从明年开始，高层建筑将完全消失？“新标准”在住房方面得到实施，两类人从中受益

1998年房改后，中国房地产真正进入了市场经济体制。中国私人房地产的发展历史最多也就22年。与欧洲发达国家的房地产发展史相比，中国的房地产市场还很年轻。

然而，在过去的22年里，中国建设了无数色彩斑斓的新城市，完成了从曾经的农村到现在的中心城市的完美转型。根据国家统计局的数据，从1998年到2019年，中国的城市化率增长了27.25%。在此期间，4.3亿人从农村进入城市，每年有1965万人进入城市。

为了满足日益增长的住宅需求，大中城市开始想方设法提高土地利用率，于是发明了第四代住宅电梯房，摩天大楼从地面拔地而起，一些高层住宅已经覆盖了六七十层。根据安居客研究所的数据，截至2019年底，中国200米以上的高层建筑有860栋。同时，中国拥有数量最多的超高层住宅。近年来，不仅一二线城市热衷于建造高层建筑，一些普通县城也痴迷于建造高层建筑。在一些人口不到50万的小县城，高层住宅甚至建到了三四十层。我不是说聪明人能猜到背后的原因。住宅楼越高，开发商赚的越多。

摩天大楼从地面升起，一直延伸到天空，成为主要城市的地标和美丽的景观。而且高层建筑也可以提高空间利用率，节约土地。事实上，高层建筑远离地面，不仅减少了汽车噪音的干扰，而且有更好的采光、通风、视觉等条件，可以大大提高生活质量。基于此，越来越多的年轻人喜欢购买高层住宅。

然而，随着时间的推移，高层建筑的三大弊端日益突出：1。拆除既困难又昂贵。众所周知，开发商喜欢拆除低层建筑，因为成本低，利润率大。但现在三四十层的高层建筑，三四十年后几乎不愿意接手，因为要覆盖七八十层才有利润率显然是不现实的；2.维护难度大，费用高。时间长了，高层住宅要面临设备、管道老化等诸多问题，维护困难，成本高；3.存在很大的消防安全隐患。高层住宅使得火灾和地震的救援更加困难。特别是消防救援，消防配备的梯子只能达到13、14层高度，这个高度以上的高层住宅基本都有一定的消防安全隐患。

基于以上三个弊端，过去很多专家学者并不提倡继续修建高层建筑。东北财经大学经济研究中心主任周天勇甚至直言不讳地指出，几十层的高层住宅没有升值潜力，未来将成为“空中贫民窟”。他认为，这些超高层住宅未来将面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等一系列问题。重建成本相当高，有可能成为“永久性贫民窟”。

新出台两个规定，从明年开始高层建筑彻底消失？

高层建筑的弊端逐渐显露出来，不知道什么时候“建造高层建筑是一个城市实力的象征，是经济发展的成果”的论调在全国范围内被提出来了。许多城市都在通过建造高层建筑来相互比较。我国早就意识到这些问题。目前，中国出台了两项“新规定”，以限制大城市的高层建筑建设：

第一：2020年4月27日，住房和城乡建设部、国家发改委联合发文《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，明确要求：1。严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天大楼”，一般不新建500米以上的建筑；2.严格限制250米以上新建建筑。如果真的有建造的必要，

从国家出台的《限高令》新规定来看，很明显这次是真的。综上所述，从明年开始，我国大部分城市新建高层建筑的现象将“完全消失”。第一，500米以上的建筑虽然用了“一般不会”这个词，但对于一线城市来说似乎留了一个坑，但是审批条件会很苛刻。同时，基本宣布二线及以下城市与摩天大楼绝缘；二是250米以上建筑审核会更严格，对二线省会影响更大。近年来，二线省会城市纷纷建设中央商务区(CBD)，摩天大楼是CBD的标配；第三，中小城市特别是县城新建超高层建筑的可能性，未来几乎为零。此举本质上是为了避免小县城的无序扩张和建设。

二是全国各地开始实施住房“新标准”，即“新电梯规定”。9月以来，北京、江苏、上海、浙江等地先后发布了《住宅设计规范》征求意见稿(说明：虽然是征求意见稿，但从明年开始正式实施)。新标准《住宅设计规范》明确规定，我国已经进入老龄化社会，生活各方面都要更加关注老年群体。根据新标准，设置电梯的规定应由原来的七层及以上，或住户入口层高度距室外设计地面16m以上，改为四层及以上的新住宅，或住户入口层高度距室外设计地面9m以上的新住宅。

其中，北京版《规范》还明确要求，屋内有电梯的居住单元至少要配备一部能容纳担架的电梯，电梯轿厢尺寸不小于1.51.6m，轿厢门净宽不小于0.9m，还有设置紧急呼救装置、安装扶手、无障碍设施等一系列内容。例如，提高了套管内通道和门洞宽度的尺寸要求，保证了套管内的无障碍通道宽度。相信大家也都注意到了，首批发布住宅“新标准”的四大省市都是重要地区。这些城市率先实施新标准，本质上就是在进行试点工作。按照这个势头看，下一步不排除会有越来越多的省份加入。

国家发布“限高令”，以及部分省市开始实施住宅“新标准”，对于我国房地产市场的意义深远。首先，“限高令”有助于房子居住属性的落实。高层建了这么多，实际上为投资炒房提供了更多的可操作性，而且还加剧了住房的空置现象，限高令出台，未来超高层建筑将大幅减少，尤其是摩天大楼可能“全面消失”，此举对于遏制投资炒房和化解高空置率都有一定效果；

其次，住宅实施“新标准”，实际上是为未来的住宅建造、设计指明了新的趋势和发展方向。新标准的实施，本质上还是为了提高房屋的居住舒适性，换言之新标准是要求开发商未来要建设更高品质的房子。总体而言，这是在加速房地产市场回归居住属性。

再者，2类人将从中受益。第一、相关行业的从业人员，尤其是电梯行业。这点无需过度解释大家也能明白。未来5年是全面旧改时期，全国将有17万个老旧小区要改造，总共涉及居民4200万户。有人测算过，这将直接撬动不低于4万亿的投资。涉及的行业包括但不限于电梯、管道、防水、建材、家居等二三十个行业。尤其是电梯行业受益面更大，新规明确4层以上老旧小区及新建都要加装电梯，17万个小区加装电梯数量或超百万台，新建住宅每年的电梯安装数量更惊人；

第二、刚需购房者。一方面，前文提到了，高层住宅的居住舒适度其实没那么高，比如过长的电梯等待时间、不太稳定的水压、空气对流产生的噪音等。两大新规下，未来高楼“全面消失”，大多数城市都将以多层住宅为主，多层的居住舒适度显然远远高于高层。未来的刚需购房者将直接受益；另一方面，旧改时代，也给刚需提供了新的买房思路：老旧小区在经过彻头彻尾的改造后，尤其是加装电梯和基础设施全面更新后，老城区的多层住宅居住环境将大大改善，这些都会成为城市刚需的又一选择。尤其是加装电梯后的顶层和次顶层房子，因为有高赠送和良好的视野，更会成为年轻人置业的首选。最主要的是，这类老城区的房子相较于一些新区的高层住宅，不仅地理位置优越，而且配套也更齐全，性价比也更高。