[特写]被“打压”的苏州楼市

2020年长三角楼市爆发，连一向不突出的苏北房价都在疯狂上涨。然而，曾经被称为房价四小龙、在城市能源水平上与南京、杭州相抗衡的苏州楼市，却显得冷清。

某开发商告诉界面记者，苏州楼市再次出现分期首付、特价、总价再折、交付车位抵扣凭证、免收物业费等变相降价措施。苏州房价下跌，与长三角楼市整体上涨极不一致。

2019年是苏州楼市的亮点。在反映房价走势的冰山指数中，苏州连续夺冠。房价最高的工业园区二手房挂牌价格一般在4-6万元/平米之间。苏州博悦居、金鸡湖花园等高端住宅区的二手房价格甚至超过了6万元/平米，当时的房价甚至超过了上海外环。

数据显示，与2018年相比，2019年5月苏州二手房价格在房价最高的工业园区平均上涨54.48%，涨幅最低的半月湾上涨26%，涨幅最高的王瑾湖上涨83%。

虽然2020年的疫情导致房地产市场暂时停止，但复工后，经济强劲的长三角楼市迅速回暖，带动了全国楼市的复苏。

但到目前为止，苏州楼市不仅未能恢复火爆行情，还出现了上海投资客气现在离场，降价出售的现象。

新房二手房下跌

在新的房市中，美的云珠、东源读书、第一Xi月塘里、江湾四季、郭蕊西蜀、兰亭都辉、红阳尚熙明苑等项目都通过特价房、一口价房、折扣、停车券等方式变相降价，最高折扣67万。

据苏州某市场消息人士透露，在年底业绩指标的压力下，部分纯新上市给予5%的优惠，甚至允许分期支付首付。目前除了园区、狮山等核心区域的新房，苏州市场单价2万以上的房子可以随意挑选。

上述苏州开发商告诉界面记者，产品实力同质的板块开发商，如吴中城南、太湖度假、新区徐树关、新希望金林芳华、相城元和等，会变相降价。在湖东公园、清涧湖公园、石山新区，二手房倒挂的地方，买房还是要争取运气的。

有代表性的降价项目有中铁诺得里、鲁能泰山九号，中铁诺得里项目曾经是木渎的地王，当时的底价是28975元/平米。但8月份刚开盘时，只卖出了30套，开发商甚至以低于底价的价格卖出。鲁能泰山九号工程今年6月开盘，只卖出了73套房子。

为了加快收款，开发商不仅加大优惠力度，刺激客户需求，还增加分销佣金，刺激中介客户。但目前效果很小，折扣愈演愈烈，加剧了客户进一步降价的观望情绪。同时，在总佣金的刺激下，配送指南重点关注佣金点。

根据可儿的数据，从今年年中开始，苏州的新房开启了降价之路，约80%的楼盘无法保持创纪录的价格。

新房降价变相再现苏州楼市之外，二手房下跌趋势更加明显。

以房价强劲的园区和石山为例，克尔数据显示，园区内湖滨花园小区的总成交价格下降了5%-10%，园区内六区七区的平均成交价格为3.8-4.2万/m2，去年高点的平均成交价格为4.4-4.5万/m2。

根据苏州当地媒体的统计，在链家的网站上，园区内187个小区价格上涨，241 c的价格

所有二手房都进入了市场下行通道，一个去年在市场高点未能上车的买家，因为当时没有买房而松了口气，站在高位站岗。他在界面告诉记者，去年苏州房价越涨越高，他终于决定搬去苏北老家买房。今年他苏北老家的房子涨了不少，但是去年苏州的房价跌了。

还有一个上海买家表示了感谢。他说去年在苏州和上海郊区之间纠结之后终于选择了上海郊区，他很庆幸没有什么高位来接手苏州。

开发商依然加码苏州

至于新房和二手房价格下跌，上述开发商表示，主要原因是目前楼市供大于求。据他提供的数据，今年前11个月，累计新房供应量同比增长26%，累计签约量同比下降14%。

根据克尔的数据，目前苏州市场有6.5万套新房可供出售，未出售房屋的土地面积目前达到656.1万平方米，未来将转化为潜在供应。总体而言，2020年苏州市楼市供给大于需求，整个市场处于库存持续增加的状态，平均成交价格线性趋势平稳，略有下降。

根据克尔研究所的说法，苏州房价小幅下跌有两个原因。一方面，苏州市核心区的高档公寓比例发生了变化；另一方面，在外围建筑中存在着以价格换取数量的行为。

新房供应量大，二手房也是日供。

根据可儿的研究报告，目前苏州在壳上市二手房数量为9.9万套，达到历史最高值，供应量也在陆续上升，但二手房很难卖出去。

此外，苏州房地产市场的低迷与去年苏州出台的最严格的调控政策有关。

根据上述开发商的说法，政策没有足够刺激需求，自2019年7月24日新政限购限售升级以来，政策一直处于收紧状态。

去年，苏州楼市调控政策出台了两次加码，从热门区域工业园区、高新区狮山新房三年限售升级为市区新房统一限售三年，二手房限售五年。非苏州户籍居民还要体用2年以上个税和社保。

这一调控政策直接击退了炒房客，苏州楼市能锁定的购房者范围由全国人民变为苏州本地人。

值得注意的是，虽然苏州一二手房均房价下跌，销售也不容乐观。但开发商们对苏州仍然有较高的期待，主要表现在开发商在土地投资端的信心。

以下半年的土拍来看，多马甲拿地、一次性报价冲破中止价的现象频频上演。

9月2日，苏州出让7宗宅地，揽金109.9亿。其中5宗宅地冲破中止价，吴中f直地块更是有168家公司参与一次性报价，当天斩获土地的头部开发商就有碧桂园、融创和万科。

12月初，科技城73号地块土拍过于火爆，进入一次性报价区间的房企多达约157家，系统两度中止，最终，中粮胜出。科技城74号地块同样吸引了141家房企参与，最终被保利拿下。

上述开发商称，科技城两宗地块，个别房企甚至动用了超过30个马甲参与竞拍。

截止目前，开发商们仍然在加班加点做最后的冲刺。根据克尔瑞，权益榜单上，前十一月，销售金额突破70亿的房企有苏高新、龙湖、中海和九龙仓，第一名苏高新销售额为152.8亿，是业绩唯一突破百亿的房企。龙湖、中海、九龙仓的销售业绩分别是88.69亿、74.31亿和72.25亿。

日子不太好过的苏州开发商迎来新的挑战。

根据上述市场人士，苏州市场出现了上海炒房客套现转战上海、降价出货的现象，这无疑对苏州楼市是一波利空，在这种趋势下，未来苏州房价仍会继续下行。