房子“整体折旧”？2021年，房地产公司可能不得不降价，专家预测有一类人将受益

在很多人的心目中，一直有这样一个愿望：随着国家对房地产的调控越来越严格，很多年后房价肯定会大幅下跌，然后大家就可以有房了。

真的是这样吗？调控的目的真的是“让房价下跌，让你只需要买房？”外行给出肯定的回答。但专家遗憾地告诉你，调控的目的和初衷从来不是“让房地产行业只需要买房买车”，其核心目的是保证整个房地产行业走上稳定的道路，增速不能太快也不能太慢。

既然调控不足以让房价大跌，那么房价上涨的根源是什么？

按照楼市的说法，是城市化带来的城市商品房供给的短缺和住房需求的增加，导致了住房的短缺和房价的最终上涨。但到了2020年，这种情况开始改变，影响房价的三重因素发生了不可逆转的彻底变化。

2021年房企因为楼市三重压力不得不降价。

第一个压力：人口结构变化导致需求不足。

据民政部预测，到“十四五”末，我国将进入适度老龄化社会阶段，届时老年人口(60岁以上)将超过3亿。

这个数据是什么概念？2019年底，中国总人口14亿。人口学家预测，在未来出生率低的情况下，出生率和死亡率将保持在平衡的范围内。虽然总人口会缓慢增加，但总人口不会太多，也就是说，到“十四五”末，3亿老年人将占总人口的近21.5%。到那时，中国的老年人总数将位居世界第四。

此外，专家预测，到2025年，将进一步进入适度老龄化阶段，65岁以上人口比例超过14%。到2050年，65岁以上人口比例将进一步提高到27.9%。也就是说，未来老年人口将占社会总人口的近三分之一。

20-30岁的老人是谁？其实70后和80后这几代人都有一个共同的特点，就是遇到了一个房地产高速发展的时期。在买高不买低的时代，他们想尽办法买房。另一个特点是这几代人普遍受教育程度高，生育意愿弱，所以这几代人老了，会给后代留下大量的房子。

第二个压力，三条红线，让融资大门紧锁。

在中国现有的10万房地产开发企业中，80%以上是半路出家的和尚，80%拥有最重要的核心业务或“成家立业”的家政技能，不是房地产开发，而是其他领域。为什么他们一定要转行做房地产？一个重要因素就是“房地产太赚钱了”。

专家黄曾建议，控制房地产市场泡沫、抑制房地产市场高房价的方法很简单，只需禁止“房企抢银行背后的土地”。任何一个房地产企业的背后，都是一大批银行和金融机构的手掌，它们不断地向房地产输送大量的“资本血液”，努力使房地产从“住宅物业”向“金融物业”转移。当大量资本流向房地产时，没有高额利润是不可能的。

从2020年开始，央行开始锁定楼市的大门，三条红线直接切断了流向楼市的资金来源。除了限制直接融资，银监会还多次指出，严禁资金违规进入房地产市场，同时限制保险资金开发房地产。

第三个压力：市场预期不足，销售难，偿债高。

2020年9月以来，在金九银十的推动下，很多房地产企业交出了漂亮的答卷，尤其是领先的房地产企业似乎很快就实现了目标。但根据49家a股上市房地产企业披露的2020年第三季度业绩报告，未来将有14家房地产企业幸福，幸福率仅为28.57%。其中亏损6项，预增8项。在六家上市房地产企业发布的第三季度报告中，三家上市公司的古董净利润同比下降。

根据所有房地产企业公布的收入数据，总体来看，2020年前三季度房地产企业表现不佳。要么销售额没有实现，要么收入和利润不达标，同比都有不同程度的下降。

一方面融资受限，另一方面销售不理想，更重要的问题出现了：房企仍然面临巨额债务要偿还。因此，房地产企业明年可能不得不继续降价销售。在新房价格下跌的同时，房子可能会迎来“全面贬值”。同时，专家预测，有一类人会受益，那就是刚好不需要房子的人。

房子开始贬值，人只是需要受益？这句话看似矛盾，其实很好理解。

首先，刚刚需要的是什么？央行货币专员樊纲认为，仅仅需要意味着没有住房的人需要在他们居住的地方买一套房子，或者家庭成员的数量需要替换第二套房。这两类人都属于刚刚需要，他们的共同特点是，为了自己的生活目的，迟早要买房，不管房价涨跌。以前房价暴涨的时候，市场没有给时间刚买房子，但是在房价下跌的时期，有足够的时间刚买房子。

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