥有两套或以上的住房，超过一半的家庭拥有一套房。方说，40%的家庭都有两套或两套以上的房子，这就必然意味着大量空置房屋的出现。在西南财经大学2018年的报告中，城镇空置房屋总数已达6700万套。说明这两年空置的房子只会增加不会减少。

一方面是炒房团炮制的“只需概念”，另一方面是大量空置房屋相继诞生。显然，这是我们这几年在楼市经历的典型过程。

然而最近楼市开始了“沸鹰”模式。我们都知道如何烹饪老鹰。猛鹰一旦被抓，几天不睡觉，野性荡然无存。和搞笑电影里一样，男主角把老鹰绑在树干上，没日没夜的熬了七天七夜，看谁能忍得住对方。

同理，炒家是野的，要经得起楼市的“鹰”模式。以下两条消息非常典型

第一，全面整顿房地产开发商，不能跨“雷池”半步

在此期间，我们都知道高层为房企定下了“三条红线”，其中资产负债率、现金短债率、净负债率都是新政重要的财务参考标准。根据新政，踩这三条线的人不允许从银行、信托和资本市场借钱。踩一条线的可以涨10%。即使不踩线，每年也只能增加15%的负债。

更重要的是，不仅重点房企，2021年还将对全行业全面实施三条红线新政策，力争让房企在三年内实现减债目标。在方淑君看来，这让很多人的希望破灭了。不仅新政没有过渡期，明年房企也将迎来全面整顿。无论是巨头还是小开发商，如果敢跨“半步”，肯定会得到特别的关注。

第二，租金和购买价格将纳入监管范围

下半年，随着楼市监管的加强，钱包刚需要的房租和购房价格新规层出不穷。首先，支付了购买价格。12月7日，成都市出台了《商品房预售价格规定》，规定预售资金全部直接存入监管账户，企业不得以任何其他形式非法收取房价。

不仅如此，据该报12月10日统计，江西、昆明、枣庄、浙江、秦皇岛、宁夏银川、泸州、四川、石家庄、河北等地。26个城市相继提出加强预售资金监管，这是楼市释放的一个非常积极的信号。究其原因，所有的问题都指向了近几年楼市发展的“毒瘤”:预售制度。

所谓预售制，就是房地产企业把在建的房子提前卖给购房者，购房者先付房价。虽然开发商用首付来融资开发，风险小，回报高，但他们让买家承担100%的风险。尤其是在利益面前，房地产企业不再专注于好的产品，而是学会快速拿到土地，快速收钱，然后再重复。融资能力越强的人赚的越多，这是一个恶性循环，所以我们会看到未完成的房子，住房质量差，维权事件层出不穷。

众所周知，今年以来，专家学者对公积金、分摊面积和预售进行了批评，并声讨取消这种楼市制度。但说实话，“一刀切”并不代表是好事，只能像蚂蚁搬家一样一点一点的去除。以房款监管为例，这是一场前所未有的预售制度和高成交量的改革，意味着我们将告别过去，迎来一个新的时代。

租金方面，11月中旬，重庆市规定，房屋租赁企业要在市区内的商业银行开设专门的租金监管账户。9月，深圳公开征求意见，房屋租赁企业应在市区内商业银行设立专门的租金监管账户，并签订监管协议。同月，成都市规定，新承租人向租赁企业支付租金超过三个月的，企业应将收取的租金、保证金和使用“租金贷款”取得的资金存入监管账户。

之所以把收购价和租金纳入监管，是为了防止未完成的业务，后者是防止租房平台“爆雷”

总而言之，不管是全面整顿地产商，还是房款、租金纳入监管，这2道“铁腕”新规，说明了调控措施的越来越严厉，包括并不局限于限购、限贷、限售等常规政策，而是从资金面出发，全面“锁定”住地产商和中介的套利空间，源头上杜绝投机炒作，房企和中介必然难眠。对房地产来说，在极具针对性的楼市打压下，颇有一种梦回9年前的味道。

9年前发生了什么？

2011年初，国八条、房产税试点陆续落地，其中限购城市从之前不足20个增加到40多个。到了7月，高层会议明确二三线城市也要限购，随后，限购城市增加到近50个！土地市场方面也迎来新规，土地出让金首次缴纳比例不得低于全部出让价款的50%，全部土地出让款原则上 1年之内缴清，而此前出让金首付比例一般为30%。

资金面也一样，2011年前7月，央行共加息3次，上调存款准备金率6次，一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的高点。正因为有这样的全方位调控，这才出现2013-2014两年房价的持续回落，一直到2015年，随着各城放松限购，棚改货币化助推，楼市迎来了第二波上涨。

房说君有话说，总而言之，不管如何，今年的调控市场大概率不会与9年前相同，时代在变，不可能每个事情都需要“一刀拦截”，正如央媒新华社主办的半月谈党刊明确警示，要从源头杜绝烂尾楼的产生，取消商品房预售制度势在必行。但不宜“一刀切”，短期内会造成中小房企难以维系，衍生新风险诱发新问题。

可见，从资金面入手，锁定住楼市利益方的套利空间，如此，当住房回归居住属性后，经历前几年房价大涨的刚需们，就可以喘口气了。

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